Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 августа 2016 г. по делу N 33-11460/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Молотиевского А.Г., Криволапова Ю.Л.,

при секретаре Абросимовой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаджиева А.Р. к Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р., Алиханову С.А., Абдуллаеву Р.И. о признании права собственности на недвижимое имущество,

встречному исковому заявлению Алиханова С.А., Абдуллаева Р.И. к Гаджиеву А.Р., Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя по апелляционной жалобе Алиханова С.А. на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 10.06.2015, заслушав доклад судьи Молотиевского А.Г., судебная коллегия

установила:

Гаджиев А.Р. обратился в суд с иском к Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р. о признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что 9.09.2013 им заключен с ответчиками договор купли-продажи, по которому им за 40 000 руб. приобретены доли ответчиков по 1/5 у каждого в праве собственности на земельный участок, общей площадью 93,2 га.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 22.06.2011 вышеуказанные земельные доли ответчиков были определены в земельном участке, площадью 93,2га, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Поскольку истец лишен возможности зарегистрировать договор купли-продажи земельных долей вследствие того, что у ответчиков отсутствуют оформленные надлежащим образом правоустанавливающие документы на земельные доли, а также, ссылаясь на то, что в результате проведенных истцом кадастровых работ по выделу земельного участка в счет земельных долей (2/5 от участка, площадью 93,2 га), определен участок, площадью 372 800 кв.м., расположенный по адресу: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН истец просил выделить земельный участок из вышеуказанного земельного участка, площадью 93,2 га, площадью 372 800 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в счет земельных долей в размере 2/5 для постановки его на кадастровый учет. Признать право собственности на выделенный участок, площадью 372 800 кв.м. за Гаджиевым А.Р.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 10.06.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С апелляционной жалобой на указанное решение обратился Алиханов С.А., указавший, что земельный участок, площадью 93,2 кв.м. находится в общедолевой собственности ответчиков (по 1/5 доли у каждого), у Абдуллаева Р.И. (1/5 доли) и у него (2/5 доли).

Алиханов С.А. ссылается на то, что суд в нарушение норм процессуального права, рассмотрел иск без привлечения его к участию в деле, в связи с чем судом разрешен вопрос о его правах и обязанностях.

7.07.2016 судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда вынесено определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. К участию в деле были привлечены в качестве соответчиков Алиханов С.А. и Абдуллаев Р.И.

В ходе судебного разбирательства, Алихановым С.А. и Абдуллаевым Р.И. был предъявлен встречный иск к Гаджиеву А.Р., Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка Гаджиева А.Р. на Абдуллаева Р.И., поскольку действиями ответчиков по отчуждению своих долей в праве общедолевой собственности постороннему лицу, нарушены требования ст. 250 ГК РФ т.к. не была предоставлена возможность преимущественного права покупки продаваемой доли. Одновременно, встречный иск содержит требования об отказе в первоначальном иске в полном объеме и взыскании с Абдуллаева Р.И. в пользу Гаджиева А.Р. 40 000 руб. в счет покупной цены указанных долей в праве собственности на земельный участок.

Представитель Гаджиева А.Р. - Сафонова В.А., действующая на основании доверенности, поддержала первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель Алиханова С.А. и Абдуллаева Р.И. - Деткина И.А., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, указав, что ее доверители в мае 2015 года обращались в Пролетарский отдел Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по вопросу регистрации права собсвтенности, однако, им было отказано по причине наложения границ вышеуказанного спорного участка на границы смежных участков.

Гаджиев А.Р., Гаджиева М.Н., Гаджиев Р.Р., Алиханов С.А., Абдуллаев Р.И. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, выслушав представителей сторон по делу, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Гаджиева М.Н., Гаджиев Р.Р., Алиханов С.А., Абдуллаев Р.И. являются сособственниками земельного участка, площадью 93,2 га, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 22.06.2011

Суд, рассмотрев дело о признании права собственности Гаджиева А.Р. на доли в спорном участке, принадлежащие Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р. без привлечения к участию в нем сособственников указанного земельного участка - Алиханова С.А. и Абдуллаева Р.И. разрешилвопрос о правах и обязанностях заявителя Алиханова С.А. не участвовавшего в судебном разбирательстве.

Проверив доводы жалобы о допущенных судьей нарушениях процессуального права, судебная коллегия признает их обоснованными.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Исходя из указанной нормы закона, судебная коллегия считает, что решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 10.06.2015 подлежит отмене.

При рассмотрении спора судебной коллегией установлено следующее.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 22.06.2011 местоположение земельных долей Гаджиевой М.Н. (1/5), Гаджиева Р.Р. (1/5), Алиханова С.А. (2/5) и Абдуллаева Р.И. (1/5) определено в земельном участке, площадью 93,2 га, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Гаджиева М.Н., Гаджиев Р.Р., Алиханов С.А. и Абдуллаев Р.И. не зарегистрировали свои доли в праве собственности.

9.09.2013 Гаджиевым А.Р. заключен договор купли-продажи с Гаджиевой М.Н., Гаджиевым Р.Р., по которому им за 40 000 руб. приобретены доли вышеуказанных ответчиков по 1/5 у каждого в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.

Алиханов С.А. и Абдуллаев Р.И. о намерении Гаджиевой М.Н. и Гаджиева Р.Р. продать свои земельные доли Гаджиеву А.Р. не извещались.

На основании проведенных кадастровых работ по выделу земельного участка в счет земельных долей Гаджиевой М.Н. и Гаджиева Р.Р. (2/5 от участка, площадью 93,2 га), определен участок, площадью 372 800 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований, заявленных в первоначальном и встречном исках, на основании следующего.

Требования Гаджиева А.Р. не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из содержания названных норм, собственник недвижимого имущества признается таковым без регистрации права собственности, если оно возникло до принятия Закона о регистрации, однако при заключении сделки в отношении указанного имущества должен зарегистрировать свое право.

Вместе с тем, Гаджиева М.Н. и Гаджиев Р.Р. свои доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 93,2 га, предоставленный на основании решения Пролетарского районного суда Ростовской области от 22.06.2011 не зарегистрировали.

Впоследствии, Гаджиева М.Н. и Гаджиев Р.Р. заключили договор купли-продажи вышеуказанных долей с Гаджиевым А.Р., который приобрел, таким образом, 2/5 доли в участке, площадью 93,2 га, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за 40 000 руб. Приобретенное право общей долевой собственности Гаджиевым А.Р. также не зарегистрировано.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что подписание сторонами договора купли-продажи не может заменить закрепленный законом порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество у покупателя.

Наличие указанной обязанности у продавца направлено на обеспечение стабильности оборота недвижимого имущества и сам по себе не может расцениваться как нарушающий конституционные права граждан.

Вывод об отсутствии оснований для признания права собственности Гаджиева А.Р. согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 59 постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно указанному пункту Постановления Пленума, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Законом о регистрации предусмотрено в обязательном порядке при заключении сделки после вступления его в законную силу, обязанность регистрации за продавцом указанного права.

Таким образом, законом предусмотрена иная процедура возникновения права собственности, что исключает удовлетворение требований истца о вещных правах на земельный участок.

Также, данным пунктом предусмотрены основания для признания права собственности в судебном порядке за лицами, права которых никогда не были зарегистрированы, а не за покупателями, заключившими договор в отношении объекта с продавцом, за которым не было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих выполнение Гаджиевой М.Н. и Гаджиевым Р.Р. всех условий, предусмотренных законодателем при выделе земельного участка из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Ссылка истца на составленный межевой план на основании которого, истец требует выдела приобретенной им доли, по мнению судебной коллегии подлежит отклонению, поскольку межевой план составлен без учета долей сособственников.

Алиханов С.А. и Абдуллаев Р.И. не были поставлены в известность о проводящемся межевании принадлежащего им участка, его результаты с ними не согласовывались.

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13 названного Федерального закона.

Согласно ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ, если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

В силу п. 5 ст. 13.1 ФЗ N 101-ФЗ проект межевания земельного участка при втором способе выдела земельного участка утверждается решением собственника земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 9 ст. 13.1 ФЗ N 101-ФЗ).

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (п. 10 ФЗ N 101-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

Данные требования утверждены Приказом Минэкономразвития России N 388, согласно п. 6 которого указанный проект представляет собой сброшюрированный документ, состоящий из текстовой и графической части и приложений, содержащий пояснительную записку, сведения об исходных и образуемых участках и их частях, сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам.

В силу п. 15 ст. 13.1 ФЗ N 101-ФЗ споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Поскольку в соответствии с п. 9 ст. 13.1 Федерального Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" проект межевания земельного участка не был согласован с участниками долевой собственности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Гаджиева А.Р.

Действующее законодательство предусматривает возможность выделения земельных участков в счет земельных долей двумя способами - посредством утверждения проекта межевания земельного участка решением общего собрания участников долевой собственности либо посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей. В последнем случае согласование проекта межевания с другими участниками долевой собственности осуществляется через публикацию в средствах массовой информации.

Гаджиев А.Р. не имея зарегистрированных прав на долю в праве собственности на земельный участок, площадью 93,2 га, использовал второй способ выдела земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания границ, выделяемого истцу земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей.

Согласно п. 12 ст. 13.1 ФЗ N 101-ФЗ в случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка (п. 14 ФЗ N 101-ФЗ).

Между тем, истцом иные собственники земельного участка в известность о проводимом межевании в известность поставлены не были, тем самым были лишены возможности согласования проекта межевания.

Таким образом, поскольку истцом была нарушена процедура выделения земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Гаджиева А.Р. об определении местоположения земельного участка площадью 372 800 кв.м.

Одновременно, с учетом вывода об отказе в удовлетворении вышеназванных исковых требований Гаджиева А.Р., судебная коллегия полагает необходимым отказать в удовлетворении требований Гаджиева А.Р. о признании права собственности на участок, площадью 372 800 кв.м. поскольку данные требования об определении местоположения указанного земельного участка оставлены без удовлетворения.

Рассматривая встречные исковые требования Алиханова С.А. и Абдуллаева Р.И. о переводе прав и обязанностей покупателя Гаджиева А.Р. и признании права собственности на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 93,2 га за Абдуллаевым Р.И., судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения поскольку в удовлетворении требований Гаджиева А.Р. о признании за ним права собственности отказано.

Согласно ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 4 названного закона установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом требований ст.ст. 2,4 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в настоящее время права Гаджиева А.Р. на 2/5 доли в праве собственности на участок, площадью 93,2 га объективного подтверждения не имеют.

Судебная коллегия, в отсутствие подтверждения наличия прав Гаджиева А.Р. на вышеуказанные доли полагает необходимым отказать в удовлетворении встречных исковых требований Алиханова С.А. и Абдуллаева Р.И., поскольку приобретение и принадлежность Гаджиеву А.Р. указанных долей, в качестве необходимого условия для применения ст. 250 ГК РФ по делу не установлены.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 10.06.2015 отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Гаджиева А.Р. к Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р., Алиханову С.А., Абдуллаеву Р.И. о признании права собственности на недвижимое имущество и встречных исковых требований Алиханова С.А., Абдуллаева Р.И. к Гаджиеву А.Р., Гаджиевой М.Н., Гаджиеву Р.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя - отказать.

Мотивированный текст определения составлен 25.08.2016.

Председательствующий :

Судьи :