Апелляционное определение СК по административным делам Сахалинского областного суда от 14 июля 2016 г. по делу N 33а-1686/2016

Судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Усольцевой И.В.,

судей Качура И.О., Лихачевой С.А.,

при секретаре С.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М. Е.И. об изменении кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных данных об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе представителя М. Е.И. - Щ. А.Д. на решение Сахалинского областного суда от 15 апреля 2016 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Качура И.О., представителя административного истца и закрытого акционерного общества " "данные изъяты"" Щ. А.Д., поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, представителей Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области С. С.П., администрации города Южно-Сахалинска Б. М.С., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

установила:

05 января 2016 года М. Е.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - МИЗО Сахалинской области) и федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Сахалинской области (далее - ФГБУ Федеральная кадастровая палата по Сахалинской области) об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного в городе Южно-Сахалинске Сахалинской области, центральная часть города, в границах ул. "данные изъяты", ул. "данные изъяты", ул. "данные изъяты", "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, с разрешенным использованием "для проектирования, строительства и эксплуатации гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами", в связи с выявлением недостоверных данных об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В обоснование требования указала, что является одним из сособственников незавершенного строительством административного здания, расположенного на данном земельном участке, с размером доли в праве собственности, равным 1/5, и на основании имеющейся договоренности с закрытым акционерным обществом " "данные изъяты"" (далее - ЗАО " "данные изъяты""), владеющим 3/5 доли и являющимся по договору арендатором участка, возмещает последнему часть арендных платежей, приходящихся на нее с учетом ее доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. В декабре 2015 года ЗАО " "данные изъяты"" уведомило ее о перерасчете Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска арендных платежей за 2013-2015 годы по договору аренды земельного участка в связи с исправлением допущенной при проведении государственной кадастровой оценки земель технической ошибки, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка увеличилась с 23 750 911 рублей до 50 334 091 рублей, в связи с чем у нее возникли дополнительные обязанности по возмещению ЗАО " "данные изъяты"" части вновь возникшей задолженности по арендной плате, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка. По причине увеличения кадастровой стоимости земельного участка, ЗАО " "данные изъяты"" обращалось в МИЗО Сахалинской области и в общество с ограниченной ответственностью аудиторско-консалтинговая группа " "данные изъяты"" (далее - ООО АКГ " "данные изъяты""), являющееся исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Сахалинской области, за разъяснением о существе технической ошибки, однако, ответа не получено. Полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 50334 091 рублей определена на основании абзацев 1 и 2 пункта 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, в размере ее максимального значения, определенного для одного из видов его разрешенного использования и предполагающего размещение на участке офисных зданий делового и коммерческого назначения. Между тем, одним из видов разрешенного использования земельного участка является "жилая застройка", который в нарушение абзаца 3 пункта 2.7.1 Методических указаний не был учтен при определении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, результаты такой оценки не могут быть признаны достоверными.

С учетом изложенного, М. Е.И. просит суд изменить кадастровую стоимость спорного земельного участка до размера, определенного с учетом вида разрешенного использования, предусматривающего жилищное строительство.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ЗАО " "данные изъяты"" и администрация города Южно-Сахалинска.

В судебное заседание М. Е.И. и представитель ФГБУ Федеральная кадастровая палата по Сахалинской области не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены.

Представитель М. Е.И. и ЗАО " "данные изъяты"" Щ. Д.С. административный иск поддержал, представители МИЗО Сахалинской области С. С.П., администрации города Южно-Сахалинска К. М.А. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Судом вынесено приведенное выше решение, которое представитель М. Е.Г. - Щ. А.Д. в апелляционной жалобе просит отменить, в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда, имеющимся в деле доказательствам. Ссылаясь на положения Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, указывает на неверное определение оценщиком основного вида разрешенного использования спорного земельного участка, который, по мнению истца, является видом, определяющим размещение гостиниц. Полагает необоснованным отказ суда в проведении судебной экспертизы по определению кадастровой стоимости земельного участка. Выражает несогласие с выводами суда о невозможности однозначного определения вида разрешенного использования земельного участка "для жилищного строительства".

В письменных возражениях на апелляционную жалобу министр МИЗО Сахалинской области Г. Е.Н. просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 19 700 кв.м, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, "адрес", 23 августа 2007 года поставлен на государственный кадастровый учет и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, к категории земель - "земли населенных пунктов".

В соответствии с договором аренды земельного участка от 25 октября 2007 года N и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29 декабря 2010 года является ЗАО " "данные изъяты"".

М. Е.И. является собственником 1/5 доли объекта незавершенного строительства - нежилого десятиэтажного здания, площадью застройки 1609,6 кв.м, расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 марта 2011 года и 3/5 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества принадлежит ЗАО " "данные изъяты"".

Согласно заключению кадастрового инженера от 15 января 2016 года указанный объект незавершенного строительства расположен на спорном земельном участке.

Суд, ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что М. Е.И. является лицом, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, она вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

К недостоверным сведениям относится неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39 (далее - Методические указания) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Из материалов дела усматривается, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в правоустанавливающих документах определен как "проектирование, строительство и эксплуатация гостинично-офисного и жилого комплекса с торговыми и развлекательными объектами".

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вид разрешенного использования "для жилого комплекса" нельзя признать определенным, поскольку отнесение этого вида к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний (пункт 1.2.1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки и пункт 1.2.2 - земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (1 и 2 ВРИ)), должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.

Как установлено судом, на момент проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков действовало Решение городского Собрания города Южно-Сахалинска от 29 сентября 2004 года N 740/95-04-2 "О Правилах землепользования и застройки в городе Южно-Сахалинске" (далее - Решение N 740/95-04-2), в соответствии с которым разрешенное использование земельного участка было определено согласно градостроительному регламенту территориальной зоны ОД-1 - для общественно-деловой и жилой застройки, формирующей общественно-деловой центр города.

Вместе с тем, с 12 марта 2013 года в городе Южно-Сахалинске вступили в силу новые правила землепользования и застройки, утвержденные Решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года N 744/44-13-4 (далее - Решение N 744/44-13-4), согласно которым спорный земельный участок находится в общественно-деловой зоне ОД-9, не допускающей строительство жилых зданий.

Учитывая изложенное, а также что ЗАО " "данные изъяты"", являясь застройщиком, обратилось в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство административного здания, жилая застройка отсутствует, право на осуществление жилой застройки в период действия Решения городского Собрания N 740/95-04-2 ЗАО " "данные изъяты"" не реализовало, а в настоящий момент возможности использования земельного участка для жилой застройки на основании Решения городского Собрания N 744 не имеется, вывод суда об отсутствии оснований для учета при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка вида разрешенного использования "как жилая застройка" а, следовательно, для применения положений абзаца 3 пункта 2.7.1 Методических указаний, является верным.

Судебная коллегия также соглашается с суждениями суда о том, что изменение на основании Приказа N 15-П кадастровой стоимости спорного земельного участка явилось следствием исправления технической ошибки, а не результатом переоценки стоимости участка, поскольку при определении кадастровой стоимости земельного участка первоначально утвержденная в Приказе N 18-П кадастровая стоимость не соответствовала максимальному значению вида разрешенного использования и абзацу 2 пункта 2.7.1 Методических указаний.

Ходатайство представителя Щ. А.Д. о назначении экспертизы для определения кадастровой стоимости земельного участка N в порядке, установленном пунктами 2.2 и 2.7.1 Методических рекомендаций, рассмотрено судом с соблюдением требований статьи 154 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отказано в его удовлетворении, что не противоречит нормам процессуального права.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, аналогичны позиции административного истца, изложенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям. Решение суда является законным и обоснованным, и оснований для его отмены не усматривается.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сахалинского областного суда от 15 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М. Е.И. - Щ. А.Д., - без удовлетворения.

Председательствующий Усольцева И.В.

Судьи Качура И.О.

Лихачева С.А.