Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2016 г. по делу N 33-3404/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.,

судей краевого суда: Фоминова Р.Ю. и Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Казарян А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Свистунова А. В. на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 11 февраля 2016 года,

по иску Свистунова А. В., Кирюхина М. В. к администрации города Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание торгового павильона,

заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.,

установила:

Свистунов А.В., Кирюхин М.В. обратились в суд с настоящим исковым заявлением, с учетом изменения предмета иска, мотивировав его тем, что Свистунов А.А. и Кирюхин М.В. являются собственниками по 1/2 доле каждый в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - котельной, по адресу: " ... ", общей площадью застройки степенью готовности 60%, на основании договора купли-продажи в простой письменной форме от 07.11.2006.

Объект недвижимости расположен Указанный объект находится на земельном участке, относящемся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 4132 кв.м., кадастровый номер

" ... ", для целей - земельный участок под заводом, автостоянкой и торговым павильоном, находящимся в пользовании истцов на основании договора аренды N " ... " от 25 сентября 2007, заключенного на основании постановления главы администрации г. Невинномысска N " ... "

от 14.09.2007, сроком с 15.11.2006г. по 08.11.2007г.

Впоследствии, между истцами и КУМИ администрации Невинномысска неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды.

Однако реконструировав объект незавершенного строительства - котельную, истцы в установленном законом порядке не получили разрешение на реконструкцию.

07.10.2015 г. истцы обратились в администрацию г. Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию котельной под торговый павильон, но при проведении проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению о разрешении реконструкции котельной и при осмотре земельного участка, находящегося в аренде, было выявлено, что реконструкция объекта незавершенного строительства (котельной) уже выполнена, и законодательством не предусмотрена выдача разрешения на строительство при установлении факта самовольного строительства (реконструкции) в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Истцы считают, что их обращение в администрацию г. Невинномысска за разрешением на реконструкцию объекта незавершенного строительства и наличие письменного отказа свидетельствуют о принятии мер к легализации самовольной постройки.

В данный момент на земельном участке, общей площадью 4132 кв.м, из нее застроенной 796,6 кв.м., имеется реконструированное нежилое строение - торговый павильон, состоящий из основного здания, литера "Г", площадью 646 кв.м и пристройки, литера "Г1", площадью 150,6 кв.м.

Просят суд за собой право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку: нежилое здание торгового павильона, литер Г, Г1, общей площадью 796,4 кв.м., расположенное по адресу: " ... ".

Обжалуемым решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 11 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Свистунов А.В. просит решение отменить, указывая, что возведение самовольного объекта на арендованном земельном участке не является препятствием для признания на него права собственности в порядке статьи 222 ГК РФ, так как ограничение прав на земельный участок указанными вещными правами вызвано тем обстоятельством, что право собственности на недвижимое имущество ограничивает права, принадлежащие собственнику земельного участка.

Признание права общей долевой собственности на самовольную постройку за истцами не приведет к нарушению прав администрации г. Невинномысска как собственника земельного участка, так как самовольное строение возведено на земельном участке, отведенном для строительства в порядке, установленном законом, в результате самовольной реконструкции спорного объекта целевое назначение земельного участка не изменено, на данном земельном участке уже находится недвижимое имущество - незавершенный строительством объект, собственником которого истцы являются и по настоящее время;

Земельный участок расположен в зоне "ОД" - зоне общественного, делового и коммерческого назначения и в соответствии с градостроительным регламентом данной зоны виды разрешенного использования недвижимости, связанные с осуществлением торговой деятельности относятся к основным видам разрешенного использования земельных участков или объектов катального строительства, что подтверждается градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением администрации города Невинномысска от 02.09.2015 г. N " ... ", кадастровым паспортом земельного участка;

Самовольно реконструированный объект - торговый павильон соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, что подтверждается: градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением администрации города Невинномысска от 02.09.2015 г. N " ... ", актом обследования технического состояния объекта недвижимости от 28.10.2015 года;

В возражениях на апелляционную жалобу председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска СК - Владычкиной З.В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, экспертное заключение N" ... " от 17.06.2016 ООО "Центра судебных экспертиз", обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на апелляционную жалобу, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Отказывая в признании права общей долевой собственности за истцами на объект недвижимости, суд исходил из того, что истцами не представлено доказательств того, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Так, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно пунктам 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле в праве каждому принадлежит объект незавершенного строительства - котельная, степенью готовности 60%, расположенный по адресу" ... ", расположенный на земельном участке, предоставленном истцам на праве аренды по договору аренды от 25.09.2007 N " ... ".

На основании постановления главы города Невинномысска от 06.08.2008 г. N 1742 "О разрешении проектно-изыскательских работ для реконструкции незавершенного строительного объекта - котельной литера "Г" под торгово-развлекательный комплекс по улице Энгельса. 3" в п.п. 1.1 договора аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка: вместо слов "для целей - земельный участок под заводом, автостоянкой и торговым павильоном" следует читать "для целей - земельный участок торгово-развлекательного комплекса."

В соответствии с постановлением главы администрации г. Невинномысска от 12.12.2013 г. N " ... " и дополнительным соглашением к договору аренды N " ... " от 20.12.2013 г. срок действия договора аренды установлен до 01.12.2017.

В соответствии с п. 1 постановления главы администрации г. Невинномысска от 02.09.2015г. N "Об утверждении градостроительного плана земельного участка на территории города Невинномысска" утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 4132 кв.м., с местоположением: " ... "

20.11.2013 истцам выдано разрешение на капитальное строительство торгово-развлекательного комплекса - специализированного магазина продовольственных и непродовольственных товаров. Срок действия разрешения на строительство - до 20.06.2016.

Материалами дела подтверждается, что в 2014 году разработана проектная документация объекта "Реконструкция здания котельной под торговой павильон по " ... "".

Однако истцы, не получив в установленном порядке разрешения на реконструкцию указанного объекта, произвели соответствующие работы, в результате которых объект незавершенного строительства - котельная, согласно техническому паспорту от 16.10.2015, реконструирован в нежилое здание торгового павильона, литер Г, Г1, общей площадью 796.4 кв.м.

Истцы обратились в администрацию г. Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию котельной под торговый павильон, но при проведении проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению о разрешении реконструкции котельной и при осмотре земельного участка, находящегося в аренде, было выявлено, что реконструкция объекта незавершенного строительства (котельной) уже выполнена, и законодательством не предусмотрена выдача разрешения на строительство при установлении факта самовольного строительства (реконструкции) в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, о чем на имя истца Свистунова А.В. сообщено администрацией г. Невинномысска в уведомлении от 07.10.2015 N " ... ".

Согласно выводам экспертного заключения N " ... " от 17 июня 2016 ООО "Центра судебных экспертиз" Объект обследования - одноэтажное здание "торговый павильон", расположенный по адресу: " ... " соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а так же иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства действующих на территории РФ:

-СП 14.13330.2014 "СНиП II-2-81* "Каменные и армокаменные конструкции";

-СП 17.13330.2011 "СНиП II-26-76 "Кровли";

-СП 20.13330.2011 "СНиП II-26-89-80* "Нагрузки и воздействие"

-СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83* "Основание зданий и сооружений"

-СП 30,13330,2012 "СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий";

-СП 42.13330.2012 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";

-СП 63.13330.2012 "СНиП 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции";

-СП 70.13330.2012 "СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции";

-СП 16.13330.2012 "СНиП II-23-81* "Стальные конструкции";

-СП 29.13330.2012 "СНиП 2.03.13-88 "Полы";

-СП 59.13330.2012 "СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения";

-СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения";

Категория технического состояния объекта исследования определена как работоспособное (нормальное), дальнейшая эксплуатация возможна.

Объект обследования - одноэтажное здание "торговый павильон" соответствует нормативным документам, а именно перечисленным в ответе на первый вопрос СП, которые являются частями Национальных Стандартов, обязательного исполнения, регламентирующие условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений, при выполнении которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение:

- ФЗ N384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";

- ФЗ N123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности";

-ФЗ N52 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения";

Сохранение объекта исследования, расположенного по адресу: " ... ", не создает угрозы жизни и здоровья граждан.

Судебная коллегия принимает данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку заключение судебной экспертизы, полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, он имеет необходимое для проведения подобного рода экспертиз образование, квалификацию и экспертные специальности, стаж экспертной работы.

Кроме того, как пояснил эксперт Соколов В.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции реконструируемый объект находится в границах земельного участка. Является капитальным.

Принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество создано на земельном участке, находящемся на праве аренды, а разрешенное использование земли допускает строительство на нем данного объекта, судебная коллегия приходит к выводу, применительно к требованиям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта недвижимости.

Вместе с тем, исходя из выше приведенных требований действующего законодательства и разъяснений высших судебных инстанций, отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого помещения не влечет за собой невозможность признания за ним права собственности на недвижимое имущество, созданное в результате указанной реконструкции.

Подробно исследовав представленные истцом доказательства о техническом состоянии спорного нежилого помещения, отсутствия нарушений строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологических нормам, соответствия нежилого помещения параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, принятия мер к легализации реконструированного объекта и формального отказа ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований о признании права общей долевой собственности на спорное строение.

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны основания признания объекта недвижимости самовольной постройкой, среди которых - возведение строения без соответствующего разрешения, а пункт 3 указанной нормы прямо указывает на возможность признания судом права собственности на такое строение при определенных условиях.

В связи с этим очевидно, что применительно к требованиям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости вообще, и в рассматриваемом споре в частности, не влечет невозможность признания на него права собственности.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 11 февраля 2016 года - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Свистунова А. В., Кирюхина М. В. к администрации города Невинномысска о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание торгового павильона - удовлетворить.

Признать за Свистуновым А.В. право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку: нежилое здание торгового павильона, литер Г, Г1, общей площадью 796,4 кв.м., расположенное по адресу: " ... ".

Признать за Кирюхиным М.В. право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку: нежилое здание торгового павильона, литер Г, Г1, общей площадью 796,4 кв.м., расположенное по адресу: " ... "

Апелляционное определение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 15.11.2006 г. N " ... ", произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Невинномысскому отделу о регистрации права собственности Свистунова А.В. на 1/2 доли в общей долевой собственности, Кирюхина М.В. на 1/2 доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - котельной, общей площадью застройки степенью готовности 60 %, находящейся по адресу " ... "

Председательствующий

Судьи: