Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 08 сентября 2016 г. по делу N 33-14782/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Киселевой С.Н.

судей

Зайцевой В.А.

Некрасовой А.С.

при секретаре Черных Н.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Екатеринбурга к Аникеев К.Р. о взыскании задолженности по арендным платежам,

по апелляционной жалобе ответчиков на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 07.04.2016

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения ответчика и его представителя Аникеев Е.В., представителя истца Сабанова А.А., судебная коллегия

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Аникеев К.Р., просит взыскать с Аникеев К.Р. задолженность по арендной плате за землю в размере ... руб. - основной долг за период с ( / / ) года по ( / / ) года и неустойку в размере ... руб., рассчитанную за период с ( / / ) по ( / / ) исходя из 0,1% в день от суммы задолженности.

Ответчик и его представители с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, а также на то, что истцом неверно рассчитан размер арендной платы, поскольку вид разрешенного использования земельного участка согласно публичной кадастровой карте- для строительства и эксплуатации гаража с встроено-пристроенными помещениями автосервиса и магазина, тогда как администрацией были использованы ставки исходя из разрешенного использования земельного участка для торговых и административных зданий.

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 07.04.2016 исковые требования администрации г.Екатеринбурга удовлетворены частично.

Суд взыскал с Аникеев К.Р. в пользу администрации г.Екатеринбурга задолженность по арендным платежам в размере ... руб., неустойку в размере ... руб., в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда в связи с неправильным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела в части площади земельного участка, ставок арендной платы, используемых администрацией при расчете задолженности, размера доли ответчика в общей площади земельного участка. Кроме того, считает необоснованным начисление пени в соответствии с условиями договора, ссылаясь на то, что он договор не заключал, полагая, что в данном случае необходимо применять законную неустойку в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заседании судебной коллегии ответчик и его представитель Аникеев Е.В. доводы жалобы поддержали.

Представитель истца Сабанова А.А. против удовлетворения жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом "Ветеран" (далее также ГСК "Ветеран") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ( / / ) N N, в соответствии с которым арендатору в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ... участка ... кв.м. Кадастровый N. Земельный участок передан под строительство многоэтажного гаража автомашин личного пользования со встроенными помещениями автосервиса и магазина (пункт 1.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи ( / / ) (приложение N 2).

Договор аренды заключен на определенный срок - с ( / / ) по ( / / ) (пункт 9.1 договора).

Дополнительным соглашением N от ( / / ) стороны внесли изменения в договор аренды относительно площади земельного участка - указав что площадь составляет ... кв.м., назначение земельного участка- под трехэтажное здание гаража с автостоянками на эксплуатируемой кровле, со встроенными помещениями автосервиса, магазина, административными помещениями и подземными овощными ямами общей полезной площадью ... кв.м. При этом с учетом фактического использования помещений ГК "Ветеран" для определения размера арендной платы принято, что общая площадь здания составляет ... кв.м., учитывая расположение части здания на смежном земельном участке с кадастровым номером N, предоставленному ГК "Ветеран" ОАО "Российские железные дороги".

В ходе рассмотрения дела установлено, следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности ... , что Аникеев К.Р. с ( / / ) является собственником нежилых помещений ... на 2 этаже здания по ... , расположенного на земельном участке, переданном по договору аренды от ( / / ) N N.

При рассмотрении спора суд руководствовался положениями ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в силу приведённых норм права Аникеев К.Р. с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества ( ( / / )) приобрёл право пользования земельным участком с кадастровым номером N, а, следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ( / / ) N N.

Довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии договора не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку вызван неверным толкованием вышеназванных норм права. Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка(перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

При определении суммы задолженности с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности суд первой инстанции руководствовался Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. N1855-ПП которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение). В соответствии с пунктами 4, 5 Положения размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

Годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = ---------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Аникеев К.Р. с ( / / ) является собственником нежилых помещений ... на 2 этаже здания по ... , расположенного на земельном участке, переданном по договору аренды от ( / / ) N N,общая площадь помещений составляет ... кв. м. Согласно экспликации поэтажного плана 2 этажа площадь помещения57 составляет ... кв. м., помещения ... кв.м. Согласно сведениям, представленным ответчиком при подготовке дополнительного соглашения к договору аренды с множественностью лиц помещения используются следующим образом- N- торговое помещение, N-офис.

Утверждения ответчика о назначении помещений под гараж и использовании их в качестве такового не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Суд первой инстанции предпринял меры к установлению данного обстоятельства, отложив рассмотрение дела и предложив сторонам составить совместный акт, однако доступ в помещения ответчиком обеспечен не был, в силу чего суд счел обстоятельство фактического использования помещений установленным.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку достаточных допустимых доказательств иного, нежели указано в расчете арендной платы, назначения принадлежащих ответчику помещений, не представлено. Согласно первичной документации земельный участок предоставлялся в ... году под строительство многоэтажного гаража со встроенными помещениями автосервиса и магазина, дополнительным соглашением от ( / / ) N в этой части внесены изменения- данный пункт изложен в следующей редакции : "под 3-этажное здание гаража с автостоянками на эксплуатируемой кровле, со встроенными помещениями автосервиса, магазина, административными помещениями и подземными овощными ямами общей полезной площадью ... кв. м." Вид разрешенного использования в кадастровой выписке на земельный участок соответствует данному условию договора в редакции дополнительного соглашения от ( / / ) N.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения суда, поскольку сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 07.04.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Зайцева В.А.

Некрасова А.С.