Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 августа 2016 г. по делу N 33-14952/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.,

судей Семёновой О.В., Афансьева О.В.

при секретаре Жуковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой В.Т., Фомина А.А. к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, МКУ "Управление ЖКХ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону, о признании заниженной выкупной цену жилого помещения по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 июня 2016 года.

Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е., судебная коллегия

установила:

Козлова В.Т., Фомин А.А. обратились в суд с иском к Администрации г.Ростова-на-Дону о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются сособственниками (по 1/2 доли) квартиры N6, расположенной в многоквартирном жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 16.02.2010 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок под домом на основании Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.12.2012 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъят для муниципальных нужд.

Ссылаясь на недостижение с ответчиком соглашения о выкупной цене изымаемого жилого помещения, истцы просили суд признать заниженной цену квартиры, определенную Администрацией г.Ростова-на-Дону, в размере 1 622 643 рубля.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.06.2016 года исковые требования Козловой В.Т., Фомина А.А. удовлетворены частично.

Суд определилвыкупную стоимость квартиры N 6 общей площадью 33,3 кв.м, состоящей из кухни N 25 площадью 4,5 кв.м, ванной комнаты N 26 площадью 2,7 кв.м., жилой комнаты N 27 площадью 12,6 кв.м, жилой комнаты N 28 площадью 13,5 кв.м, расположенной на первом этаже дома литер А по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене выкупа с учетом причиненных убытков в размере 2 037 704 рубля.

Также суд взыскал с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу Козловой В.Т. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Не согласившись с таким решением суда, Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного постановления в части определения выкупной цены спорного жилого помещения. Просит новым решением установить цену выкупа, равную 1 662 643 рубля.

В обоснование жалобы апеллянт указывает, что суд в основу выводов о выкупной стоимости жилого помещения положил заключение судебной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм", которое не соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, так как экспертом завышена стоимость 1 кв.м. вторичного жилья и применена только одна понижающая корректировка "скидка на торг". Кроме того несостоятельным, по мнению апеллянта является допущение судебного эксперта относительно отсутствия необходимости введения корректировки на техническое состояние жилого помещения и объектов-аналогов, поскольку таким образом эксперт учел расходы на непроизведенный капитальный ремонт.

Апеллянт обращает внимание судебной коллегии, что истцами не исполнены требования Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 16.02.2010 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части осуществления мероприятий по сносу дома, в связи с чем муниципалитет помимо выплаты размера возмещения за изымаемое жилое помещение понесет также расходы по сносу данного аварийного многоквартирного дома.

Апеллянт утверждает, что обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из указанных обстоятельств, по утверждению администрации, является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации, тогда как судом такие обстоятельства при разрешении спора установлены не были.

На апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону поступили возражения Козловой В.Т. и Фомина А.А. в лице представителя по доверенности Волочаевой С.А., которая не соглашается с доводами апеллянта, ссылаясь на их несостоятельность, и просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Попова М.С., представителя Козловой В.Т., Фомина А.А. - Волочаеву С.А., представителя Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону - Чебанян Э.С., судебная коллегия на находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Принимая решение, суд руководствовался ст.ст. 218, 235 ГК РФ, ст.ст. 32, 36, 37, 38 ЖК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" и исходил из наличия оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

К такому выводу суд пришел, установив, что Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 16.02.2010 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный жилой дом N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором истцам в равных долях принадлежит жилое помещение - квартира N 6 общей площадью 33,3 кв.м, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.12.2012 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем выкупа помещений в расположенном на участке аварийном доме, в том числе принадлежащей истцам квартиры, о чем им направлено уведомление.

Поскольку до настоящего времени соглашение о выкупе с собственниками не достигнуто по причине несогласия с размером выкупной цены, суд, принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" от 13.05.2016 года, которое сторонами не опровергнуто и согласно которому рыночная стоимость квартиры N 6 по ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учетом компенсации за непроизведенный ремонт многоквартирного дома, стоимости доли истцов в праве собственности на общее имущество и доли истцов в праве собственности на земельный участок по состоянию на 13.05.2016 года составляет 1 913 052 рубля, а величина убытков, причиненных собственникам квартиры в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд - 124 652 рубля, нашел возможным определить выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 2 037 704 рубля.

На основании ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ суд разрешилвопрос о судебных расходах.

Судебная коллегия согласна с выводами суда.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (пп. а п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ"). Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи. Из анализа приведенных норм и разъяснений следует, что законодатель установилпреимущественную защиту прав и интересов собственников при изъятии у них жилых помещений для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем в случае недостижения с собственником жилого помещения соглашения о выкупной цене и непредъявления уполномоченными органами исковых требований о выкупе жилых помещений собственник такого жилого помещения не лишен права обратиться в суд с иском об изъятии у него аварийного жилого помещения по рыночной цене, устанавливаемой на основании заключения эксперта. Закон не содержит запретов и ограничений, связанных с реализацией собственниками изымаемых аварийных жилых помещений прав на судебную защиту. Такой способ защиты права, как оспаривание выкупной цены, установленной органом местного самоуправления, не противоречит ст. 12 ГК РФ и общим положениям ст. 32 ЖК РФ.Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.В связи с наличием спора и недостижением соглашения о выкупной цене, определением суда от 15.03.2016 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ". Согласно судебному экспертному заключению от 13.05.2016 N101-С рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учетом компенсации за непроизведенный ремонт многоквартирного дома, стоимости доли истцов в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли истцов в праве собственности на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13.05.2016 составляет 1 913 052 руб. Величина убытков, причиненных собственникам квартиры в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд по состоянию на 13.05.2016 составляет 124 652 рубля.С учетом заключения судебной экспертизы, суд обоснованно признал выкупную стоимость спорного жилого помещения равной 2 037 704 рубля.С выводом суда первой инстанции о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения, судебная коллегия соглашается. Поэтому доводы апелляционной жалобы администрации г.Ростова-на-Дону на решение суда в этой части отмену его не влекут. Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.Поскольку обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.С учетом изложенного доводы ответчика о том, что обязанность по проведению капитального ремонта у наймодателя отсутствовала, основательными не являются.Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, не установлены.Кроме того, согласно разъяснениям "Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 01 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 05 сентября 2016 года.