Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 10 августа 2016 г. по делу N 33-5751/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Тришкиной М.А., Филатовой В.Ю.,

при секретаре Беляковой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Устинкиной С.В. к Васильевой С.П. о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, договора купли-продажи квартиры, по встречному исковому заявлению Васильевой С.П. к Устинкиной С.В., Мишиной Н.В., Устинкину С.В., нотариусу Масловой Е.В. о признании недействительными доверенности, предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности освободить квартиру, о выселении по апелляционной жалобе Васильевой С.П. на решение Вольского районного суда Саратовской области от 08 июня 2016 года, которым исковые требования по первоначально заявленному иску частично удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Устинкина С.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Васильевой С.П., Мишиной Н.В. о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, договора купли-продажи квартиры, в котором указала, что в 2015 году между нею и Мишиной Н.В., действующей по доверенности от имени

Васильевой С.П. 20 октября 2015 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N58, расположенный по адресу: "адрес". По условиям договора стоимость квартиры составила 450000 рублей. 25 октября 2015 года между сторонами заключено соглашение, по которому истец вправе была переехать в данную квартиру с членами семьи при условии оплаты коммунальных услуг и осуществления текущего ремонта квартиры за счет продавца. Истец исполнила условия данного соглашения, в период пользования квартирой производила оплату коммунальных услуг, осуществила текущий ремонт квартиры.

Истец по распискам от 20 октября 2015 года, 27 октября 2015 года и от

08 ноября 2015 года произвела оплату за квартиру в сумме 100000, 33000 и

247000 рублей. В декабре 2015 года между сторонами заключен основной договор купли-продажи квартиры на сумму 400000 рублей, который представлен в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Однако Васильева С.П. отказалась от регистрации перехода права собственности, подав соответствующее заявление, денежные средства, уплаченные истцом за квартиру, не были возвращены ответчиком.

Истец просила суд обязать Васильеву С.П. заключить с ней договор купли-продажи квартиры "адрес", расположенной по адресу: "адрес", зарегистрировать сделку и переход права собственности по договору купли-продажи квартиры от 24 декабря 2015 года, взыскать с ответчиков судебные расходы - уплаченную при подаче государственную пошлину.

В ходе рассмотрения дела истец отказалась от требований, предъявленных к Мишиной Н.В., и от требований о возложении на Васильеву С.П. обязанности заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры, отказ от части требований принят судом, производство по делу в данной части требований прекращено.

Васильева С.П. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Устинкиной С.В., Мишиной Н.В., Устинкину С.В., нотариусу Масловой Е.В. о признании недействительными доверенности, предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности освободить квартиру, о выселении.

Во встречном исковом заявлении указано, что Васильева С,П. обратилась к Мишиной Н.В. по вопросу оказания риэлторских услуг по оформлению права собственности на квартиру, занимаемую Васильевой С.П. по договору социального найма. 22 сентября 2015 года Васильевой С.П. на имя Мишиной Н.В. выдана доверенность, в которой указаны только полномочия на приватизацию квартиры и последующую регистрацию права собственности. По утверждению Васильевой С.П., намерений продавать квартиру у нее не имелось, поскольку на момент выдачи доверенности Васильева С.П. не являлась собственником квартиры и у нее отсутствовали полномочия по распоряжению квартирой, и кроме того, на квартиру был наложен арест. В черновом варианте текста доверенности полномочия по продаже квартиры отсутствовали, подлинник доверенности был подписан

Васильевой С.П., не читая. Васильева С.П. полагает доверенность недействительной, так как полномочия, указанные в доверенности, не соответствуют ее волеизъявлению и объему прав, которыми она располагала на момент выдачи доверенности.

20 октября 2015 года между Мишиной Н.В. (как представителем

Васильевой С.П. по доверенности) и Устинкиной С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, который также является недействительным, так как на момент его заключения Васильева С.П. не являлась собственником спорной квартиры, выступающей предметом договора купли-продажи. В установленный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен, в связи с чем обязательства, возникшие между сторонами на основании предварительного договора, прекращены. Васильева С.П. полагает, что после 20 ноября 2015 года стороны не вправе требовать заключения основного договора, так как ни одна из сторон не направила другой предложение заключить договор. Право собственности Васильевой С.П. на квартиру зарегистрировано 03 декабря 2015 года.

Васильева С.П. полагает, что прекращение обязательств по предварительному договору купли-продажи влечет отказ в удовлетворении требований Устинкиной С.В. о регистрации перехода права собственности на квартиру. По утверждению Васильевой С.П., ответчики Устинкина С.В. и Устинкин С.В. не имели права вселяться в квартиру, так как ею ключи от квартиры Мишиной Н.В. не передавались, ответчики самовольно сменили дверь и замок в двери, Мишина Н.В. не обладала полномочиями по вселению ответчиков в квартиру.

Васильева С.П. просила суд: признать недействительной доверенность, выданную ею на имя Мишиной Н.В. 22 сентября 2015 года;

признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от 20 октября 2015 года,

признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 24 декабря 2015 года,

обязать Устинкину С.В. и Устинкина С.В. освободить квартиру, возвратив ее Васильевой С.П., выселить Устинкину С.В. и Устинкина С.В. из квартиры;

взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя.

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 08 июня

2016 года исковые требования Устинкиной С.В. к Васильевой С.П. о регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи, договора купли-продажи квартиры удовлетворены частично. Зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи от 24 декабря 2015 года на квартиру "адрес" за Устинкиной С.В. и зарегистрировано право собственности Устинкиной С.В. на указанную квартиру.

В удовлетворении остальной части требований Устинкиной С.В. отказано.

С Васильевой С.П. в пользу Устинкиной С.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Васильевой С.П. отказано.

С Васильевой С.П. в пользу Мишиной Н.В. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 рублей.

Не согласившись с решением суда, Васильева С.П., подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Устинкиной С.В. и об удовлетворении встречных исковых требований.

Доводы жалобы аналогичны обстоятельствам, изложенным во встречном исковом заявлении. Полагает, что со стороны Мишиной Н.В. и Устинкиной С.В. имела место недобросовестность, повлекшая нарушение прав Васильевой С.П., что подтверждается обращениями Васильевой С.П. в органы прокуратуры. В ходе судебного разбирательства не была доказана законность вселения Устинкиной С.В. и Устинкина С.В. в квартиру. Проживание Устинкиной С.В. в квартире, пользование ею, несение расходов по содержанию квартиры, производство неотделимых улучшений, оплата денежных средств после прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи не являются значимыми обстоятельствами для разрешения вопроса о регистрации перехода права собственности. В суде установлено, что между сторонами не достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, поскольку не определена цена квартиры и порядок оплаты. Основной договор не соответствует условиям предварительного договора. Кроме того, по мнению автора жалобы, участвующий в деле прокурор и председательствующий по делу не были объективными, суд оказывал Устинкиной С.В. помощь в формировании исковых требований и в сборе доказательств, что является нарушением норм процессуального права.

Прокуратурой ЗАТО Шиханы поданы возражения на жалобы

Васильевой С.П., в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положения п.п. 1-2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Статья 56 ГПК РФ (часть 1) предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для признания сделок недействительными. Судебная коллегия полагает данные выводы суда законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, 22 октября 2015 года Васильевой С.П. на имя Мишиной Н.В. выдана доверенность, которая предусматривала право Мишиной Н.В. представлять интересы Васильевой С.П. по вопросу передачи ей на праве собственности квартиры "адрес", право регистрации права собственности на квартиру, право дальнейшей продажи квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, включая полномочия по заключению договора купли-продажи квартиры и получению денежных средств за проданную недвижимость. Доверенность выдана сроком на три года, подписана лично Васильевой С.П. и удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса Ругаевой В.Н. В тексте доверенности указано, что она зачитана Васильевой С.П. вслух. Подлинность подписи в доверенности

Васильевой С.П. не оспорена. Кроме того, она сама не отрицала, что подписывала доверенность лично, при составлении доверенности посторонние лица, включая Мишину Н.В., не присутствовали. С учетом изложенного Васильева С.П. выдала доверенность, позволяющую Мишиной Н.В. не только оформить право собственности на спорную квартиру, но и распоряжаться в последующем данной квартирой, включая ее продажу за цену и на условиях по своему усмотрению. К доводам Васильевой С.П. о том, что ею был прочитан только черновой вариант доверенности, а подлинник доверенности она подписала, не читая, судебная коллегия относится критически, поскольку у Васильевой С.П. не имелось каких-либо препятствий в прочтении текста доверенности и в отказе от ее заключения в случае несоответствия текста доверенности ее волеизъявлению.

Таким образом, предусмотренных законом оснований для признания данной доверенности недействительной не имеется.

28 октября 2015 года между администрацией ЗАТО Шиханы Саратовской области и Васильевой С.П. (в лице представителя Мишиной Н.В.) был заключен договор N на передачу квартиры в собственность. Право собственности на квартиру зарегистрировано за Васильевой С.П. 03 декабря 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03 декабря 2015 года.

20 октября 2015 года между Васильевой С.П. (в лице представителя

Мишиной Н.В.) и Устинкиной С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры "адрес", по условиям которого стороны оценили продаваемую квартиру за

450000 рублей, основной договор подлежал заключению между сторонами в течение 30 дней со дня подписания договора (т.е. до 20 ноября 2015 года). Оплата по договору должна был осуществляться поэтапно: 100000 рублей выплачены покупателем в качестве задатка при подписания предварительного договора, денежные средства в размере 300000 рублей подлежали оплате при подписании договора, 50000 рублей - в течение 3 месяцев с момента регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1-4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Заявляя требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, Васильева С.П. указывала, что данный договор не мог быть заключен в отношении квартиры, которая на момент его заключения не принадлежала Васильевой С.П. (как продавцу по договору) на праве собственности.

Оценив условия заключенного предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно указал, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (определен предмет, цена договора), соблюдена письменная форма договора, предусмотренная для договоров купли-продажи недвижимости, в связи с чем оснований для признания предварительного договора недействительным не имеется.

Отсутствие зарегистрированного права собственности Васильевой С.П. на квартиру на момент заключения предварительного договора купли-продажи не влечет его недействительность, так как предварительный договор не содержит обязательств продавца передать вещь, а представляет собой соглашение сторон о заключении в будущем другого договора.

Кроме того, обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены, поскольку основной договор заключен сторонами за пределами сроков, установленных в предварительном договоре, вследствие чего признание договора недействительным не повлечет для Васильевой С.П. каких-либо правовых последствий и не восстановит ее права.

Судом обоснованно отказано в признании недействительным договора купли-продажи квартиры, так как Мишина Н.В. при заключении договора действовала на основании нотариальной доверенности в пределах предоставленных ей полномочий. Наличие зарегистрированного ареста на квартиру не влечет недействительности договора. Арест в установленном порядке снят и был неактуален на момент подписания договора, так как налагался судебным приставом-исполнителем

27 октября 2014 года по исполнительному производству N, которое окончено в связи с фактическим исполнением 06 ноября 2014 года.

Выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований по первоначальному иску судебная коллегия также полагает соответствующими положениям закона и представленным доказательствам.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность

Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор купли-продажи от 24 декабря 2015 года, заключенный между Васильевой С.П. (в лице представителя

Мишиной Н.В.) и Устинкиной С.В. (в лице представителя Бикбаевой Н.О.), совершен в предусмотренной законом письменной форме. Стоимость квартиры определена сторонами в сумме 400000 рублей. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Лица, заключившие договор сообщили суду, что в общей сложности Устинкиной С.В. передано

Мишиной Н.В. 380000 рублей, что подтверждается расписками от 20 октября

2015 года на сумму 100000 рублей, от 27 октября 2015 года на сумму 33000 рублей и от 08 ноября 2015 года на сумму 247000 рублей. В ходе рассмотрения дела Устинкиной С.В. выплачено на имя Васильевой С.П. еще 20000 рублей, которые зачислены на счет, открытый на имя Васильевой С.П. Квартира передана покупателю, покупатель вместе с членами семьи вселилась в квартиру, произвела текущий ремонт, оплатила коммунальные услуги, что подтверждается документами, имеющимися в материалах дела. Таким образом, стороны фактически исполнили условия сделки, однако Васильевой С.П. после передачи договора для регистрации перехода права собственности подано заявление о прекращении государственной регистрации права, что должно рассматриваться как уклонение стороны от регистрации перехода права собственности.

К доводам Васильевой С.П. о том, что сторонами не было достигнуто соглашение о цене сделки судебная коллегия относится критически, так как цена квартиры определена в договоре купли-продажи квартиры, по которому произведена оплата покупателем.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что Васильевой С.П. ее представителем Мишиной Н.В. осуществлялась передача денежных средств за квартиру: по расписке от 21 октября 2015 года в сумме 100000 рублей и по расписке от 08 ноября 2015 года в сумме 140000 рублей. При этом в расписке от 21 октября 2015 года Васильевой С.П. указано, что цена квартиры установлена ею в сумме 330000 рублей. Подлинность расписок Васильевой С.П. не оспорена. Действия Васильевой С.П. по приему от Мишиной Н.В. денежных средств в счет продажи квартиры подтверждают наличие у Васильевой С.П. намерений продать квартиру и несостоятельность доводов о недействительности доверенности, выданной на имя Мишиной Н.В.

Отказ в удовлетворении требований о признании сделок недействительными, удовлетворение требований о регистрации перехода права собственности за Устинкиной С.В. влечет отказ в удовлетворении производных требований об освобождении жилого помещения и выселении Устинкиной С.В. и Устинкина С.В.

Судебные расходы распределены судом между сторонами в соответствии с положениями статей 94, 98, 100 ГПК РФ.

Доводы автора жалобы о необъективности прокурора, участвовавшего в рассмотрении дела, и суда не подтверждены материалами дела. Отвод стороной в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлялся, объективных фактов, свидетельствующих о наличии у прокурора и председательствующего по делу личной прямой либо косвенной заинтересованности в исходе дела, не имеется.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В ходе судебного разбирательства судом сторонам разъяснялись их процессуальные права и обязанности, был определен предмет доказывания по первоначальному и встречному искам, разъяснялась необходимость представления доказательств в подтверждение заявленных требований, создавались условия для всестороннего и полного исследования доказательств, оказывалась помощь в представлении доказательств в порядке, предусмотренном ст. 57 ГПК РФ. Нарушений принципа состязательности и равенства сторон судом не допущено.

Исходя из совокупности представленных сторонами доказательств, судебная коллегия полагает решение суда не подлежащим отмене. Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, закон, подлежащий применению, в полном объеме установлены значимые для дела обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности. Доводы жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вольского районного суда Саратовской области от 08 июня

2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи