Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 30 августа 2016 г. по делу N 33-4322/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Стефановской Л.Н.

судей Безуха А.Н., Скоковой Д.И.

при секретаре Митусовой Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Регель М.П. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Белгородской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Регель М.П.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 4 мая 2016 г.,

заслушав доклад судьи Безуха А.Н., объяснения истца Регель М.П. поддержавшей доводы апелляционной жалобы; объяснения третьего лица Шипулина А.А. считающего жалобу обоснованной; объяснения представителя ответчика территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Белгородской области Ефимовой Н.И. считающей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

установила:

25.01.2016 ТУ Росимущества по Белгородской области были проведены торги по продаже арестованного имущества, выставленного на продажу на основании решения Белгородского районного суда от 11.08.2015 г. по делу N2-1997/2015.

Согласно протоколу N 3 от 25.01.2016 Регель М.И. (далее-истица) была признана победителем торгов по лоту N5.

Предметом торгов по указанному лоту являлись - земельный участок для ИЖС площадью 1549 кв.м. с кадастровым номером N и находящийся на нем объект незавершенного строительства (фундамент), расположенные по адресу: "адрес" Земельный участок и объект незавершенного строительства (фундамент) выставлялись единым лотом, продавались одновременно и вместе. В извещении о проведении торгов, в протоколах NN2, 3 было указано, что выставленное на торги имущество принадлежит должнику на праве собственности. Стоимость имущества в размере 737 100 рублей оплачена истицей.

По результатам торгов 01.02.2016 между истицей и ТУ Росимущества в Белгородской области был заключен договор купли-продажи N 252/31-КТА вышеназванного имущества. В тексте договора было указано, что земельный участок и объект незавершенного строительства (фундамент) принадлежат должнику на праве собственности.

02.02.2016 истица обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области за государственной регистрацией перехода права на приобретённое имущество.

16 февраля 2016 года государственная регистрация была приостановлена со ссылкой на то, что за должником Шипулиным А.А. (по обязательствам которого решением суда было обращено взыскание на имущество) не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент). Истице предложено, в том числе, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности Шипулина А.А. на объект незавершенного строительства (фундамент) (л.д. 15-17).

16 марта 2016 года Управлением Росреестра по Белгородской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности по причине не представления в регистрирующий орган документов, подтверждающих регистрацию права собственности Шипулина А.А. на объект незавершенного строительства (л.д. 26-29).

Регель М.П. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества по Белгородской области и просила признать недействительным договор купли-продажи N 252/31-КТА арестованного имущества (лот N 5) от 01.02.2016 года, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 737 100 руб., уплаченные по договору купли-продажи N 252/31-КТА, убытки в размере 2 650 рублей и судебные расходы. В обоснование требований указала на вышеупомянутые основания отказа Управления Росреестра в регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах, а также на то, что наличие на спорном земельном участке зарегистрированного объекта незавершенного строительства (фундамента) имело решающее значение при принятии решения о приобретении лота N5 по указанной цене.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе истица просит решение отменить и принять новое об удовлетворении требований. В обоснование приводит доводы о нарушении судом норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Выслушав представителей, проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, с учетом позиции третьего лица Шипулина А.А., возражений поступивших на апелляционную жалобу, судебная коллегия признает их неубедительными.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия; сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствие со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из содержания искового заявления, в обоснование требований о признании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем фундаментом недействительным, истица ссылалась на те обстоятельства, что на момент передачи имущества на торги не было зарегистрировано право собственности должника Шипулина А.А. на объект незавершенного строительства, поэтому указанное имущество не должно было приниматься для реализации, торги не могли быть проведены и соответственно сделка купли-продажи по результатам указанных торгов является недействительной.

Доводы апелляционной жалобы дублируют позицию стороны истца в суде первой инстанции, с которыми не может согласиться судебная коллегия.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был приобретен Шипулиным А.А. у АО "Белгородская ипотечная корпорация" для строительства дома в установленный договором срок. При этом до исполнения обязательства по строительству дома и введения его в эксплуатацию земельный участок находился в залоге у продавца.

Ввиду нарушения обязательств по договору решением Белгородского районного суда, на основании которого выдан исполнительный лист, с Шипулина А.А. в пользу АО "Белгородская ипотечная корпорация" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, обращено взыскание на заложенное имущество - спорный земельный участок и находящийся на нем объект незавершенного строительства (фундамент). Определен способ реализации имущества, на которое обращено взыскание - публичные торги, определена первоначальная продажная стоимость земельного участка в размере 476 800 рублей и объекта незавершенного строительства (фундамент) в размере 58 400 рублей (л.д. 57 оборот).

Постановлением судебного пристава от 11 декабря 2015 года вышеуказанное арестованное имущество передано на торги (л.д. 56).

После передачи имущества на торги 24 декабря 2015 года в адрес территориального управления от УФССП России по Белгородской области поступило уведомление и пакет документов о готовности к реализации арестованного имущества должника Шипулина А.А.

Таким образом, основанием для проведения торгов территориальным управлением явились исполнительный лист, который выдан на основании решения суда вступившего в законную силу, которым обращено взыскание на предмет залога и постановление судебного пристава исполнителя.

При этом, исходя из материалов дела, а также состоявшегося судебного акта суд при удовлетворении требований об обращении взыскания на фундамент определилпринадлежность объекта незавершенного строительства должнику Шипулину А.А.

Поэтому, вопреки доводам апелляционной жалобы, указание при проведении торгов на принадлежность имущества должнику основано на положениях состоявшегося судебного акта и не свидетельствует о заведомо недостоверной и неполной информации характеризующей спорный объект.

Вступившие в законную силу судебные акты, исходя из положений статьи 13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов и организаций, должностных лиц и граждан и подлежат неукоснительному соблюдению на всей территории Российской Федерации.

В соответствие с частью 1 статьи 6 закона "Об исполнительном производстве", пунктом 1 статьи 14 Федерального закона "О судебных приставах", законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному соблюдению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, территориальное управление в рамках полномочий определенных Положением о Территориальном управлении федерального агентства по управлению государственным имуществом в Белгородской области, утвержденном приказом Росимущества от 27.02.2009 провело торги открытые по форме предложения и закрытые по цене предложения по реализации спорного имущества, то есть исполнило обязанность возложенную судебным актом и постановлением судебного пристава-исполнителя по принятию имущества и обеспечении его реализации.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее-ФЗ-Об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В силу п. 6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Исходя из смыла положений статьи 449 ГК РФ основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов и соответственно для признания недействительными сделок заключенных по результатам торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства. Предметом рассмотрения по делам о признании недействительными итогов торгов могут выступать обстоятельства, касающиеся соблюдения формальных правил процедуры торгов, но не вопросы, связанные с существом принятого решения. При этом не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер. В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находится ли оно в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Данные выводы также согласуются с положениями статьи 166 ГК РФ, в которых предусмотрены основания для признания оспоримых сделок недействительными.

Исходя из материалов дела, победителем торгов признана истица, с которой заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем фундаментом.

Таким образом, истица приобрела то имущество, на которое претендовала и выразила волю на его приобретение, то есть является законным владельцем указанного имущество.

Поэтому указанной сделкой права и законные интересы истца не нарушены, каких либо неблагоприятных последствий сделка для Регель М.П. не повлекла. Из её поведения, а именно участия в торгах по приобретению имущества, заключению договора и обращение в Росреестр за регистрацией права собственности явствует её воля сохранить силу сделки. До участия в проведении торгов она не лишена была возможности установить факт регистрации права собственности за должником на реализуемое имущество либо отсутствие такового.

Как указано в абзаце 2 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ввиду отсутствия правовых оснований для признания сделки недействительной.

Одностороннее желание об отказе от совершенной сделки также не может служить основанием для признания её недействительной.

Формальные нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем, а именно передача на торги фундамента без регистрации права собственности на указанный объект за должником, не влияет на права истца, которая приобрела одновременно на торгах земельный участок в границах которого находится спорный объект на который также обращено взыскание судебным актом.

После регистрации права собственности на земельный участок истица не лишена возможности оформить права и на недостроенный объект.

Также судебная коллегия считает необходимым указать, что порядок государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него закреплен в статье 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее-ФЗ О государственной регистрации).

Пунктом 1, части 1 указанной нормы, предусмотрено, что для государственной регистрации права при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, необходимо предоставление следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, документы подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Пунктом 8 статьи 57 ФЗ Об ипотеке предусмотрено, что именно договор купли-продажи и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Исходя из материалов дела, указанные документы в распоряжении истца имеются.

Поэтому истица не лишена в ином судебном порядке восстановить предполагаемо-нарушенное право.

Доводы должника, приведенные в суде апелляционной инстанции о том, что он намерен оспаривать судебный акт об обращении взыскания на имущество, правового значения в рамках заявленных требований не имеют и данные обстоятельства могут повлечь в дальнейшем пересмотр настоящего решения по новым обстоятельствам.

Иные доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 4 мая 2016 г. по делу по иску Регель М.П. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Белгородской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий