Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 августа 2016 г. по делу N 33-6613/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Рябихина О.Е., Совкича А.П.,

при секретаре Михайловой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фролова Д.А. к комитету по управлению имуществом г. Саратова о прекращении зарегистрированного права муниципальной собственности, исключении объекта из реестра муниципальной собственности по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом г. Саратова на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 02 июня 2016 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Ефимовой И.В., объяснения представителя истца Фролова Д.А. - Новикова И.С., представителя ответчика Задковой Е.Н., исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Фролов Д.А. обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом г. Саратова о прекращении зарегистрированного права муниципальной собственности, исключении объекта из реестра муниципальной собственности.

Свои требования истец мотивировал тем, что он является собственником квартиры N в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г "адрес". В цокольном этаже многоквартирного дома расположено нежилое помещение общей площадью 144,9 кв.м, в котором находится внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, отопления и канализации, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Саратов". В настоящее время нежилое помещение на основании договора аренды занимает ТСЖ "Дружба - 2005". Истец считает, что спорное нежилое помещение незаконно включено в реестр муниципального нежилого фонда. Муниципальное образование незаконно распорядилось им, заключив от своего имени договор аренды, нарушив тем самым права собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе истца, в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Спорное помещение в любое время может быть отчуждено третьему лицу, что приведет к ограничению доступа собственников помещений к общему имуществу многоквартирного дома.

Истец просил суд прекратить зарегистрированное право собственности муниципального образования "Город Саратов" на нежилое помещение обшей площадью 144,9 кв.м, находящееся в многоквартирном доме по адресу:

"адрес"; исключить из реестра муниципальной собственности указанное нежилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 02 июня 2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, представитель комитета по управлению имуществом г. Саратова Задкова Е.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению автора жалобы, спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в связи с чем правомерно включено в реестр муниципальной собственности. Отнесение помещений к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома только по признаку нахождения в нем общедомового инженерного оборудования неправомерно, поскольку во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома находятся инженерные коммуникации. Судом не учтено, что ранее помещение использовалось как объект самостоятельного назначения, в качестве спортивного зала, складского помещения, под размещение магазина розничной торговли. Считает, что у истца отсутствовало право на обращение в суд с исковыми требованиями, поскольку помещение не находится в его владении, а передано на праве аренды третьим лицам. Автор жалобы полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный для защиты нарушенного права, а также избран ненадлежащий способ защиты прав. Предъявление требований о прекращении права собственности муниципального образования "Город Саратов" на спорный объект не предусмотрено статьей 12 ГК РФ.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Задкова Е.Н. полагала решение суда подлежащим отмене.

Представитель истца Новиков И.С. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь

ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пунктов 1-2 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, согласно которому нежилые помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме - технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

С учетом изложенного определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является наличие в них коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в этом доме, а также использование помещений для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, должны были перейти в общую долевую собственность владельцев дома как общее имущество дома.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью

144,9 кв.м, расположенное в цокольном этаже по адресу: "адрес" находится в муниципальной собственности. Помещение включено в реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова на основании постановления администрации г. Саратова от 27 декабря 1994 года N 730 и постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Право собственности муниципального образования "Город Саратов" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 31 марта 2011 года.

Фролов Д.А. является собственником комнаты N, расположенной в доме

"адрес", на основании договора приватизации жилого помещения от 09 июня 2006 года, зарегистрирован в указанном жилом помещении с 07 июня 1996 года.

По данным, предоставленным филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Саратовской области, жилой дом "адрес", 1965 года постройки, имеет пять этажей и цокольный этаж. Под нежилыми помещениями общей площадью 144,9 кв.м, находящимися в цокольном этаже, а также в целом под жилым домом, подвальный этаж отсутствует.

В ответе на запрос суда комитетом по управлению имуществом г. Саратова сообщено, что жилой дом "адрес" принят в муниципальную собственность от АООТ СНИИМ в соответствии с распоряжением администрации г. Саратова от 18 апреля 1995 года N 211-р. Согласно базе данных приватизированных помещений в г. Саратове первый договор на приватизацию жилого помещения, расположенного в данном доме, заключен в июле 1993 года.

В инвентарном деле на многоквартирный дом "адрес" имеются сведения о том, что ранее дом имел статус общежития, владельцем которого являлся Саратовский научно-исследовательский институт машиностроения. Основное назначение строения - жилое, год постройки - 1965, общая площадь дома по данным на 1967 год составляла 3128 кв.м, в том числе жилая площадь - 1952,1 кв.м, подсобная площадь - 650 кв.м, площадь под производственные предприятия - 81,1 кв.м, площадь под складские помещения - 214,6 кв.м, под торговые помещения - 41,7 кв.м, под культурно-просветительские учреждения - 74,1 кв.м, под школьные помещения - 48,4 кв.м. Из технического паспорта видно, что в здании имеется полуподвал (цоколь), заглубление 1 м. Согласно экспликации цокольного этажа спорное нежилое помещение учтено под номером XXIX, в помещении расположены: спортивный зал (48,4 кв.м), коридор (19,10 кв.м), кладовая (3,7 кв.м), три складских помещения (23,3 кв.м, 26,0 кв.м,

20,8 кв.м). Указанные помещения учтены в техническом паспорте как площадь под школьные помещения, под складские помещения и как подсобная площадь.

По данным технического паспорта 2008 года на нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" помещение расположено в цокольном этаже жилого дома, 1965 года постройки, состоит из

4 кабинетов, 3 коридоров, помещения туалета и помещения площадью 48,4 кв.м, общая площадь помещений составляет 144,9 кв.м.

Решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме "адрес" от 12 марта 2005 года выбран способ управления домом - объединение жилых домов в форме ТСЖ, утверждено название

ТСЖ "Дружба - 2005". В настоящее время управление многоквартирным домом "адрес" на основании договора управления от 01 сентября 2014 года осуществляет ООО "Прогресс".

Внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес", проведенным в форме очного голосования 13 февраля 2015 года, принято решение об исключении из реестра муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 144,9 кв.м., расположенного в подвальном помещении многоквартирного дома.

Спорное нежилое помещение на основании договора аренды от 22 ноября 2010 года, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ТСЖ "Дружба - 2005", занимает ТСЖ "Дружба - 2005".

Как следует из акта осмотра от 15 апреля 2015 года, составленного начальником ЖО ТСЖ "Дружба - 2005" с участием истца Фролова Д.А., в помещении общей площадью 144,9 кв.м, расположенном в цокольном этаже дома по адресу:

"адрес", находятся объекты сантехнического и иного оборудования, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, а именно:

6 стояков отопления, 2 стояка холодной воды, 2 стояка канализации, лежак центрального отопления длиной 17,1 м.

В суде первой инстанции для установления факта нахождения в цокольном помещении коммуникаций и определения их назначения была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Приоритет оценка".

Как следует из заключения эксперта N от 16 марта 2016 года, нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного дома по

"адрес", общей площадью 144,9 кв.м, литера А, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как в нем расположены коммуникации общего пользования систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, конструктивные элементы (стены, перекрытия, полы, фундаменты) являются общими с многоквартирным домом. Нежилое помещение не имеет признаков самостоятельного объекта недвижимости, в исследуемом помещении имеются коммуникации, тепловой узел, обслуживающие более одного помещения в доме. Нежилое помещение необходимо для эксплуатации и обслуживания всего многоквартирного жилого дома в части обеспечения доступа к коммуникациям общего пользования, тепловому узлу, конструктивным элементам жилого дома, для обслуживания, контроля технического состояния и ремонта.

Наличие в спорном нежилом помещении коммуникаций подтверждается также фотографиями, представленными стороной истца, на которых отображены стояки отопления, водоснабжения, канализации, запорные устройства.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. ст. 36-38 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья спорное помещение не являлось обособленным, относилось к общему имуществу многоквартирного дома и использовалось жильцами дома для их нужд, в целях обеспечения эксплуатации жилого дома и в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей пользователей помещений в данном доме. Доказательств того, что на момент включения помещения в муниципальную собственность оно использовалось иным образом, а не в интересах собственников жилых помещений в доме, ответчиком не представлено. Договор аренды нежилого помещения, представленный ответчиком, к таковым доказательствам не относится, поскольку он заключен в 1999 году, после передачи дома в муниципальную собственность и через несколько лет после первой приватизации квартиры.

При данных обстоятельствах судебная коллегия полагает вывод суда об удовлетворении исковых требований законным и обоснованным. Спорное нежилое помещение, будучи объектом общего имущества в многоквартирном доме, не подлежало включению в реестр объектов муниципальной собственности. Зарегистрированное за муниципальным образованием право собственности на нежилое помещение нарушает права истца, так как в случае продажи данного помещения третьему лицу собственники помещений в многоквартирном доме могут быть лишены доступа к коммуникациям, а также возможности осуществления их ремонта и технического обслуживания.

Доводы ответчика о ненадлежащем способе защиты права судебная коллегия полагает несостоятельными. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ

N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Истцом заявлены требований о прекращении зарегистрированного права ответчика на имущество в связи с тем, что он полагает себя собственником спорного имущества, права которого в установленном порядке не зарегистрированы в ЕГРП, и наличие регистрации прав другого лица препятствует оформлению права собственности истца на имущество.

Суд первой инстанции обоснованно не применил к заявленным требованиям последствия пропуска срока исковой давности, поскольку с учетом положений

ст. ст. 208, 304 ГК РФ исковая давность на данные правоотношения не распространяется.

Иные доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводов суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 02 июня

2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи