Решение Хабаровского краевого суда от 05 мая 2016 г. по делу N 3а-25/2016

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 05мая 2016 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Волошиной Е.В., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца администрации г.Хабаровска Яблонской Л.А., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.И., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Пак В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2016 года N13,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27.01.2016 года N13, которым по заявлению Позевалкиной Е.А. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 698 кв.м, расположенного по "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.09.2013г. в размере "данные изъяты".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Позевалкина Е.А. не является собственником земельного участка, не имеет правоустанавливающих документов на него и не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, не вправе выступать заказчиком Отчета об оценке земельного участка, администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости, из Отчета об оценке не следует, что основная ценовая информация принята оценщиком на основании данных по состоянию на 2013г., большинство объектов-аналогов с датой предложения не на дату определения кадастровой стоимости, в качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложения, характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки и по площади и по стоимости, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки, вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов самостоятельно соотнесен оценщиками к одной группе видов разрешенного использования. В рамках гражданского дела N А73-5068/2015 установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.09.2013г. в размере "данные изъяты"., однако рыночная стоимость объекта в представленной заявителем оценке отличается на 105 158 руб.

В судебном заседании представитель Администрации г.Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д. заявленные требования не признала и суду пояснила, что в комиссию Позевалкина Е.А. представила полный пакет документов, который был рассмотрен на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства и ФСО, все предъявленные к документам требованиям соблюдены. Оснований для отказа в удовлетворении заявления не имелось.

Представитель Управления Россреестра по Хабаровскому краю Пак В.С. заявленные требования не признала и привела в обоснование доводы, аналогичные доводам Бондар Г.Д.

В соответствии с требованиями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица Позевалкиной Е.А., которая в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела уведомлена надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером N постановлен на кадастровый учет 16.09.2013г., относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание мастерских.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.09.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

29.12.2015 г. Позевалкина Е.А. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, Отчет N465/2015 от 07.12.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Бизнес аудит оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.09.2013г. составляет "данные изъяты"., а также Положительное экспертное заключение на отчет N 88/2015/Хабаровск от 25.12.2015г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет, нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - мастерские, расположенные по "адрес"

27.01.2016г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере "данные изъяты". по состоянию на 16.09.2013г., составляет более 30%, а именно 62,4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 16.09.2013г. в размере "данные изъяты".

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N263 (далее - Приказ N263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. N П/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО1 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю", член комиссии по согласованию - ФИО2 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, член комиссии - ФИО3 - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа N 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (ст.24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, члена комиссии Бондар Г.Д. при участии секретаря комиссии ФИО4

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N465/2015 от 07.12.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО "Бизнес аудит оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.09.2013г. составляет "данные изъяты"., а также Положительного экспертного заключения на отчет N 88/2015/Хабаровск от 25.12.2015г., составленного экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

Доводы административного истца об отсутствии у Позевалкиной Е.А. права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными.

В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 03.12.2012 г. N Позевалкина Е.А. является собственником мастерских, расположенных "адрес"

Постановлением администрации г.Хабаровска от 19.11.2014г. N5115 Позевалкиной Е.А. предоставлен земельный участок площадью 11698 кв.м с кадастровым номером N в собственность за плату под здание мастерских, принадлежащее ей на праве собственности, по "адрес".

Из расчета стоимости указанного земельного участка следует, что выкупная цена исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из изложенного следует, что Позевалкина Е.А. имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление Позевалкиной Е.А. к рассмотрению на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума N 28.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Позевалкина Е.А. соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст.24.18).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Согласно п.3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из положений п.п.4,5 ФСО N3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО N1).

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 16 сентября 2013 г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка спорного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 16 сентября 2013 г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, обосновав отказ от применения затратного подхода. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки основано на результатах сравнительного и доходного подходов.

В качестве источника информации Оценщик использовал электронную версию журнала "Вся недвижимость Хабаровска" N34 (410) от 09.09.2013г., N44 (370) от 12.11.2012г., N16 (392) от 06.05.2013г., сведения портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, информацию сайта Администрации Хабаровского края.

Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.

Из этих предложений оценщиком выбрано семь объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.

Оценщик применил соответствующие корректировки на местоположение, на площадь, условия продаж (торг), на расположение относительно автомагистралей, на дату предложений.

Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены. Корректировка на вид права не производилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги соответствуют по данным параметрам.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Так, вид разрешенного использования объекта оценки - под здание мастерских.

Поскольку объект оценки согласно утвержденному градостроительному плану расположен в территориальной зоне П-2 - зона предприятий III - IV класса опасности, оценщиком в качестве потенциальных объектов-аналогов рассматривались объекты, расположенные в производственных градостроительных зонах (К-1, К-2, П-1, П-2, П-3), предназначенные в основном для расположения недвижимости производственно-складского назначения. При этом для идентификации использовались данные "Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. N211 - распределение территории города по зонам и данные Публичной кадастровой карты.

В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию несоответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО РОО, заданию на оценку. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 9335 128 руб. подтверждена.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В суде установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.07.2014г. по делу N А73-5068/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 11 698 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по "адрес", в размере "данные изъяты"., равной его рыночной стоимости.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015г. по делу N 06АП-7301/2014 вышеуказанное решение суда отменено. Установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере, равной рыночной стоимости - "данные изъяты". Вместе с тем, судом установлено, что предметом рассмотрения данного гражданского дела, в рамках которого была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 16.09.2013г. в размере, равном рыночной стоимости - "данные изъяты"., являлась кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании постановления Правительства Хабаровского края от 25.11.2008г. N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае". В Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю оспаривались результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, определенные по состоянию на 16.09.2013г., на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".

В связи с вышеизложенным установление Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015г. кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на 16.09.2013г. в размере его рыночной стоимости - "данные изъяты"., не является основанием для признания решения Комиссии незаконным.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2016 года N13 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10 мая 2016 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.В.Волошина