Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июля 2016 г. по делу N 33-14505/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Овчинниковой Л.Д. и Луковицкой Т.А.

С участием прокурора прокуратуры

Санкт-Петербурга

Тимуш А.В.

При секретаре

Коновалове Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июля 2016 года гражданское дело N2-192/16 по апелляционной жалобе администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, представлению прокурора Фрунзенского района Санкт-Петербурга на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2016 года по иску администрации Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга к Никитёнок Е.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, по встречному иску Никитёнок Е.В. к администрации Фрунзенского района, СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма.

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - М., представителя Никитёнок Е. В. - Я., представителя ЗАО "УПТК Академстрой" - С., заключение прокурора,

- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Представитель администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к Никитёнок Е. В., с учетом уточненных исковых требований, о признании ничтожным договора N ... от "дата" найма жилого помещения, заключенного между Никитёнок Е.В. и ЗАО "УПТК Академстрой" на "адрес", применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении Никитёнок Е.В. из "адрес". В обоснование иска истец указал, что на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора найма N ... ответчик в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состояла, следовательно, оснований для предоставления ей спорного жилого помещения в качестве общежития не имелось. Также истец указывает, что заключенный договор не является договором коммерческого найма, поскольку заключение договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии противоречит назначению указанных жилых помещений, которые служат для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Кроме того ЗАО "УПТК Академстрой" не имел право заключать договоры коммерческого найма.

В ходе рассмотрения дела по существу Никитёнок Е. В. обратилась с встречным иском к администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" о признании права пользования на условиях договора социального найма жилого помещения и обязании заключить с ней договор социального найма в отношении "адрес". В обоснование встречного иска указав, что "адрес" была предоставлена ей на законных основаниях на основании договора N ... от "дата", с момента вселения в спорное жилое помещение она постоянно зарегистрирована и проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги. Однако администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга было отказано в заключении договора социального найма после издания распоряжения "дата", что является незаконным. Кроме того, спорное жилое помещение на момент заключения договора найма относилось к жилищному фонду Российской Федерации, а поскольку договор найма заключен без установления срока его действия, то по своей природе он является договором социального найма, что влечет обязанность заключения с ней договора социального найма в отношении спорной квартиры.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2016 года администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в удовлетворении исковых требований отказано.

Встречные исковые требования Никитёнок Е. В. удовлетворены.

Указанным решением суда за Никитёнок Е. В. признано право пользования жилым помещением по адресу: "адрес" на условиях договора социального найма.

Также суд обязал СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" заключить с Никитёнок Е. В. договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

В апелляционной жалобе администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга просит отменить указанное решение в части удовлетворения встречного иска и принять по делу новое решение.

Не согласившись с указанным решением суда, прокурор Фрунзенского района Санкт-Петербурга подал представление, в котором просил решение суда в части удовлетворения иска Никитёнок Е. В. отменить и принять по делу новое решение, которым иск Никитёнок Е. В. оставить без удовлетворения.

Представители СПб ГКУ "ЖА Фрунзенского района Санкт-Петербурга", ООО "Центракадемстрой" в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В соответствии с частью 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 10 ЖК РФ предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

При этом, в соответствии со ст. 14 ЖК РФ право на предоставление в установленном порядке гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда принадлежит исключительно органам местного самоуправления.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании плана приватизации и в соответствии с Перечнем зданий и сооружений, утвержденного Госкомимуществом РФ от "дата" здание общежития, расположенного по адресу: "адрес", было включено в уставный капитал и в свидетельство на право собственности N ... от "дата", N ... от "дата" и N ... от "дата" ОАО "Центракадемстрой".

"дата" между ОАО "Центракадемстрой" и ЗАО "УПТК Академстрой" заключен договор N ... на управление общежитиями, предметом которого является управление общежитиями по ряду адресов, в том числе по адресу: "адрес". В соответствии с дополнительным соглашением к данному договору от "дата" к числу полномочий добавлено вселение граждан в общежития, их регистрация.

"дата" АФР издано распоряжение N ... "О признании жилых помещений, расположенных в квартирах N ... по адресу: "адрес", соответствующим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного дома.

Из заключения межведомственной комиссии, созданной на основании распоряжения главы Администрации Фрунзенского района СПб N ... от "дата" квартиры по адресу: "адрес", признаны соответствующими требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома и пригодными для постоянного проживания (квартиры N ... ).

Согласно трудовой книжке, Никитёнок Е.В. в период с "дата" по "дата" состояла в трудовых отношениях с ООО "АстроСофтИнтернейшн".

"дата" ООО "АстроСофтИнтернейшн" ходатайствовало перед ЗАО УПТК "Академстрой" о предоставлении молодому специалисту Никитёнок Е.В. жилого помещения в имеющемся жилом фонде.

"дата" между ЗАО "УПТК Академстрой" (наймодатель) и Никитёнок Е.В. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения N ... , в соответствии с которым наймодатель, действующий от имени собственника жилого помещения передает нанимателю в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в частной собственности на основании Свидетельства N ... от "дата" для проживания в нем по адресу: "адрес".

Срок действия данного договора сторонами не определен.

Согласно п. 14 Договора переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение (изменение статуса жилого помещения) не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

"дата" между ЗАО "УПТК Академстрой" и Никитёнок Е.В ... подписан акт приема-передачи жилого помещения - квартиры N ... по адресу: "адрес".

На основании вышеуказанного договора найма Никитёнок Е.В. с "дата" зарегистрирована постоянно по спорному адресу.

Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга от "дата" N ... жилые помещения, расположенные в квартирах N ... по адресу: "адрес", исключены из ведомственного жилого фонда ЗАО "УПТК Академстрой" и включены в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 3.2 Распоряжения жилищному отделу АФР поручено обеспечить в установленном законодательством порядке выселение из жилых помещений граждан, проживающих в них без законных оснований.

Распоряжением от "дата" N ... ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге безвозмездно переданы квартиры по адресу: "адрес" из собственности Российской Федерации в собственность Санкт-Петербурга.

Указанным распоряжением предусмотрено, что право собственности Санкт-Петербурга на объекты возникает с момента утверждения акта приема-передачи. Передаваемые объекты по указанному адресу отражены в приложении к распоряжению, а именно квартиры с N ... по N ... Акт приема-передачи имущества утвержден "дата". Право собственности Санкт-Петербурга в отношении спорной квартиры Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано "дата".

Разрешая требования администрации, оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что вселение Никитёнок Е.В. в спорное жилое помещение имело место на законных основаниях, в соответствии с договором найма жилого помещения, заключенным между ним и ЗАО "УПТК Академстрой", в фактическом ведении которого на момент заключения договора находились помещения N ... "адрес", районный суд пришел к выводу о том, что вселение ответчика в спорное жилое помещение не являлось самовольным, а заключенный договор не может быть признан ничтожным по основаниям ст. 168 ГК РФ.

К указанному выводу районный суд пришел на том основании, что жилое помещение - квартира N ... по адресу: "адрес", было предоставлено Никитёнок Е.В. ЗАО "УПТК Академстрой", действующему в пределах полномочий, предоставленных ему собственником данного помещения - ОАО "Центракадемстрой" на основании договора N ... на управление общежитиями. Кроме того, согласно распоряжению от "дата" жилые помещения по адресу: "адрес", в том числе спорное помещение, признано жилым и отвечающим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного дома. "дата" между ЗАО "УПТК Академстрой" и Никитёнок Е.В. заключен договор найма жилого (спорного) помещения, срок действия которого в договоре не определен.

Также судом верно признаны несостоятельными доводы администрации о том, что заключенный договор N ... от "дата" является ничтожным, поскольку на момент его заключения ответчик в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состояла. Кроме того, предоставление жилого помещения собственником (уполномоченным им лицом) по договору найма, не ставится в зависимость от наличия или отсутствия у нанимателя трудовых отношений с наймодателем.

С учетом изложенного, вывод районного суда об отказе в удовлетворении требований администрации о признании договора найма жилого помещения N ... от "дата" ничтожной сделкой является верным, отвечает нормам права. Кроме того, решение суда в указанной части никем не оспаривается.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом районного суда об удовлетворении встречного иска Никитёнок Е.В. о признании за ней право пользования спорным помещением на условиях договора социального найма с обязанностью заключить данный договор.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что "дата" между ОАО "Центракадемстрой" и ЗАО "УПТК Академстрой" заключен договор N ... на управление общежитиями, предметом которого является управление общежитиями по ряду адресов, в том числе по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

"дата" администрацией Фрунзенского района издано распоряжение N ... "О признании жилых помещений, расположенных в квартирах N ... по адресу: "адрес", соответствующим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирного дома".

Никитёнок Е.В. с "дата" по "дата" состояла в трудовых отношениях с ООО "АстроСофтИнтернейшн". "дата" ООО "АстроСофтИнтернейшн" ходатайствовало перед ЗАО УПТК "Академстрой" о предоставлении молодому специалисту Никитёнок Е.В. жилого помещения в имеющемся жилом фонде и "дата" между ЗАО "УПТК Академстрой" и Никитёнок Е.В. заключен договор найма спорного жилого помещения. Срок действия данного договора не определен.

Распоряжением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга от "дата" N ... жилые помещения, расположенные в квартирах N ... по адресу: "адрес" исключены из ведомственного жилого фонда ЗАО "УПТК Академстрой" и включены в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга. Право собственности Санкт-Петербурга в отношении спорной квартиры зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу "дата".

Из материалов дела усматривается, что на момент предоставления спорного жилого помещения Никитёнок Е.В. в трудовых отношениях с ЗАО "УПТК Академстрой" не состояла, принята на работу в указанную организацию только "дата", то есть уже после издания распоряжения о включении жилого дома "адрес" в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга - "дата" Таким образом, спорное жилое помещение не могло быть предоставлено ответчице в качестве общежития в связи с трудовыми отношениями. Кроме того, на момент заключения с ответчицей договора найма, она была постоянно зарегистрирована отдельной квартире, расположенной по адресу: "адрес".

Оценивая представленный суду договор на предоставление ответчице спорного жилого помещения, судебная коллегия полагает, что его надлежит оценивать именного как договор найма, в котором не определен срок действия. Доказательств того, что ответчице предоставлялась спорная квартира работодателем в связи с исполнением трудовых обязанностей в качестве общежития, ответчица суду в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представила. Таким образом, на спорные правоотношения не могут распространяться положения ЖК РФ о социальном найме и ст.7 Закона РФ "О введении в действие жилищного Кодекса РФ", а подлежат применению нормы материального права о найме жилого помещения.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Оценивая положения договора найма от "дата", суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящее время указанный договор не расторгнут, срок его действия продлен до "дата", следовательно, спорное жилое помещение не является свободным.

Таким образом, в "дата" Никитёнок Е.В. было предоставлено спорное жилое помещение по договору во временное пользование (5 лет), что не порождает для нее прав и гарантий, которые предусмотрены для граждан, вселенных в общежитие в связи с трудовыми отношениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

Согласно ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 г. N407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет, в том числе граждане без определенного места жительства, и признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Из материалов дела следует и ответчицей не оспаривалось, что она не состоит на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, зарегистрирована в Санкт-Петербурге с "дата", что исключает возможность постановки ее на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так как отсутствует факт проживания на территории Санкт-Петербурга не менее 10 лет.

С учетом изложенного, спорное жилое помещение не могло быть предоставлено Никитёнок Е.В. по договору социального найма, поскольку на учете нуждающихся она не состояла, проживала на территории Санкт-Петербурга менее 10 лет.

Принимая во внимание, что спорное жилое помещение не могло быть предоставлено Никитёнок Е.В. по договору социального найма, вывод районного суда о признании за ней право пользования квартирой N ... на условиях договора социального найма с обязанием СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" заключить договор социального найма жилого помещения, является неверным.

Поскольку на момент рассмотрения спора заключенный с ответчицей договор найма продолжает действовать, то решение суда об отказе в ее выселении является верным. Кроме того решение суда указной части никем не обжалуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2016 года в части удовлетворения иска Никитёнок Екатерины Валерьевны к администрации Фрунзенского района, СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма - отменить.

В удовлетворении иска Никитёнок Екатерины Валерьевны к администрации Фрунзенского района, СПб ГКУ "Жилищное агентство Фрунзенского района" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма отказать.

В остальной части решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2016 года - оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: