Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 01 сентября 2016 г. по делу N 33-15078/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Киселевой С.Н.

судей

Зайцевой В.А.

Некрасовой А.С.

при секретаре Черных Н.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Гамбург А.В. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и неустойки,

по апелляционным жалобам сторон на решение Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 25.05.2016

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Сабанова А.А., представителя ответчика Безухов А.В., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Гамбург А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка, в обоснование исковых требований указала, что истцом был заключён договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ( / / ) N земельного участка, расположенного по адресу: ... площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, под отдельно стоящий объект незавершенного строительства,на срок до ( / / ). Ответчик является собственником нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке.

В соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N1855-ПП арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. Однако ответчик обязательство по внесению арендной платы за землю не исполняет, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с сентября 2012 года по ноябрь 2015 года. Договором аренды предусмотрено начисление пени за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Ответчику начислена неустойка за период с ( / / ) по ( / / ). Просила суд взыскать с Гамбург А.В. в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме ... руб. ... коп., неустойку в сумме ... руб. ... коп.

В связи с частичной уплатой истец уменьшил исковые требования части взыскания задолженности по арендной плате до суммы ... руб. ... коп., начисленной с апреля по ноябрь 2015 года; увеличение в части взыскания неустойки до суммы ... руб. ... коп., начисленной с ( / / ) по ( / / ).

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, в обоснование возражений представил письменный отзыв, по доводам которого пояснил, что стороны не заключали договор аренды земельного участка, поэтому в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для начисления неустойки не имеется. Исковое заявление подано в суд ( / / ), заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности с ( / / ) по ( / / ). Арендная плата за данный период составляет ... руб. ... коп. и начислена неправомерно. Расчёт арендной платы, представленный истцом, по мнению ответчика, содержит арифметические ошибки и противоречит законодательству, ответчик представил альтернативный расчет исходя из размера доли ... ( ... кв.м. / ... кв.м.), в соответствии с которым размер арендной платы составит ... руб. ... коп. Арендная плата в сумме ... руб. ... коп. за период с ( / / ) по ( / / ) оплачена в полном объёме.

Решением Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 25.05.2016 исковые требования Администрации г.Екатеринбурга удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца пени в размере ... руб. государственную пошлину в сумме ... руб. в доход местного бюджета.

В апелляционной жалобе администрация г.Екатеринбурга просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, выражая несогласие с методом определения доли принадлежащих арендатору помещений.

Ответчик Гамбург А.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, выражая несогласие с выводом суда о том, что в силу п.1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к нему перешла обязанность уплаты неустойки по договору аренды.

В заседании судебной коллегии представитель истца Сабанова А.А. доводы жалобы поддержала, против доводов жалобы ответчика возражала.

Представитель ответчика Безухов А.В. против удовлетворения жалобы истца возражала, просила решение суда в этой части оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что ( / / ) между Администрацией города Екатеринбурга (арендодателем) и ООО "Билд-Инвест" (арендатором) был заключен договор N аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный на территории Кировского административного района ... , под отдельно стоящий объект незавершенного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по ... ( / / ) за номером N. Согласно п. 10.1 Договора участок предоставлен в аренду на срок по ( / / ).

( / / ) Администрация города Екатеринбурга и Чаткин Н.Н. (арендатор) заключили дополнительное соглашение N к Договору, в соответствии с которым в преамбуле и по всему тексту Договора слова "ООО "Билд-Инвест" заменены словами " Чаткин Н.Н.", предметом Договора является "неделимый земельный участок с множественностью лиц на стороне Арендатора", "под отдельно стоящее административное здание общей площадью 6069 кв.м.

Кроме того, названным дополнительным соглашением стороны изменили порядок определения размера арендной платы, её расчёта и уплаты.

Согласно пунктам 2.1-2.3 Договора в редакции дополнительного соглашения, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчёте арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью Договора (Приложение N1).

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 6.1 Договора).

В ходе рассмотрения дела установлено, следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ( / / ), что Гамбург А.В. с ( / / ) является собственником нежилых помещений N N, площадью ... кв.м., расположенных на ... -м этаже в здании литер ... по адресу: ... , на земельном участке, переданном по договору аренды N от ( / / ).

При рассмотрении спора суд руководствовался положениями ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в силу приведённых норм права Гамбург А.В. с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества ( ( / / )) приобрёл право пользования земельным участком с кадастровым номером N, а, следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ( / / ).

Довод апелляционной жалобы ответчика не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку вызван неверным толкованием вышеназванных норм права. Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка(перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

При определении суммы задолженности с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности суд первой инстанции руководствовался Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. N1855-ПП которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение). В соответствии с пунктами 4, 5 Положения размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

Годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = ---------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Судом сделан обоснованный вывод о том, что расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений, то есть при расчете арендной платы необходимо исходить из всей площади здания - ... кв. м.

Поскольку согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, довод истца о необходимости применения в расчетах площади помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности - ... кв. м, является несостоятельным и правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку прямо противоречит п. 5 Положения.

Согласно кадастровой выписке N N от ( / / ) представленной в материалы дела, общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, составляет ... кв. м. И именно указанная площадь должна использоваться при определении размера доли ответчика с учетом приобретения ответчиком объектов недвижимости.

Довод апелляционной жалобы истца повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционных жалоб сторон не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 25.05.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Администрации г.Екатеринбурга, ответчика Гамбург А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Зайцева В.А.

Некрасова А.С.