Решение Ставропольского краевого суда от 02 августа 2016 г. по делу N 3а-193/2016

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 августа 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре Мельниковой Н.А.,

с участием:

представителя административного истца Манукова А.А. - Задорожной Е.Е.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Е.С.,

представителей заинтересованных лиц:

администрации г. Ставрополя Шафоростова Д.Ю.,

Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Левановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску Манукова А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства, равной их рыночной стоимости,

установил:

Мануков А.А. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства, равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска Мануков А.А. указал, что является собственником объекта капитального строительства - торгово-офисного здания и автосалона, литер "А", назначение: нежилое здание, общей площадью 7 708 кв.м, количество этажей: 4, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер 26:12:012206:2675, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, и арендатором земельного участка по указанному адресу, с кадастровым номером 26:12:000000:43, общей площадью 2760 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для продолжения строительства торгово-офисного здания и автосалона.

Кадастровая стоимость данного недвижимого имущества по результатам государственной кадастровой оценки определена: в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 16339945,20 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:012206:2675 по состоянию на 16 октября 2015 года в размере 197306994,52 рублей.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога на имущество физических лиц и арендной платы за использование земельного участка, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости вышеназванных объектов, просит установить кадастровую стоимость этого недвижимого имущества: объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:012206:2675, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 октября 2015 года - 90370000 рублей, определенной оценщиком ООО "ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР" в отчете об оценке N 00292 от 15 марта 2016 года, и земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года - 5139000 рублей, определенной оценщиком ООО "ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР" в отчете об оценке N 00293 от 15 марта 2016 года.

В судебное заседание административный истец Мануков А.А., извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, не явился, о причине неявки суд не известил.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных суду письменных возражениях также просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца Манукова А.А. - Задорожная Е.Е. в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:012206:2675 по состоянию на 16 октября 2015 года, в размере 90590881,02 рубля и земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43 по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 5199 508 рублей.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С., представители заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя Шафоростов Д.Ю. и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Леванова Е.С., просили вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства и находящегося у него в аренде земельного участка, не оспаривали.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных в суд письменных возражениях и ходатайстве просили рассмотреть административный иск Манукова А.А. в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, объект капитального строительства - торгово-офисное здание и автосалон, литер "А", назначение: нежилое, общей площадью 7 708 кв.м, количество этажей: 4, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер 26:12:012206:2675, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, принадлежит на праве собственности Манукову А.А. на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 3021 от 20 января 2014 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 26-309000-0117-2014 от 15 сентября 2014 года, выданного Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АК 505760 от 01 февраля 2016 года.

Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:000000:43, общей площадью 2760 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для продолжения строительства торгово-офисного здания и автосалона, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, находящемся в пользовании административного истца на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 3021 от 20 января 2014 года, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Мануковым А.А., государственная регистрация N 26-26-01/021/2014-046 от 04 февраля 2014 года. Срок аренды участка установлен на 3 года с 11 декабря 2013 года по 10 декабря 2016 года.

Согласно приложению к договору аренды, расчет арендной платы за использование вышеназванного земельного участка произведен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся

в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" и от 27 ноября 2015 года N 1382 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Мануков А.А., являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, исчисляемого с 1 января 2016 года из кадастровой стоимости объекта капитального строительства, и арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам от 05 февраля 2016 года, выданным филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:012206:2675 по состоянию на 16 октября 2015 года определена в размере 197306994,52 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43 по состоянию на 01 января 2015 года - в размере 16339945,20 рублей.

Оспаривая кадастровую стоимость указанного недвижимого имущества, Мануков А.А. представил составленные оценщиком ООО "ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР" А.С. отчеты об оценке N 00292 и N 00293 от 15 марта 2016 года, согласно которым рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:012206:2675 по состоянию на 16 октября 2015 года составила 90370000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43 по состоянию на 01 января 2015 года - 5139000 рублей.

На указанные отчеты об оценке саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчеты об оценке, даны положительные экспертные заключения от 15 апреля 2016 года N 342/01-16 и от 14 апреля 2016 года N 342/02-16, соответственно.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 123/06/16-Э от 13 июля 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость исследованных объектов недвижимости составила:

объекта капитального строительства - торгово-офисного здания и автосалона, литер "А", назначение: нежилое, общей площадью 7 708 кв.м, количество этажей: 4, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер 26:12:012206:2675, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, по состоянию на 16 октября 2015 года в размере 90590881,02 рубля;

земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43, общей площадью 2760 кв.м, категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для продолжения строительства торгово-офисного здания и автосалона, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5199 508 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, а в отношении объекта капитального строительства - сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения тех либо иных подходов в отношении каждого из оцениваемых объектов мотивирован.

В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков и объектов капитального строительства, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием их значений.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого объекта капитального строительства с применением доходного подхода и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, определенный заключением судебной экспертизы по состоянию на даты их кадастровой оценки, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспаривался.

Исходя из изложенного, административный иск Манукова А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства и земельного участка, равной их рыночной стоимости по состоянию на 16 октября 2015 года и 01 января 2015 года, соответственно, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В данном случае административный истец Мануков А.А. обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26 мая 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Манукова А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - торгово-офисного здания и автосалона, литер "А", назначение: нежилое, общей площадью 7 708 кв.м, количество этажей: 4, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый номер 26:12:012206:2675, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 октября 2015 года, в размере 90590881,02 рубля (девяносто миллионов пятьсот девяносто тысяч восемьсот восемьдесят один рубль).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:43, общей площадью 2760 кв.м, категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для продолжения строительства торгово-офисного здания и автосалона, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 74, в квартале 467, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 5199 508 рублей (пять миллионов сто девяносто девять тысяч пятьсот восемь рублей).

Заявление Манукова А.А. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 26 мая 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 05 августа 2016 года.