Апелляционное определение Московского городского суда от 10 августа 2016 г. N 33-22199/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего: Салтыковой Л.В.

судей: Канивец Т.В., Гончаровой О.С.

при секретаре: Ляховой М.С.

Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по частной жалобе представителя АО "Банк ЖилФинанс" Волковой Н.В. на определение Люблинского районного суда г.Москвы от 06 апреля 2016 года, которым постановлено:

"В удовлетворении заявления АО "Банк ЖилФинанс" об изменении порядка и способа исполнения решения Люблинского районного суда г.Москвы от 19.02.2014 года с учетом определения Люблинского районного суда г.Москвы от 17 июня 2014 года в части определения начальной продажной цены заложенного имущества отказать".

установила:

Представитель АО "Банк ЖилФинанс" обратился в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения Люблинского районного суда г Москвы от 19.02.2014, в редакции определения суда от 17.06.2014 об исправлении описки, по гражданскому делу N 2-1340/2014 по иску АО "Банк ЖилФинанс" к Мелконяну Э.А., Мелконян М.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество и определении способа его реализации, установлении начальной продажной цены, в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.

АО "Банк ЖилФинанс" просил суд установить начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества - жилого дома со служебными строениями и сооружениями, состоящего из 8 комнат, общей площадью 520,6 кв.м., жилой площадью 286,4 кв.м., расположенного по адресу: **, земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1083,00 кв.м., расположенного по адресу: **, земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200,00 кв. м, расположенного по адресу: ** для реализации на публичных торгах в сумме 19.568.160 руб.

В обоснование заявления указал, что указанным решением суда установлена начальная продажная цена предмета залога - жилого дома со служебными строениями и сооружениями, состоящего из 8 комнат, общей площадью 520,6 кв.м., жилой площадью 286,4 кв.м., расположенного по адресу: **, земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1083,00 кв.м., расположенного по адресу: **б, земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200,00 кв. м, расположенного по адресу** в сумме 50.592.000 руб.

Высокая начальная продажная цена повлекла невозможность реализации данного имущества с первых публичных торгов, сохранение указанной цены приведет к невозможности реализации с повторных торгов в виду отсутствия заявившихся участников по данному лоту. Начальная продажная цена, установленная решением суда, не соответствует рыночной цене предмета залога и является чрезмерно завышенной. В соответствии с отчетом оценки ООО "Оценка 24" от 18.01.2016 начальная продажная цена предмета залога составляет 24.460.200,00 руб.

Представитель АО "Банк ЖилФинанс" Трач Е.А. заявление поддержала.

Мелконян Э.А. и его представитель Щеглов Д.В. возражали в удовлетворении заявления, предоставили отчет рыночной стоимости предмета залога, которая составляет 43.090.000 руб., считают, что заявитель не предоставил доказательств всех принятых мер по реализации имущества. С отчетом, предоставленным заявителем не согласны, поскольку цена предмета залога существенно занижена.

Заинтересованные лица Мелконян М.М. и представитель ССП по ИОВИП N1 УФССП России по Московской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше определение.

В частной жалобе представитель АО "Банк ЖилФинанс" Волкова Н.В. просила определение суда отменить, заявление удовлетворить, изменить порядок и способ исполнения решения Люблинского районного суда г. Москвы от 19.02.2014 в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Просила назначить по делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости предмета залога в экспертном учреждении по усмотрению суда.

В возражениях на частную жалобу представитель Мелконяна Э.А. - Щеглов Д.В. просит определение суда оставить без изменения, частную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, выслушав представителя АО "Банк ЖилФинанс" Волкову Н.В., поддержавшую жалобу, Мелконяна Э.А. и его представителя Щеглова Д.В., согласившихся с определением, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представления судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Из материалов дела видно, что решением Люблинского районного суда г.Москвы от 19.02.2014, в редакции определения Люблинского районного суда г.Москвы от 17.06.2014 об исправлении описки, по делу по иску АО "Банк ЖилФинанс" (ЗАО "Банк Жилищного Финансирования") к Мелконяну Э.А., Мелконян М.М. о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, исковые требования удовлетворены частично. Судом расторгнут кредитный договор N ** от 21 декабря 2010 года, заключенный между ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" и Мелконяном Э А, Мелконян М М, взыскана солидарно с Мелконяна Э А, Мелконян М М в пользу ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" задолженность по кредитному договору в размере 367 558,60 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу доллара США на день платежа, обращено в пользу ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" взыскание на заложенное имущество: жилой дом со служебными строениями и сооружениями, состоящий из 8 комнат, общей площадью 520,6 кв.м., жилой площадью 286,4 кв.м., расположенный по адресу: **; земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1083,00 кв.м., расположенный по адресу: **; земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200,00 кв. м, расположенный по адресу: **., установлена начальная продажная цена предмета залога в сумме 50.592.000 руб.

Решение суда вступило в законную силу.

10.07.2014 истцом АО "Банк ЖилФинанс" получены исполнительные листы серии ** и предъявлены для исполнения в УФССП по Московской области.

31.05.2015 на основании исполнительных листов судебным приставом-исполнителем МО по ИОВИП N 1 УФССП России по Московской области возбуждено исполнительное производство N ** в отношении Мелконяна Э.А. и N ** в отношении Мелконян М.М.

В рамках исполнительного производства заложенное имущество было выставлено на торги.

29.12.2015 в связи с тем что, в сроки, установленные в извещении о проведении торгов, ни одно лицо не подало заявку, и не оплатило задаток на участие в торгах, торги по продаже арестованного в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества признаны несостоявшимися.

Согласно отчету ООО "Оценка 24" N 43019-Я/16 от 18.01.2016, представленному банком, рыночная стоимость предмета залога составляет 24.460.200 руб., в том числе рыночная стоимость жилого дома составляет 20.441.800,00 руб., земельного участка 12,0 соток - 2.102.500,00 руб., земельного участка 10,83 соток - 1.915.900,00 руб.

АО "Банк ЖилФинанс" заявляя требования об изменении способа и порядка исполнения решения суда, просило определить порядок обращения предмет залога, посредством реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 19.568.160 руб., из расчета 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете.

Согласно отчету АНО Центр Независимых Экспертиз и права "Стандарт Эксперт" N 012-ОЭ/16 от 05.04.2016, представленному ответчиком Мелконяном Э.А., стоимость предмета залога составляет 43.090.000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявления АО "Банк ЖилФинанс" об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд сослался на то, что отчет, предоставленный Мелконяном Э.А., наиболее соответствует рыночной стоимости объекта, поскольку в отчете предоставленном банком, не указано в связи с чем стоимость предмета залога уменьшилась более чем в два раза, тогда как в отчете АНО "Центр Независимых Экспертиз и права" оценка рыночной стоимости предмета залога наиболее точна и существенно не разнится с первоначальным отчетом по оценке указанного имущества ООО "АБН "Консалт", предоставленный истцом первоначально.

Однако, судом не было учтено, что порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58.

Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Поскольку в материалах настоящего гражданского дела имеются два различных отчета об оценке имущества, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.06.2016 по заявлению представителя АО "Банк ЖилФинанс" Волковой Н.В. по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет оценки дома и земельных участков, ее проведение поручено экспертам АНО "Московского центра экспертиз и оценки".

Согласно заключению эксперта АНО "Московского центра экспертиз и оценки" N 60 от 15.07.2016 рыночная стоимость предмета залога составляет 44.302.137 руб., в том числе рыночная стоимость жилого дома составляет 41.104.054 руб., земельного участка 12,0 соток - 1.680.800 руб., земельного участка 10,83 соток - 1.517.283 руб.

С момента вынесения решения суда (19.02.2014) до даты обращения представителя АО "Банк ЖилФинанс" в суд с заявлением об установлении иной начальной продажной стоимости заложенного имущества для реализации на публичных торгах (20.01.2016) рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась, с 63.240.000 руб. (по состоянию на 29.11.2010) до 44.302.137 руб.

Поскольку рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, то впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав кредитора.

Основываясь на нормах права и установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется из расчета 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО АНО "Московского центра экспертиз и оценки" N 60 от 15.07.2016, что составляет 35.441.709,60 руб.

Руководствуясь ст.ст. 334, 335 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Определение Люблинского районного суда г.Москвы от 06 апреля 2016 года отменить.

Заявление АО "Банк ЖилФинанс" об изменении способа и порядка исполнения решения суда удовлетворить.

Изменить способ и порядок исполнения решения Люблинского районного суда г.Москвы от 19 февраля 2014, в редакции определения Люблинского районного суда г.Москвы от 17 июня 2014 года об исправлении описки, по гражданскому делу N 1340/2014 по иску ЗАО "Банк ЖилФинанс" к Мелконян Э.А. и Мелконян М.М. о расторжении кредитного договора, солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и процентов, об обращении взыскания на заложенное имущество в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества - жилого дома со служебными строениями и сооружениями, состоящего из 8 комнат, общей площадью 520,6 кв.м., жилой площадью 286,4 кв.м., расположенного по адресу: ** земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1083,00 кв.м., расположенного по адресу: ** б, земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200,00 кв. м, расположенного по адресу: ** в размере 35.441.709 руб.60 коп.

Председательствующий:

Судьи: