Решение Свердловского областного суда от 22 июля 2016 г. по делу N 3а-310/2016

Свердловский областной суд в составе:

судьи Шумкова Е.С.

при секретаре Четиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лобачевой И.В, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:58:1301004:943,

установил:

Лобачева И.В. (далее также административный истец) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:58:1301004:943, площадью 15001 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения складских помещений, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Первоуральск, п. Билимбай, ул. Металлистов, в 180 м на северо-запад от д. 34. Арендная плата за пользование этим земельным участком рассчитывается в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года N 1855-ПП - в процентном отношении от величины его кадастровой стоимости (л.д. 7-11).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2015 года приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года в размере 13765630 рублей 29 копеек (л.д. 12).

Административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании вышеуказанных результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование указал, что рыночная стоимость земельного участка составляет 3555240 рублей. Кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость, нарушая его права. Административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Орлов Н.А. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, а также представитель заинтересованного лица - Администрации городского округа Первоуральск Свердловской области в настоящее судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом (л.д.126-131).

Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в отзыве указала, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка утверждены приказом этого Министерства. При внесении в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости не было допущено нарушений законодательства. Полагала, что имеются основания для сомнений в достоверности представленного отчета о рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость участка в значительной степени отличается от его кадастровой стоимости (л.д. 112-113).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области вопрос о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований оставила на усмотрение суда. Указала, что заявив иск, административный истец реализует свое право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной (л.д. 105-106).

Представитель Администрации городского округа Первоуральск Свердловской области в письменных возражениях просила в иске отказать. Указала, что представленный суду отчет о рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как в числе объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки не сопоставимые между собой по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим их стоимость, имеющие большую разницу в площади. Отчет не соответствует принципу проверяемости. Представленные материалы не позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести к аналогичному результату. Расчета корректировки на площадь не имеется. Из отчета не видно, являлись ли предложения о продаже объектов аналогов актуальными на дату оценки. Указывает, что оценщиком в таблице 7 отчета приведена недостоверная информация в элементе сравнения "имущественные права", а именно указано, что оцениваемый земельный участок находится на праве собственности. Однако этот земельный участок принадлежит истцу на праве аренды. В связи с этим, представитель полагает, что корректировка на вид имущественных прав произведена неверно (л.д. 97-99).

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, допросив оценщика У,, суд приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки, в том числе и земель, урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 24.18 названного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка затрагивают права Лобачевой И.В., так как влияют на величину уплачиваемой ею арендной платы, поскольку, как уже указано выше, размер этой платы определятся в процентном отношении от кадастровой стоимости участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление судом в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком, а результаты деятельности оценщика по установлению рыночной стоимости земельного участка отражаются в отчете об оценке.

В силу статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленной законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет оценщика N 002-16 от 01 февраля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3555240 рублей 00 копеек (л.д. 16-72).

Названный отчет выполнен лицом, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшим свою ответственность оценщика (л.д. 59-63), то есть лицом, отвечающим требованиям статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Осуществляя оценку, оценщик собрал информацию об объекте оценки, получив правоустанавливающие документы на земельный участок, произвел его осмотр. По результатам анализа данных об оцениваемом земельном участке определен сегмент рынка, к которому он относится, определено наиболее эффективное его использование.

Оценка произведена с использованием сравнительного подхода. Оценщиком приведены обоснования отказа от затратного и доходного подходов.

Применяя сравнительный подход, среди предложений на рынке о продаже земельных участков, оценщиком были выбраны предложения о продаже объектов-аналогов, то есть земельных участков наиболее сходных с объектом оценки. В дальнейшем оценщик определилэлементы сравнения, по которым произвел сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, выявив различия. Выявленные различия объектов-аналогов с объектом оценки в дальнейшем скорректированы путем введения соответствующей величины корректировки.

В результате оценки определена рыночная стоимость земельного участка в размере 3555240 рублей 00 копеек (с учетом округления).

Указанные действия оценщика согласуются с требованиями Федеральных стандартов оценки N 1 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297), N 7 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).

Текст отчета имеет ссылки на источники информации о предложениях продажи объектов-аналогов, содержащие сведения о них.

Оценщиком в судебном заседании была разъяснена произведенная им процедура идентификации объектов-аналогов - по имеющейся информации в объявлениях он находил на публичной кадастровой карте объекты-аналоги, а затем, в том числе из этой карты и из других источников, получал другую информацию об аналогах, использованную при оценке. Полученная в ходе такой идентификации информация, которая не была отражена в отчете, представлена суду в качестве дополнительных пояснений к отчету. Представлен суду и подробный расчет полученной в ходе оценки рыночной стоимости земельного участка (л.д.133-146).

Указанные обстоятельства, вопреки доводам представителя заинтересованного лица, свидетельствуют о сопоставимости объектов-аналогов объекту оценки и о соблюдении принципа достаточности информации при проведении оценки. Разница в площади земельных участков (разница в масштабе) была учтена оценщиком путем введения соответствующей корректировки.

Объявления о продаже на рынке объектов-аналогов датированы 14 и 22 декабря 2014 года (л.д. 64-66). Эти даты, опять же вопреки доводам представителя заинтересованного лица, позволяют говорить об актуальности информации об указанных объектах на дату оценки (01 января 2015 года).

В таблице 7 - расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, как правильно и указывает представитель заинтересованного лица, вводя корректировки на имущественные права, объекту оценки оценщик присвоил вид права - право собственности (л.д. 55). Однако затем, он произвел сравнение с объектами-аналогами по этому элементу сравнения и ввел положительную корректировку в отношении объектов-аналогов, которые предлагались к продаже на ином праве. Этим оценщик произвел оценку вышеназванного земельного участка применительно к праву собственности на него.

Однако эти действия в данном случае обоснованны следующим.

В соответствии с заданием на оценку, результаты оценки должны быть использованы исключительно для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 19). В свою очередь, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октбяря2010 года N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется с учетом только права собственности. Следовательно, в данном случае оценка должна была быть произведена и правильно осуществлена именно применительно к праву собственности в отношении объекта оценки, а не каком-либо ином праве.

Поэтому доводы представителя заинтересованного лица об использовании оценщиком в таблице 7 отчета недостоверной информации и о неправильном введении корректировки в отношении элемента сравнения - "имущественные права", суд находит несостоятельными.

С учетом показаний оценщика, представленных дополнительных письменных пояснений и материалов, суд полагает возможным признать указанный отчет об оценке соответствующим по содержанию требованиям Федерального стандарта оценки N 3 (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20мая 2015 года N 299).

Соответствие отчета о рыночной стоимости земельного участка законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки подтверждается положительным экспертным заключением на отчет, выполненным экспертом саморегулируемой организации оценщиков (л.д. 73-89).

Административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, а также ставящих их под сомнение. В то же время у суда, с учетом вышеприведенных данных, отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика. Не представлено этими лицами и каких-либо доказательств, указывающих на иную величину рыночной стоимости земельного участка, отличную от величины, указанной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное и основываясь на выводах оценщика в вышеназванном отчете, суд находит доказанным, что рыночная стоимость этого земельного участка с кадастровым номером 66:58:1301004:943 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3555240 рублей 00 копеек.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца в суд с настоящим заявлением - 17 июня 2016 года (л.д. 4).

Установленная судом кадастровая стоимость в соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" подлежит применению для целей уплаты арендной платы с 01 января 2016 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. Порядок применения этой кадастровой стоимости для иных целей регламентирован названным Федеральным законом.

Поскольку обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, то настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и взысканию с административных ответчиков они не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Лобачевой И.В. удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:58:1301004:943, площадью 15001 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения складских помещений, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, п. Билимбай, ул. Металлистов, в 180 м на северо-запад от д. 34, в размере 3555240 (три миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч двести сорок) рублей 00 (ноль) копеек, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 17 июня 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Шумков Е.С.