Именем Российской Федерации
27 июня 2016 года г. Москва
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Евтеевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества Управляющая компания "Траст Лайт" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "ТрастЮнион - Рентный" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество Управляющая компания "Траст Лайт" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "ТрастЮнион - Рентный" (далее по тексту - АО УК "Траст Лайт") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0003022:2952, 77:01:0003020:2469, 77:01:0003020:2401, 77:01:0003020:2381, 77:01:0003020:2387, 77:01:0003020:2402, 77:01:0003020:2394, 77:01:0003020:2400, 77:01:0003020:2396, 77:01:0003020:2467, 77:01:0003020:2468, 77:01:0003020:2390, 77:01:0003020:2472, 77:01:0003020:2473.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что Акционерное общество Управляющая компания "Траст Лайт" является доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "ТрастЮнион - Рентный". В состав имущества фонда входят вышеуказанные нежилые помещения.
Поскольку нежилые помещения являются объектами налогообложения, налоговая база в отношении которых исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, а несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости влечет за собой необходимость уплаты налога в повышенном размере, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ЗАО "***".
Представитель АО УК "Траст Лайт" по доверенности Махеньков А.Г. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений поддержал в полном объеме. Выразил несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Петлинский П.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что собственниками нежилых помещения с кадастровыми номерами 77:01:0003022:2952, 77:01:0003020:2469, 77:01:0003020:2401, 77:01:0003020:2381, 77:01:0003020:2387, 77:01:0003020:2402, 77:01:0003020:2394, 77:01:0003020:2400, 77:01:0003020:2396, 77:01:0003020:2467, 77:01:0003020:2468, 77:01:0003020:2390, 77:01:0003020:2472, 77:01:0003020:2473 являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "ТрастЮнион - Рентный", что подтверждается нотариально удостоверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 62-75).
АО УК "Траст Лайт" является доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "ТрастЮнион - Рентный", что подтверждается выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов (т. 1, л.д. 27).
В силу положений ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 года N156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" АО УК "Траст Лайт" осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества. Управляющая компания вправе предъявлять иски в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.
Согласно требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" уплата налоговых платежей в отношении спорных объектов недвижимости осуществляется, исходя из их кадастровой стоимости.
Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (то есть ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, а также ранее учтенных объектов, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости), является дата внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений.
Как следует из материалов дела и подтверждается данными публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети "Интернет", в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003022:2952 по состоянию на 07 октября 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2469 по состоянию на 25 июля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2401 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2381 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2387 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2402 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2394 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере 62 594 230,59 рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2400 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2396 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2467 по состоянию на 25 июля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2468 по состоянию на 25 июля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2390 по состоянию на 17 февраля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2472 по состоянию на 25 июля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2473 по состоянию на 25 июля 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "ТрастЮнион - Рентный", а АО УК "Траст Лайт" вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и 23 декабря 2015 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
19 января 2016 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N51-530/2016 заявление АО УК "Траст Лайт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений было отклонено, в связи с чем административный истец обратился с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
АО УК "Траст Лайт" в обоснование заявленных требований был представлен ранее направлявшийся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет N 2С/2015 от 02 сентября 2015 года, подготовленный ЗАО "***" (т. 1, л.д. 76-292), в котором рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости определена в следующих размерах: в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003022:2952 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2469 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2401 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2381 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2387 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2402 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2394 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2400 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2396 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2467 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2468 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2390 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2472 - *** рублей; в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2473 - *** рублей.
Административным истцом также представлено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "***" N3531/2015 от 24 сентября 2015 года на данный отчет (т. 2, л.д. 1-15).
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные возражения по делу (т. 2, л.д. 35-39).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по ходатайству представителя административного ответчика в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "***" З.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 07 июня 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003022:2952 по состоянию на 07 октября 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2469 по состоянию на 25 июля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2401 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2381 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2387 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2402 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2394 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2400 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2396 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2467 по состоянию на 25 июля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2468 по состоянию на 25 июля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2390 по состоянию на 17 февраля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2472 по состоянию на 25 июля 2014 года составляет *** рублей, помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2473 по состоянию на 25 июля 2014 года составляет *** рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 07 июня 2016 года а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение доводы административного ответчика о необоснованности отчета, подготовленного ЗАО "***", и ошибочности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).
В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилых помещений.
Так, эксперт указал, что оценщиком нарушены пункты 18, 23 ФСО N1, пункты 4, 8, 11 ФСО N3, пункт 8 ФСО N7. Оценщиком неверно определено положение технического этажа (указан цокольный этаж, который располагается под первым этажом здания, в то время как технический этаж расположен на 10 этаже и фактически представляет собой офисы), что привело к ошибочному введению понижающей корректировки в размере 16% и существенному занижению стоимости объекта оценки. Оценщиком занижен нормативный срок жизни здания более чем в два раза, тем самым более чем в два раза увеличен накопленный износ здания, что, в итоге, привело к занижению рыночной стоимости объектов оценки в затратном подходе. В отчете необоснованно применен метод дисконтирования в доходном подходе. Также оценщиком допущены иные ошибки методологического и расчетного характера, что подробно мотивировано в заключении эксперта (стр. 8-14 экспертного заключения).
Административным истцом выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ЗАО "***", не оспаривались.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости нежилых помещений судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван о опрошен эксперт ООО "***" З.
Эксперт пояснил, что использование сравнительного подхода для определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений не является эффективным. Так, названные объекты недвижимого имущества подлежали оценке на различные даты, при этом в спорный период наблюдался спад рынка продажи недвижимости, в связи с чем в рамках сравнительного подхода пришлось бы вводить значительное количество поправочных коэффициентов, что привело бы к погрешности определения рыночной стоимости оцениваемых объектов. В свою очередь рынок аренды нежилых помещений на дату оценки являлся активным, в связи с чем доходный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость нежилых помещений.
Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о том, что экспертом в заключении не приведен источник информации, используемый при введении корректировки на удаленность от метро. Само по себе отсутствие указания на источник информации не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку в судебном заседании эксперт З. обосновал размер применяемых корректировок, указав, что для их расчета использовались материалы статей кандидата экономических наук П. и экспертное мнение.
Также экспертом указано, что корректировка для подвальных помещений вводилась равной корректировке для цокольных помещений, поскольку здание, в котором расположены оцениваемые объекты, относится к высокому классу B. В то же время используемые справочники не вводит отдельных корректировок для цокольных и подвальных помещений в отношении офисных зданий класса В. Разделение указанных корректировок в справочниках вводится лишь в отношении офисов низкого класса.
Равным образом экспертом обосновано использование усредненных данных о ставке капитализации для офисов класса А и В со ссылкой на то обстоятельство, что в аналитических исследованиях не публикуются раздельные сведения о ставке капитализации для офисов каждого из названных классов, а анализ рынка подтверждает аналогичное значение данных ставок для высококлассных офисов. При этом экспертом указано, что для получения корректных результатов оценки необходимо использовать сведения о ставке капитализации максимально близкой к дате оценки, в связи чем им были использованы различные ставки в отношении нежилых помещений, оцениваемых на различные даты.
В ходе судебного заседания экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, в том числе о порядке расчета ставок капитализации, об источниках, из которых были получены сведения об объектах-аналогах. Экспертом подтверждены все выводы судебной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт З. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.
Напротив, суд находит, что суждения эксперта З. основываются на положениях, дающих возможность проверить обо
