Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 июля 2016 г. по делу N 33-5309/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи А.И.Малкова,

судей С.А.Устьянцевой и А.И.Коваленко,

при секретаре К.И.Камеристовой, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Московский институт права" (ЧУ ДПО "Московский институт права") и Селифановой Е.А. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 октября 2015 года по гражданскому делу по иску ЧУ ДПО "Московский институт права" к Селифановой Н.Н., Селифановой Е.А. и Селиховой И.А. о расторжении договора аренды, по встречному иску Селиховой И.А. и Селифановой Е.А. к ЧУ ДПО "Московский институт права" о взыскании задолженности по договору аренды и расходов по оплате коммунальных услуг и по встречному иску Селифановой Н.Н. к ЧУ ДПО "Московский институт права" о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи А.И.Малкова, объяснения представителя Е.А.Селифановой по доверенности Р.В.Кременного, поддержавшего апелляционную жалобу Н.Н.Селифановой и Е.А.Селифановой и просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ЧУ ДПО "Московский институт права", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Негосударственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования "Московский институт права" (НОУ ВПО "Московский институт права") (далее также - институт) обратилось в суд с иском к ответчикам Н.Н.Селифановой, Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой о расторжении договора аренды, указав, что 02 ноября 2009 года между арендодателем * и арендатором НОУ ВПО "Московский институт права" был заключен договор аренды недвижимого имущества - ... административного здания, литеры ... , общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Договор аренды был заключен на срок до 01 ноября 2016 года. Распоряжением Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки от 17 марта 2015 года N737-06 было прекращено действие лицензии на осуществление образовательной деятельности филиалом НОУ ВПО "Московский институт права" в г. Орске, а в последующем распоряжением Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки от 02 апреля 2015 года N1025-06 прекращено действие лицензии на осуществление образовательной деятельности и самим институтом. В результате возникших обстоятельств, которые институт не может преодолеть, продолжение образовательной деятельности в арендуемых помещениях стало невозможным. (дата) арендодатель * умер. Уведомление о расторжении договора аренды в письменном виде было направлено наследникам арендодателя - ответчикам Н.Н.Селифановой, Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой, которые расторгнуть договор в добровольном порядке отказались. Начиная с 01 мая 2015 года институт прекратил использовать арендованные помещения и освободил их, однако ответчики от приемки помещений отказались. Истец считает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, что в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды. На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, истец просил расторгнуть договора аренды недвижимого имущества от 02 ноября 2009 года, заключенный между * и НОУ ВПО "Московский институт права"), с 17 июня 2015 года.

Е.А.Селифанова и И.А.Селихова обратились со встречным иском к НОУ ВПО "Московский институт права", указав, что они являются наследниками арендодателя *, на основании свидетельств о праве на наследство от 25 марта 2015 года каждой из них принадлежит по ... доле в праве общей долевой собственности на сданное ответчику в аренду здание. Начиная с апреля 2015 года НОУ ВПО "Московский институт права" не исполняет своих обязательств по внесению арендных платежей. Поскольку заключенный с * договор аренды недвижимого имущества от 02 ноября 2009 года в установленном законом порядке не расторгнут, полагают, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи новым собственникам арендуемого имущества. Кроме того, в соответствии с условиями договора на арендатора была возложена обязанность по оплате коммунальных услуг, которую арендатор не исполнял, а все расходы по оплате коммунальных услуг нес *. Всего * за поставленные в арендуемые ответчиком помещения электроэнергию, воду и тепло было уплачено 688.111,85 руб. На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, просили взыскать с НОУ ВПО "Московский институт права" задолженность по договору аренды за период с апреля по июль 2015 года, по 78.414 руб. в пользу каждой, расходы по оплате коммунальных услуг, по 114.685,30 руб. в пользу каждой, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Кроме того, со встречным иском к НОУ ВПО "Московский институт права" обратилась и Н.Н.Селифанова, указав, что после смерти ее супруга * она стала собственником ... доли здания как пережившая супруга и собственником ... доли в порядке наследования. В последующем между ней и дочерьми Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой было заключено мировое соглашения, в соответствии с которым она стала единоличным собственником всего здания, расположенного по адресу: (адрес). С учетом последующих уточнений просила взыскать с НОУ ВПО "Московский институт права" задолженность по арендной плате в размере 156.993,58 руб.

Определением суда произведена замена истца по первоначальному иску НОУ ВПО "Московский институт права" на ЧУ ДПО "Московский институт права" (далее также - институт).

В судебном заседании представитель ЧУ ДПО "Московский институт права" А.Н.Увайский иск поддержал, встречный иск Е.А.Селифановой, И.А.Селиховой не признал, встречный иск Н.Н.Селифановой признал в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01 мая по 17 июня 2015 года, указав, что с 01 мая 2015 года институт больше не использует арендованные помещения, освободил их. Арендная плата за апрель 2015 года и предыдущие месяцы ответчикам выплачена полностью, включая перечисленный в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13%.

Представитель Н.Н.Селифановой по доверенности Р.А.Тодчук иск ЧУ ДПО "Московский институт права" признал в части, не возражая против расторжения договора аренды с 17 июня 2015 года, встречный иск Н.Н.Селифановой поддержал в полном объеме.

Представитель Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой по доверенности Р.В.Кременной в удовлетворении иска ЧУ ДПО "Московский институт права" просил отказать, встречный иск Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой поддержал.

Решением суда иск ЧУ ДПО "Московский институт права" удовлетворен в части: суд постановилрасторгнуть заключенный 02 ноября 2009 года между * и НОУ ВПО "Московский институт права" договор аренды помещения ... административного здания, литеры ... , общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Встречный иск Н.Н.Селифановой удовлетворен в полном объеме: с ЧУ ДПО "Московский институт права" в пользу Н.Н.Селифановой взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 02 ноября 2009 года за период с 01 мая по 17 июня 2015 года в размере 156.993,58 руб. Встречный иск Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой удовлетворен в части: с ЧУ ДПО "Московский институт права" в пользу Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 02 ноября 2009 года за период с мая по июль 2015 года, по 78.414 руб. в пользу каждой, а также взысканы расходы по уплате государственной пошлины, по 1.276,21 руб. в пользу каждой; в остальной части в удовлетворении исковых требований И.А.Селиховой и Е.А.Селифановой отказано.

В апелляционной жалобе представитель ЧУ ДПО "Московский институт права" просит решение суда изменить, отказав в удовлетворении встречных требований Н.Н.Селифановой, Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой в полном объеме.

Е.А.Селифанова в своей апелляционной жалобе также просит решение суда изменить, удовлетворив ее встречный иск в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02 ноября 2009 года между арендодателем * и арендатором НОУ ВПО "Московский институт права" был заключен договор аренды принадлежащего арендодателю недвижимого имущества - помещения ... административного здания, литеры ... , общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес) (далее также - договор).

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение было передано в аренду на срок до 01 ноября 2016 года.

Согласно пункту 5.1 договора срок аренды определен с 02 октября 2009 года по 01 октября 2016 года, а в части расчетов - до полного исполнения сторонами обязательств по договору.

По условиям договора арендная плата составила 150.313 руб. в месяц.

Пунктом 3.1.10 на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных платежей, счетов за телефон, электроэнергию, воду, тепло, арендную плату за земельный участок согласно отдельным договорам, которые арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу данного договора.

Согласно пунктам 5.2, 5.3 договора его изменение или расторжение могут иметь место по требованию сторон. Право на досрочное расторжение договора при отсутствии согласия второй стороны может быть реализовано путем обращения заинтересованной стороны в судебные органы с соответствующим требованием.

Договор аренды от 02 ноября 2009 года прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

(дата) арендодатель по указанному договору * умер. После смерти * право собственности на арендуемое помещение перешло к его наследникам Н.Н.Селифановой - в размере ... долей, Е.А.Селифановой и А.И.Селиховой - по ... доле.

Вступившим в законную силу определением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 06 августа 2015 года утверждено мировое соглашение, по условиям которого все здание перешло в собственность Н.Н.Селифановой.

По делу также установлено, что Распоряжением Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки от 17 марта 2015 года N737-06, в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 года N273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", Федеральным законом от 04 мая 2011 года N99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", Положением о лицензировании образовательной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2013 года N966, Положением о Федеральной службе по надзору в сфере образования и науки, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2013 года N594, и на основании заявления ректора НОУ ВПО "Московский институт права" от 26 февраля 2015 года было прекращено действие лицензии Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки на осуществление образовательной деятельности от 17 февраля 2011 года, регистрационный номер N ... , серия ... N ... , выданной НОУ ВПО "Московский институт права", в связи с прекращением лицензиатом образовательной деятельности в филиалах НОУ ВПО "Московский институт права", в том числе, и в филиале, расположенном в г. Орске.

В последующем распоряжением Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки от 02 апреля 2015 года N1025-06 также на основании заявления ректора НОУ ВПО "Московский институт права" от 26 февраля 2015 года было прекращено действие лицензии Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки на осуществление образовательной деятельности от 17 февраля 2011 года, регистрационный номер N ... серия ... N ... , выданной НОУ ВПО "Московский институт права" в связи с прекращением лицензиатом образовательной деятельности.

18 марта 2015 года институтом в адрес ответчиков было направлено уведомление о досрочном расторжении и прекращении действия договора аренды от 02 ноября 2009 года с 01 апреля 2015 года.

16 апреля 2016 года ответчиками был ответ, в котором ответчики не дали своего согласия на расторжение договора и просили арендатора исполнить свои обязательства по внесению арендных платежей, указав, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора договором не предусмотрено.

Телеграммами от 28 апреля 2015 года, от 29 апреля 2015 года и 30 апреля 2015 года институт уведомил ответчиков о прекращении использования арендованных помещений с 01 мая 2015 года и просил ответчиков прибыть для приемки помещений.

В последующем институт неоднократно письменно обращался к ответчикам с просьбой принять помещения, подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещений, указывая, что необходимость в использовании арендуемых помещений отпала в связи с прекращением институтом образовательной деятельности.

Разрешая первоначальный иск ЧУ ДПО "Московский институт права" о расторжении договора аренды, суд исходил из того, что целевое использование арендуемых помещений для осуществления образовательной деятельности, а также досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора условиями договора не предусмотрены, а добровольное прекращение истцом образовательной деятельности в г. Орске не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и основанием для досрочного расторжения договора не является. Вместе с тем, приняв во внимание согласие Н.Н.Селифановой, к которой перешло право собственности на все арендуемое здание, на досрочное расторжение договора аренды, суд пришел к выводам о расторжении договора аренды с момента принятия судом решения. В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.

Разрешая встречные исковые требования, суд правильно исходил из того, что при отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды прекращение использования арендатором арендуемых помещений не освобождает последнего от обязанности по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводам о взыскании с ЧУ ДПО "Московский институт права" задолженности по арендной плате: в пользу Е.А.Селифановой - в размере 78.414 руб., в пользу И.А.Селиховой - в размере 78.414 руб. и в пользу Н.Н.Селифановой - в размере 156.993,58 руб.

Вместе с тем, взыскивая задолженность по арендной плате в указанных размерах, суд не принял во внимание, что арендная плата за апрель 2015 года была перечислена как Е.А.Селифановой, так и И.А.Селиховой за вычетом налога на доходы физических лиц в размере 3.257 руб., который арендатором был удержан и перечислен в бюджет.

При этом, сославшись на положения статьи 226 Налогового кодекса РФ, суд пришел к выводам, что арендатор неправомерно исчислил, удержал и перечислил в бюджет указанный налог, указав, что Е.А.Селифанова и И.А.Селихова, являясь индивидуальными предпринимателями, должны самостоятельно исчислять и уплачивать налог на доходы физических лиц.

Однако с указанными выводами суда согласиться нельзя.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 208, пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13%.

В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

В силу пункта 4 статьи 226 Налогового кодекса РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

В силу приведенных норм налогового законодательства, с учетом ранее сложившихся между арендатором и арендодателем * отношений, при которых арендатор (институт) выступал в качестве налогового агента по отношению к арендодателю, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендные платежи за апрель 2015 года институтом уплачены в полном объеме и оснований для взыскания с арендатора задолженности в размере уплаченных им как налоговым агентом сумм налога на доходы физических лиц у суда не имелось.

С учетом изложенного решение суда в указанной части подлежит изменению: с ЧУ ДПО "Московский институт права" в пользу Е.А.Селифановой и И.А.Селиховой надлежит взыскать задолженность по арендной плате в размере по 75.157 руб. в пользу каждой (78.414 руб. - 3.257 руб. = 75.157 руб.).

В остальной части это же решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ЧУ ДПО "Московский институт права" о том, что институт прекратил использование арендованных помещений с 01 мая 2015 года, уведомив об этом наследников арендодателя, и потому с этого времени взыскание арендной платы незаконно, следует признать несостоятельными, поскольку досрочное освобождение арендованных помещений арендатором не является основанием для прекращения обязательств по внесению арендных платежей при наличии нерасторгнутого договора аренды.

Также несостоятельными являются и доводы жалобы Е.А.Селифановой о необоснованном отказе во взыскании с арендатора задолженности по коммунальным платежам.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсо-снабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Разрешая встречные требования в указанной части, суд установил, что договоры на предоставление коммунальных услуг между арендатором и ресурсоснабжающими организациями в период действия договора аренды от 02 ноября 2009 года не заключались. В то же время такие договоры были заключены между ресурсоснабжающими организациями и арендодателем *, который как собственник сданного в аренду имущества, по собственной воле возложил на себя обязанность по его содержанию, вне зависимости от наличия в договоре условия о возложении такой обязанности на арендатора, в связи с чем суд обоснованно отказал во взыскании с арендатора указанных платежей.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, жалобы не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 октября 2015 года в части взыскания с Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Московский институт права" в пользу Селифановой Е.А. и Селиховой И.А. арендной платы изменить, изложив абзацы шестой и восьмой его резолютивной части в следующей редакции:

Взыскать с Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Московский институт права" в пользу Селифановой Е.А. арендную плату по договору аренды от 02 ноября 2009 года за период с мая по июль 2015 года в размере 75.157 (семидесяти пяти тысяч ста пятидесяти семи) рублей.

Взыскать с Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Московский институт права" в пользу Селиховой И.А. арендную плату по договору аренды от 02 ноября 2009 года за период с мая по июль 2015 года в размере 75.157 (семидесяти пяти тысяч ста пятидесяти семи) рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Московский институт права" и Селифановой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: