Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 15 июля 2016 г. по делу N 33а-5470/2016

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Чемякиной И.А.

судей Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

при секретаре Солоха А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Хабаровске 15 июля 2016 года дело по административному иску администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Реестра по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 января 2016 года,

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Хабаровска - Е.К. Ефимковой на решение Хабаровского краевого суда от 05 мая 2016 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20.01.2016г. N, которым по заявлению ООО "ВЕСТА" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 17 859 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.06.2013г. в размере "данные изъяты". В обоснование заявленных требований указано, что ООО "ВЕСТА" использует вышеуказанный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка, администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости, отчет об оценке, представленный ООО "ВЕСТА" в комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, поскольку противоречит ст.ст.2,5,6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как заказчиком оценки может быть только лицо, которое является правообладателем объекта оценки, оценщиком использовались неактуальные сведения об объекте оценки, основная ценовая информация в отчете принята оценщиком на основании данных по состоянию на 2013г., указаны не все данные об объекте, из представленных в отчете данных невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовалась не цена сделки, а цена предложения без указания даты, на которую данное предложение выставлялось. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки. Рыночная стоимость значительно ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной кадастровой оценки.

Решением Хабаровского краевого суда от 05 мая 2016 года в удовлетворении требований Администрации г.Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Хабаровска - Е.К. Ефимкова с постановленным по делу решением не согласна, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что ООО "Веста" не имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку не является собственником данного земельного участка, а является арендатором. Следовательно, административный истец не вправе выступать заказчиком оценки. Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта использовались неактуальные сведения об объекте оценки. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки ( даты на которую определена стоимость объекта). Из представленных в отчете данных не возможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. Считает, что выбранный подход оценщика является необъективным для определения стоимости земельного участка. Считает, что представленный отчет не соответствует действующим федеральным стандартам оценки. Просит решение суда отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю - А.В. Мирошниченко просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Веста" - Сесюнина Е.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя администрации г.Хабаровска Ефимковой Е.К., доводы апелляционной жалобы поддержавшей, председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя ООО "Веста" Сафиуллиной О.Н., с доводами апелляционной жалобы не согласившихся, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 20.05.2015г. N, заключенного между ООО "ВЕСТА" и городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ООО "ВЕСТА" является арендатором земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов", площадью 17 859 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты" для использования под административное здание (лит "данные изъяты"), профилакторий для машин ( "данные изъяты"), склад материальных ценностей (лит. "данные изъяты") и трансформаторную подстанцию (лит. "данные изъяты" расположенного в "адрес".

Согласно данным кадастрового паспорта указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.06.2013г., вид разрешенного использования земельного участка: под административное здание, профилакторий для машин, склад материальных ценностей, трансформаторную подстанцию.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 28.06.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

29.12.2015г. ООО "ВЕСТА" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему Отчет N от 19.10.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.06.2013г. составляет "данные изъяты"., а также Положительное экспертное заключение N от 23.11.2015г. на отчет, составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

20.01.2016г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере "данные изъяты". по состоянию на 28.06.2013г., составляет более 30 процентов, а именно 74,4 процента. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 28.06.2013г. в размере "данные изъяты".

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона.

В соответствии с п. 12 Порядка, Комиссией принято оспариваемое решение единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР", а также Положительного экспертного заключения на отчет ЭП-201015-1/8 от 23.11.2015г., составленного экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Также судом исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация г. Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N от 19.10.2015 года Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов - аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда не представляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ООО "Веста" отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

В силу требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.

Кроме того, следует учесть, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, и в силу положений пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, заявителю предоставлено преимущественное право покупки или аренды земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их использования.

Таким образом, поскольку ООО "Веста" имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, то он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации г. Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 января 2016 года N, является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 05 мая 2016 года по делу по административному иску администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Реестра по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 января 2016 года N - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г.Хабаровска - Е.К. Ефимковой, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий И.А. Чемякина

Судьи О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова