Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 05 июля 2016 г. по делу N 33-1646/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Малеванного В.П.,

судей Сахалинского областного суда Вишнякова О.В. и Загорьян А.Г.;

при секретаре Евстафьевой А.А.;

рассмотрев гражданское дело по иску БИН к Управлению архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации МО города администрации города о признании незаконным решения об отказе в продлении арендных отношений по договору аренды и его расторжении, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка;

по апелляционной жалобе представителя администрации города на решение Анивского районного суда от 18.03.2016 года, которым

признаны незаконными: отказ Управления архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации города от ДД.ММ.ГГГГ N в продлении срока аренды земельного участка кадастровый N по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и его расторжение; в удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., судебная коллегия

установила:

8.02.16 г. БИН обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации города", администрации города о признании незаконным решения об отказе от ДД.ММ.ГГГГ N в продлении срока аренды земельного участка кадастровый N, расположенного по "адрес" по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, его расторжении, возложении обязанности заключить с ним договор аренды на вышеуказанный земельный участок.

В обосновании исковых требований указал, что с ДД.ММ.ГГГГ является арендатором данного земельного участка (срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ), предоставленного ему для ИЖС, разрешение на строительство дома получено ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ На обращение БИН в администрацию города о продлении договора был получен отказ, поскольку истец не приступил к использованию земельного участка по целевому назначению. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержал; представитель администрации города ЛНН с иском не согласилась; истец БИН, представитель Управления архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации города в судебное заседание не явились, извещены.

Судом постановлено вышеприведенное решение, которое обжалует представитель администрации города ЛНН, в апелляционной жалобе просит решение отменить в части удовлетворенных требований и в иске отказать. Полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и доказательствам по делу, т.к. земельный участок не использовался по целевому назначению, а процедура расторжения договора аренды в одностороннем порядке произведена по закону. Кроме того, оснований для предоставления земельного участка истцу без проведения торгов у администрации не имелось; несоблюдение данной процедуры могло привести к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Ссылается на Постановление Пленума ВАС РФ от 6.06.14 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" считая установленный судом срок аренды земельного участка незаконным, который фактически запретил прекращение договора в порядке статей 610, 621 ГК РФ.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца БИН и его представителя ФИО5 (извещены телефонограммами от ДД.ММ.ГГГГ); а также представителей ответчиков (извещены факсограммами от ДД.ММ.ГГГГ).

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, обсудив доводы жалобы, - суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим отмене в части удовлетворенных исковых требований БИН по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются в аренду по договорам, как правило, заключаемым на торгах.

Так, согласно части 1, пункта 10 части 2 и части 5 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключением является случай (в том числе), когда договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов:

если на нем расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, а

рендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно частей 1 и 2 статьи 46, пункта 1 части 2 статьи 45 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями

аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, согласно которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно

при ненадлежащем использовании земельного участка, т.е. неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города от ДД.ММ.ГГГГ N-п, был предоставлен РСА земельный участок из земель города по "адрес" с кадастровым N площадью ... кв.м. на . года.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ МО города и РСА заключен договор N аренды спорного земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), - соглашением от ДД.ММ.ГГГГ РСА передала права и обязанности по договору аренды земельного участка БИН

ДД.ММ.ГГГГ БИН Отделом архитектуры и градостроительной деятельности администрации района выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, -

однако до настоящего времени БИН не приступил к эксплуатации по целевому назначению указанного земельного участка, какое-либо строительство (либо подготовка земельного участка под строительство) на нем не ведется; участок зарос кустарником и деревьями, что подтверждается актом проверки использования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ комиссии сотрудников администрации города (л.д.11).

Постановлением администрации города N-па от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, - срок аренды спорного земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ БИН обратился в администрацию города с заявлением

о продлении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией администрации муниципального образования города проверено фактическое использование спорного земельного участка, - и установлено, что арендатор не приступал к использованию земельного участка по целевому назначению; комиссией предложено уведомить БИН о том, что согласно статье 39.6 ЗК РФ основания для заключения нового договора аренды отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ БИН направлено уведомление N о том, что отсутствуют сведения о наличии на земельном участке кадастровый N каких-либо построенных объектов недвижимости, хотя участок предоставлялся для ИЖС. Отсутствие объекта недвижимости на указанном земельном участке подтверждается фотоматериалами по состоянию земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая положения статьи 46 ЗК РФ, оснований для продления арендных правоотношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ N не усматривается, - в связи с чем ему направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N по инициативе арендодателя и соглашение о расторжении договора аренды для подписания.

Таким образом, материалами дела подтверждается (и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ) то, что истцом БИН в период с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора о переуступке права аренды спорного земельного участка от РСА к БИН) до настоящего времени на спорном земельном участке индивидуальное жилищное строительство так и не начато, строительные материалы на участок не завезены, строительная площадка не подготовлена (л.д.91).

При таком положении дела ответчики пришли к обоснованному выводу о том, что БИН

существенно нарушены условия договора аренды земельного участка, которые предоставляют ответчику на основании п.2 ст.45 ЗК РФ право на одностороннее расторжение договора аренды, а именно: истец не приступил к строительству и не представил доказательств использования участка по назначению в установленные сроки (три года со дня: переоформления на его имя договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и получения ДД.ММ.ГГГГ разрешения на строительство индивидуального жилого дома)

При этом ответчики не только имели законные основания для расторжения договора аренды спорного земельного участка с БИН, но и для не пролонгирования его действия на новый срок по его истечении ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), поскольку согласно ч.1, п.10 ч.2 и ч.5 ст.39.6; пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Договор аренды земельного участка может заключаться без проведения торгов:

если на нем расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, - однако материалами дела подтверждается, что БИН не приступил к строительству и на земельном участке отсутствуют принадлежащие ему объекты незавершенного строительства.

В данном случае истец БИН как а

рендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, - о чем суд первой инстанции безосновательно указал в обжалуемом решении со ссылкой на положения статьи 22 ЗК РФ, утратившие силу с 1.03.15 года.

Столь же безосновательна ссылка суда первой инстанции в обжалуемом решении на положения статьи 621 ГК РФ (в контексте пролонгации договора аренды спорного земельного участка на неопределенный срок), поскольку спорные правоотношения урегулированы не гражданским, а земельным законодательством (п.1 ч.2 ст.45 и ст.46 ЗК РФ), предусматривающим специальные процедуры для заключения, пролонгации и прекращения договоров аренды муниципального имущества (земельных участков).

При таком положении дела суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об удовлетворении исковых требований БИН о признании незаконным отказа в продлении договора аренды и о его расторжении (в том числе и по причине несоблюдения истцом аукционной формы заключения договора аренды спорного земельного участка).

Являются безосновательными и выводы суда первой инстанции о том, что истцом БИН спорный земельный участок используется по целевому назначению (т.к. им регулярно выплачиваются арендные платежи, а также им получено разрешение для ИЖС сроком по 2022 год), - поскольку мерами по фактическому освоению земельного участка следует признать только конкретные действия, свидетельствующие о начале фактической застройки спорного земельного участка (подготовка строительной площадки в виде выкорчевывания деревьев и выравнивания уровня, доставка стройматериалов, изъятие котлована для фундамента и т.д.).

На день рассмотрения данного дела в суде первой инстанции истцом БИН лишь продемонстрированы намерения приступить к строительству (как указано его представителем в суде первой инстанции: в период с 2011 года на площадке скашивается трава, производится аккумуляция денежных средств и рассматриваются проекты домов, учитывается стоимость материалов, участок огорожен лентой - л.д.91), - что не свидетельствует о выполнении им обязанностей по реальному осуществлению индивидуального жилищного строительства на арендованном им земельном участке.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции безосновательно удовлетворены заявленные истцом требования, - в связи с чем обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене (в части удовлетворенного иска) с отказом в удовлетворении всех заявленных исковых требований БИН

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Анивского районного суда от 18.03.16 года отменить в части удовлетворенных исковых требований БИН о признании незаконными: отказа Управления архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации города от ДД.ММ.ГГГГ N в продлении срока аренды земельного участка кадастровый N по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и его расторжения, - в указанной части вынести новое решение об отказе БИН в удовлетворении исковых требований;

в остальной части то же решение Анивского районного суда от 18.03.16 года оставить без изменения.

Председательствующий Малеванный В.П.

Судьи Сахалинского областного суда Загорьян А.Г.

Вишняков О.В.