Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 06 июля 2016 г. по делу N 33-4699/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Перовой Т.А., Песковой Ж.А.,

при секретаре Тузову Г.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Лысенко И.А., Лысенко А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом БелоцерковМАЗ-Поволжье" о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом БелоцерковМАЗ-Поволжье" на решение Татищевского районного суда Саратовской области от 10 мая 2016 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения истцов, представителя Лысенко И.А. - Бадаянц К.И., объяснения представителей общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом БелоцерковМАЗ-Поволжье" Звонковой Т.А. и Чупринской В.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

истцы обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом БелоцерковМАЗ-Поволжье" (далее - ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье") о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим.

В обоснование требований истцы указали, что являлись участниками долевой собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес". В отношении данного земельного участка 02 января 2011 года был заключен договор аренды с ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье", срок аренды договора установлен до 02 января 2016 года.

13 октября 2015 года истцы направили в адрес арендатора уведомление об окончании срока действия договора и об отказе от заключения договора аренды на новый срок. В последующем истцами осуществлен выдел принадлежащих им земельных долей, в счет которых сформирован земельный участок с кадастровым номером N. 30 декабря 2015 года за истцами зарегистрировано право долевой собственности на данный земельный участок. При регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на участок в графе "обременение" зарегистрировано право аренды ответчика. Истцы, ссылаясь на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, полагают, что отношения по договору аренды 2011 года между сторонами прекращены, в связи с чем просили суд признать обременение участка с кадастровым номером N в виде права аренды ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье" отсутствующим.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

С решением суда не согласилось ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье", представителем ответчика подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению автора жалобы, судом при рассмотрении дела нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и исследованным доказательствам. Судом не учтено, что между арендодателями земельного участка и ответчиком 15 ноября 2015 года заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды, которое никем не оспорено и зарегистрировано в ЕГРП. Выводы суда о том, что арендатор до истечения срока действия договора аренды не имел права заключать договор аренды на новый срок ставят по сомнение законность дополнительного соглашения, что затрагивает интересы других арендодателей. Автор жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение заключено без учета количества земельных паев и площадей собственников земельных долей. Государственная регистрация права собственности истцов на выделенный земельный участок произведена после регистрации дополнительного соглашения. Собрание участников долевой собственности на земельный участок по вопросу продления срока действия договора аренды проведено 24 октября 2015 года, на собрании большинство участников долевой собственности проголосовало за продление действия договора. По мнению автора жалобы, ответчик не был уведомлен о намерении истцов выделить земельный участок, письма-уведомления об отказе от заключения договора аренды на новый срок были направлены истцами 31 декабря 2015 года и получены представителем ответчика только в январе 2015 года, вручение ФИО1 указанных писем правового значения не имеет.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье" Звонкова Т.А. и Чупринская В.А. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истцы, представитель Лысенко И.А. - Бадаянц К.И. возражали относительно доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщил.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителя третьего лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 1 ст. 621 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, истцы являлись собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: N. Право собственности приобретено ими на основании свидетельств на право собственности на землю от "дата" и соглашения об установлении долей в праве общей собственности на земельные участки от "данные изъяты", зарегистрировано в ЕГРП "дата". Каждому из истцов принадлежало 1/42 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, что соответствует "данные изъяты".

02 января 2011 года между истцами, другими участниками долевой собственности (всего 38 собственников) и ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N на срок до 02 января 2016 года. По условиям договора (п. 4.3.2) арендатор по истечении срока действия договора имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 6.1). 02 января 2011 года составлен акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 05 октября 2011 года.

24 октября 2015 года (до истечения срока действия договора аренды) по инициативе арендатора было проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором присутствовало 36 участников долевой собственности (90% от числа арендодателей, обладающих 95% долевой собственности). Истцы участия в собрании не принимали. В повестку дня собрания включены вопросы о продлении срока действия договора аренды земельного участка с арендатором ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье", о внесении дополнительных условий в договор аренды земельного участка, о выборе лица, уполномоченного общим собрание подписывать соглашение о продлении срока действия договора аренды. Согласно протоколу собрания от 24 октября 2015 года участники общей долевой собственности проголосовали за продление срока действия договора аренды до 01 января 2026 года, уполномоченным на подписание дополнительного соглашения к договору аренды собственниками избран ФИО1 Сособственники проголосовали за изменение содержания п. 4.3.3 договора аренды, касающегося возмещения арендатору затрат, связанных с действиями третьих лиц по использованию арендованного земельного участка.

15 ноября 2015 года между лицом, уполномоченным представлять интересы участников общей долевой сосбвтенности на земельный участок с кадастровым номером N, ФИО1 и арендатором подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от "дата", в соответствии с которым продлен срок действия основного договора аренды до 01 января 2026 года. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 04 декабря 2015 года.

10 ноября 2015 года по заказу истцов кадастровым инженером ФИО2 составлен проект межевания земельного участка, образованного в счет выдела земельных долей, принадлежащих истцам. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельного участка опубликовано в газете "Вестник Татищевского муниципального района" N от "дата". В установленный законом месячный срок возражения относительно выдела земельных долей от участников долевой сосбвтенности в адрес кадастрового инженера не поступили.

Сформированный земельный участок площадью N кв.м поставлен на кадастровый учет "дата", ему присвоен кадастровый номер N.

01 декабря 2015 года между истцами заключено соглашение об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N. Право долевой сосбвтенности на сформированный участок зарегистрировано в ЕГРП "дата". В свидетельствах о государственной регистрации права, выданных на имя истцов, в графе "существующие ограничения (обременения) права" указано "аренда".

Истцы, обращаясь в суд с требованиями о признании обременения в виде права аренды на земельный участок отсутствующим, ссылались на то, что ими до истечения срока действия договора аренды (13 октября 2015 года) в адрес арендатора были направлены заявления о нежелании заключать договор аренды на новый срок. По утверждению истцов, заявления вручены работнику ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье" ФИО1., который обязался передать их руководителю общества.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности осведомленности арендатора о нежелании истцов заключать договор аренды на новый срок и из права истцов отказаться от дальнейшего предоставления земельного участка в аренду.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами, поскольку они противоречат нормам материального права и не соответствуют доказательствам, представленным сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положения статьи 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон

Согласно ст. 14 приведенного закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

С учетом приведенных правовых норм вопросы распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, принадлежащим на праве долевой собственности более чем пяти лицам, относится к компетенции общего собрания, решения общего собрания обязательны для всех участников долевой собственности независимо от их участия в собрании.

Как следует из материалов дела, 24 октября 2015 года проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором собственники проголосовали за продление срока действия договора аренды до 01 января 2026 года. Во исполнение принятого решения заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды с арендатором. Соглашение заключено в письменной форме, зарегистрировано в ЕГРП. Истцами в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции решение общего собрания и дополнительное соглашение не оспорены, в судебном порядке указанные документы недействительными не признаны.

С учетом изложенного направление истцами в адрес арендатора заявления о нежелании заключать договор аренды на новый срок правового значения не имеет, так как воля истцов противоречит намерениям других участников долевой собственности, выразивших свое желание продлить арендные отношения на новый срок на общем собрании, состоявшемся 24 октября 2015 года.

К возникшим правоотношениям не применимы положения п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку истцы участия в общем собрании не принимали, против продления срока действия договора аренды не голосовали. Выдел истцами земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей не является основанием для прекращения права аренды, зарегистрированного на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что передача истцами заявления о нежелании заключать договор аренды на новый срок ФИО1 не является надлежащим извещением арендатора о своих намерениях. В деле отсутствуют доказательства того, что ФИО1. является лицом, уполномоченным арендатором принимать подобного рода заявления. Кроме того, из показаний ФИО1 данных в судебном заседании 10 мая 2016 года, следует, что заявления истцов не были вручены руководителю ООО "ТД БелоцерковМАЗ-Поволжье", а переданы родственнику директора общества. Руководитель общества Звонкова Т.А. факт получения заявлений истцов в октябре 2015 года отрицала.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не применил нормы закона, регулирующие порядок распоряжения объектом общей долевой собственности, в нарушение статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным при рассмотрении дела обстоятельствам, что согласно п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Татищевского районного суда Саратовской области от 10 мая 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым Лысенко И.А., Лысенко А.В. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом БелоцерковМАЗ-Поволжье" о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес" отказать.

Председательствующий

Судьи