Решение Московского городского суда от 10 августа 2016 г. N 3а-789/16

Московский городской суд в составе

судьи Басырова И.И.,

при секретаре Азаровой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-789/2016 по административному исковому заявлению ООО "Каллисто" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО "Каллисто" 14.04.2016 г. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просило:

установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 2262 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2045, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А в размере - рублей;

установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 9802 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2049, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 5,7,12,17 в размере - рублей;

установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 19026 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2046, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 2,3,4,8,10,45 в размере - рублей.

Свои требования ООО "Каллисто" мотивирует тем, что является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования просил удовлетворить.

Представитель Правительства Москвы, одновременно представляющий интересы Департамента городского имущества города Москвы требования административного истца не признал, полагал, что административным истцом не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Каллисто" на основании договоров аренды занимает: земельный участок площадью 2262 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2045, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, земельный участок площадью 9802 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2049, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 5,7,12,17, земельный участок площадью 19 026 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2046, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 2,3,4,8,10,45.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2045 составила - рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2049 составила - рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2046 составила - рублей.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Пунктом 3.4 договоров аренды земельного участка, заключёнными между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Каллисто" установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

Размер арендной платы за земельные участки определяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и выражается в процентом отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.

Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельных участков, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этих участков в размере их действительной рыночной стоимости.

Нельзя согласиться с доводами Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельных участков, по существу оспаривает их потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета их уникальных характеристик.

Ссылки представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы о том, что земельные участки не могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данных объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что для спорных земельных участков рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил отчет от 24.11.2015 г. N -, составленный ООО "-" об оценке рыночной стоимости земельных участков, в котором по состоянию на 04 августа 2014 года (дата постановки объектов на учёт) стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2045 определена в размере - рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2049 в размере - рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2046 в размере - рублей.

Согласно положительному экспертному заключению N - от 21.12.2015 г., подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" отчет об оценке от 24.11.2015 г. N -, составленный ООО "-" соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 января 2016 года отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные пояснения, в которых указали на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В силу положений ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ООО "Бюро оценки бизнеса". При этом представитель административного истца возражал относительно назначения судебной экспертизы, в отличие от представительства Правительства Москвы, заявившего ходатайство о её проведении.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 08.07.2016 г. N -, составленному ООО "Бюро оценки бизнеса" отчет об оценке от 24.11.2015 г. N -, составленный ООО "-" не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 04.08.2014 г.: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2045 составляет - рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2049 составляет - рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2046 составляет - рублей.

Оплата услуг эксперта на момент рассмотрения дела не осуществлена.

На основании заключения эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" административный истец уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере, обозначенном в отчете ООО "Бюро оценки бизнеса".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нём выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив заключение судебной экспертизы, проведённой ООО "Бюро оценки бизнеса"" в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установлено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, стаж работы эксперта М. А.В. по специальности составляет 6 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Эксперт М. А.В., проводивший судебную оценочную экспертизу является членом саморегулируемой организации оценщиков и его ответственность застрахована, то есть указанные требования закона соблюдены.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение ООО "Бюро оценки бизнеса" достоверно подтверждает по состоянию на 04.08.2014 г. итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2045 в размере - рублей, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2049 в размере - рублей, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004001:2046 в размере - рублей и может быть положено в основу решения.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в Комиссию 30.12.2015 г., то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учёт изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии со ст.ст. 103, 108 КАС РФ с ООО "Каллисто" в пользу ООО "Бюро Оценки Бизнеса" надлежит взыскать расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме - рублей, поскольку исковые требования были уточнены именно на основании заключения судебной экспертизы, против назначения которой представитель истца возражал, в отличие от Правительства Москвы, представитель которого просил назначить её проведение; удовлетворение требований истца сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Представитель Правительства Москвы после проведения судебной экспертизы поддержал первоначальные письменные пояснения, в которых содержаться доводы о несогласии с отчетом об оценке, представленным истцом, доводов и возражений относительно недостоверности заключения судебной экспертизы Представитель Правительства Москвы не имел. Принятое решение суда по данному спору не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 2262 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2045, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А в размере - рублей.

Установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 9802 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2049, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 5,7,12,17 в размере - рублей.

Установить по состоянию на 04.08.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка площадью 19 026 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004001:2046, местоположение: г. Москва, Варшавское шоссе вл. 37А, стр. 2,3,4,8,10,45 в размере - рублей.

Принятое решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30.12.2015 г.

Взыскать с ООО "Каллисто" в пользу ООО "Бюро Оценки Бизнеса" расходы по оплате проведения судебной экспертизы в размере - рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда Басыров И.И.