Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 29 августа 2016 г. по делу N 33-10926/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Мартемьяновой С.В.

Судей Смирновой Е.И., Филатовой Г.В.

При секретаре Латыповой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Неткачовой И.В. на решение Советского районного суда г. Самары от 03.06.16г., которым постановлено:

Обязать Неткачову И.В. исполнить обязанность по передаче квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", Неклюдову И.С. и Неклюдовой И.В..

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", от Неткачовой И.В. к Неклюдову И.С. - 1А доля в праве общей долевой собственности, к Неклюдовой И.В. - 1А доля в праве общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от 10.02.2016 г., заключенного между Неткачовой И.В. в лице представителя по доверенности Байтазаева ФИО36 и Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В..

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., судебная коллегия

установила:

Неклюдов И.С., Неклюдова И.В. обратились в суд с иском к Неткачовой И.В. об исполнении обязанностей по передачи квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 01.02.2016 г. между истцами и Неткачовой И.В. в лице представителя Байтазаева С.М. (по доверенности от 29.12.2015 г., удостоверенной ФИО1, врио, нотариуса г. Самары, ФИО2, выданной Неткачовой И.В. специально для продажи квартиры, сроком на три месяца, с правом получения денежных средств) заключили предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", в котором стороны договорились о стоимости имущества, порядке совершения сделки, в том числе о размере задатка в размере 100 000 руб., который был передан представителю Неткачовой И.В. - Байтазаеву С.М. 01.02.2016г., что подтверждается собственноручной распиской последнего о получении денежных средств.

Перед заключением предварительного договора истцы лично встречались с Неткачовой И.В., которая подтвердила намерение продать спорную квартиру и передала им оригиналы договоров купли-продажи квартиры между первоначальным собственником квартиры и предыдущим собственником, а также между предыдущим собственником и Неткачовой И.В., оригинал расчета оценки стоимости квартиры, выданный БТИ 02.03.1993г. с планом квартиры, оригинал Акта обследования прибора учета газа, оригиналы квитанций об оплате газа, справки об отсутствии задолженности за энергоснабжение и газ от 04.02.2016г., справки о задолженностях по коммунальным платежам, выданные на предыдущих собственников квартиры.

После заключения предварительного договора купли-продажи, 03.02.2016г. по заявлению Неткачовой И.В. она была снята с регистрационного учета в квартире, что также свидетельствует о ее намерении продать квартиру истцам.

10.02.2016г. между Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В., и Неткачовой И.В. в лице представителя Байтазаева С.С. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи спорной двухкомнатной квартиры, площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", стоимостью 2 200 000руб. Указанные денежные средства были переданы Байтазаеву С.М. до подписания договора. Впоследствии Байтазаев С.М. продемонстрировал истцам оригинал расписки Неткачовой И.В. о получении от него денежных средств в сумме 2 200 000 рублей за продажу квартиры, удостоверенной подписями двух свидетелей (риелторов, участвовавших при продаже Квартиры) и передал им копию указанной расписки.

Указали, что по просьбе Неткачовой И.В. они пошли ей навстречу и разрешили освободить от имущества спорную квартиру не в день заключения договора, а по истечении 14 дней, то есть не позднее 24 февраля 2016 г.

Таким образом, Истцы исполнили свои обязательства по Договору в полном объеме и надлежащим образом.

10.02.2016г. Неклюдов И.С., Неклюдова И.В. и Байтазаев С.М. подали необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Однако в соответствии с уведомлением от 18.02.2016г., государственная регистрация сделки была приостановлена в связи с тем, что по тексту Договора супруги Неклюдовы приобретали квартиру в общую долевую собственность, что противоречит п. 1 ст. 33 Семейного Кодекса Российской Федерации, согласно которому законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное.

В целях устранения причины приостановки государственной регистрации, 25.02.2016г. истцами в Росреестр по Самарской области был представлен брачный договор от 25.02.2016г., удостоверенный ФИО5, нотариусом Волжского района Самарской области, в соответствии с которым между супругами Неклюдовым И.С. и Неклюдовой И.В. устанавливается режим долевой собственности на приобретаемую Квартиру по адресу: "адрес".

22.03.2016г. государственная регистрация перехода права собственности вновь была приостановлена по причине отмены 19.02.2016г. Неткачовой И.В. доверенности, выданной на имя Байтазаева С.М.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Неклюдов И.С., Неклюдова И.В. просили суд возложить на Неткачову И.В. обязанность передать им квартиру общей площадью 53,1 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении указанной квартиры от Неткачовой И.В. к Неклюдову И.С. - 1/2 доля в праве общей долевой собственности, к Неклюдовой И.В. - 1/2 доля в праве общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от 10.02.2016 г., заключенного между Неткачовой И.В. в лице представителя по доверенности Байтазаева С.М. и Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Неткачова И.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что показаниями допрошенных в суде первой инстанции свидетелей ФИО3, ФИО6, ФИО4 подтверждается, что Неткачова И.В. выдала Байтазаеву С.М. доверенность на представление её интересов при продаже спорной квартиры под давлением Байтазаева С.М., поскольку должна была ему денежные средства в размере 300 000 рублей. Основанием для отзыва доверенности послужил факт обнаружения Неткачовой И.В. кражи правоустанавливающих документов на квартиру. Указывает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об отложении рассмотрения дела до принятия решения по её заявлению в правоохранительные органы о привлечении Байтазаева С.М. к уголовной ответственности за совершение мошеннических действий. Полагает, что поскольку сделка по купле-продаже спорной квартиры была совершена при использовании доверенности, полученной под влиянием обмана и угрозой применения насилия, она должна быть признана недействительной.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Неткачова И.В., её представители Иванюк Р.В. (по доверенности N 63 АА363694 от 26.04.2016г.), Быкова Е.Ю. (по доверенности N63 АА 362695 от 26.04.2016г.) апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Истцы Неклюдов И.С., Неклюдова И.В., представитель Жирова М.Ю. (по доверенности N 63 АА3557661 от 04.03.2016г., ордер N003585 от 01.08.2016г.) возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 29.12.2015 г. Неткачова И.В. доверенностью, удостоверенной ФИО1 врио нотариуса г. Самара Самарской области ФИО8, уполномочила Байтазаева С.М. продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ей двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу "адрес", с правом получения причитающихся ей денег, а также зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Доверенность выдана сроком на 3 месяца.

10.02.2016г. между Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В. и Неткачовой И.В. в лице ее представителя Байтазаева С.М. заключен договор купли-продажи указанной квартиры стоимостью 2 200 000 рублей.

В соответствии с п. 3 договора расчет произведен между сторонами до заключения договора.

Распиской Байтазаева С.М. от 10.02.2016г. подтверждается передача истцами денежных средств в размере 2 200 000 рублей по договору купли-продажи от 10.02.2016г.

Из расписки подписанной Неткачовой И.В. и Байтазаевым С.М. в присутствии свидетелей ФИО9., ФИО7 следует, что Неткачова И.В. получила от Байтазаева С.М. денежные средства в размере 2200 000 рублей за продажу квартиры.

Пунктом 4 договора купли-продажи от 29.12.2015г. предусмотрено, что продавец полностью и за свой счет освобождает квартиру от находящегося в ней имущества и имущества третьих лиц в течение 14 дней с даты подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры Неткачовой И.В. был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 10.02.2016г.

Однако, 22.03.2016г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с отменой Неткачовой И.В. доверенности, удостоверенной ФИО1 врио нотариуса г. Самара Самарской области ФИО8, выданной на имя Байтазаева С.М. по вопросу продажи квартиры.

Указанное обстоятельство подтверждается уведомлением Росреестра по Самарской области от 22.03.2016г.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Частью 1 ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение намерения Неткачовой И.В. заключить с Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В. договор купли-продажи спорной квартиры истцами был представлен предварительный договор купли-продажи от 01.02.2016г., заключенный между Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В. и Неткачовой И.В. в лице представителя Байтазаева С.М., по условиям которого стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес" за 2200 000 рублей, в подтверждение чего покупателями передан в счет оплаты за квартиру задаток в размере 100 000 рублей, дата совершения сделки купли-продажи (подписания основного договора купли-продажи) определена сторонами не позднее 10.02.2016г.

Кроме того, истцами была представлена расписка о передаче Байтазаеву С.М. денежных средств в размере 100 000 рублей.

Судом установлено, что Неткачова И.В. передала Неклюдову И.С., Неклюдовой И.В. оригиналы договоров купли-продажи квартиры между первоначальным собственником квартиры и предыдущим собственником, а также между предыдущим собственником и Неткачовой И.В., оригинал Расчета оценки стоимости квартиры, выданный БТИ 02.03.1993г. с планом квартиры, оригинал Акта обследования прибора учета газа, оригиналы квитанций об оплате газа, справки от 04.02.2016г. об отсутствии задолженности за энергоснабжение и газ, справки о задолженностях по коммунальным платежам, выданные на предыдущих собственников квартиры.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен между сторонами в надлежащей форме, соответствующие полномочия у представителя продавца на момент подписания договора имелись, обязательства покупателей по оплате приобретенной квартиры исполнены в полном объеме, продавец Неткачова И.В. необоснованно уклоняется от обязанностей по передачи квартиры истцам и от совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В. требований о возложении на Неткачову И.В. обязанности по передаче Неклюдову И.С., Неклюдовой И.В. квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанной квартиры от Неткачовой И. В. к Неклюдову Игорю Сергеевичу в размере 1/2 доли в праве общей долевой собственности, к Неклюдовой И.В. в размере 1/2 доли в праве общей долевой собственности, на основании договора купли-продажи от 10.02.2016 г., заключенного между Неткачовой И.В. в лице представителя по доверенности Байтазаева С.М. и Неклюдовым И.С., Неклюдовой И.В.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Неткачовой И.В. о том, что показаниями допрошенных в суде первой инстанции свидетелей ФИО3, ФИО6, ФИО4 подтверждается, что Неткачова И.В. выдала Байтазаеву С.М. доверенность на представление её интересов при продаже спорной квартиры под давлением Байтазаева С.М., поскольку должна была ему денежные средства в размере 300 000 рублей, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд первой инстанции оценив показания указанных свидетелей в соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к обоснованному выводу, что их показания не опровергают факта заключения между Неткачовой И.В. и Неклюдовыми И.С., И.В. договора купли-продажи спорной квартиры, следовательно, правового значения для дела не имеют.

Ссылка в жалобе то, что основанием для отзыва доверенности послужил факт обнаружения Неткачовой И.В. кражи правоустанавливающих документов на квартиру, не является основание для отмены постановленного судебного решения, поскольку носит голословный характер. На момент заключения договора доверенность не отзывалась, недействительной не признана.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об отложении рассмотрения дела до принятия решения по её заявлению в правоохранительные органы о привлечении Байтазаева С.М. к уголовной ответственности за совершение мошеннических действий, несостоятельны, поскольку отказывая в удовлетворении заявленного Неткачовой И.В. ходатайства суд первой инстанции правильно исходил из того, что в отношении Байтазаева С.М. уголовное дело не возбуждено. Сведений о возбуждении уголовного дел анне представлено и суду апелляционной инстанции.

Ссылка в жалобе на то, что сделка по купле-продаже спорной квартиры была совершена при использовании доверенности, полученной под влиянием обмана и угрозой применения насилия, в связи с чем она должна быть признана недействительной, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет, поскольку Неткачовой И.В. не заявлялись требования о признании договора купли-продажи от 10.02.2016г. недействительной сделкой.

Иные доводы апелляционной жалобы Неткачовой И.В. являлись предметом проверки суда первой инстанции, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и исследованных судом доказательств, основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установилимеющие значение для дела фактические обстоятельства, применил положения законодательства, регулирующие спорные отношения.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Советского районного суда г. Самары от 03.06.16г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Неткачовой И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи