Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 августа 2016 г. по делу N 33-15449/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Абубакировой Р.Р.

Свистун Т.К.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Филиала "ИнвестКапиталБанк" АО "СМП Банк" на решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 24 марта 2016 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества банк "Северный морской путь" к Садретдинову Р.К. об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.

Заслушав доклад судьи Абубакировой Р.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО Банк "Северный морской путь" обратилось в суд с иском к Садретдинову Р.К. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что дата заключен кредитный договор между ОАО "ИнвестКапиталБанк" и индивидуальным предпринимателем Садретдиновой Л.А. на предоставление невозобновляемой кредитной линии N ... с лимитом выдачи ... руб., сроком погашения выданных траншей дата

Дополнительным соглашением от дата срок погашения выданных траншей составил до дата

В целях обеспечения выданного кредита были заключены договора поручительства с Садретдиновым Р.К. и ООО "Строй-Эксперт", а также договор залога объекта незавершенного строительства, площадь застройки ... кв.м., степенью готовности ... инв. N ... , лит. ... , расположенный по адресу: адрес, права аренды земельного участка с кадастровым номером N ... из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м. По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости оценивается в ... руб., права аренды - в ... руб.

Заемщик в нарушение условий договора надлежащим образом не выполняет свои обязательства.

Решением суда от дата удовлетворены исковые требования банка к ИП Садретдиновой Л.А., Садретдинову Р.К., ООО "Строй-Эксперт" о взыскании задолженности по кредитному договору.

На основании изложенного, истец просил обратить взыскание на заложенное по договору о залоге недвижимого имущества N ... от дата имущество, принадлежащее на праве собственности Садретдинову Р.К. - объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь застройки ... кв.м., степенью готовности ... , инв. N ... , лит. ... , расположенный по адресу: адрес. Кадастровый (или условный) N ... , определить способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... руб; обратить взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером N ... из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м., взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине ... руб.

В ходе рассмотрения дела истец АО "ИнвестКапиталБанк" в порядке процессуального правопреемства заменен на АО банк "Северный морской путь".

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе АО "СМП Банк" ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Указывается, что материалы дела не содержат документов свидетельствующих о каких-либо изменениях в ЕГРП, касающиеся увеличения площади здания. Ни кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца - Гизатуллину Р.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Садретдинова Р.К., представителя Садретдинова Р.К. - Журавлева Р.А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежали применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение указанным требованиям не соответствует.

Из материалов дела усматривается, что дата между АО "ИнвестКапиталБанк" и ИП Садретдиновой Л.А. заключен кредитный договор о предоставлении кредитной линии N ... Согласно условиям кредитного договора ИП Садретдиновой Л.А. была предоставлена кредитная линия с лимитом ... рублей, сроком погашения выданных траншов в рамках кредитной линии дата.

Дополнительным соглашением от дата изменен срок погашения до дата и сокращен лимит выдачи.

АО "ИнвестКапиталБанк" взятые на себя обязательства по договору, выполнило в полном объеме.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору были заключены договор поручительства с Садретдиновым Р.К. и ООО "Строй-Эксперт", а также был заключен договор о залоге недвижимого имущества от дата. N ... в соответствии с условиями договора о залоге недвижимого имущества от дата N ... заключенного между ОАО банк "Инвестиционный капитал" и Садретдиновым Р.К., залогодатель передал залогодержателю, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору N ... от дата в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата исковые требования АО Банк "Северный морской путь" в лице филиала "ИнвестКапиталБанк" к индивидуальному предпринимателю Садретдиновой Л.А., обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Эксперт", Садретдинову Р.К. о взыскании кредитной задолженности удовлетворены в полном объёме, с индивидуального предпринимателя Садретдиновой Л.А., общества с ограниченной ответственностью "Строй-Эксперт", Садретдинова Р.К. в пользу АО Банк "Северный морской путь" в лице филиала "ИнвестКапиталБанк" взыскано солидарно задолженность по кредитному договору N ... от дата в размере ... из них: основной долг - ... руб., проценты (в т.ч. за просроченный основной долг) - ... , пеня за просрочку платежей - ... , штраф ... руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.

дата истец обратился с иском к Садретдинову Р.К. об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь застройки ... кв.м., степенью готовности ... , инв. N ... , лит ... , расположенный по адресу: адрес. Кадастровый (или условный) N ... ,

а также на право аренды земельного участка с кадастровым номером N ... из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м.

Суд первой инстанции разрешая спор и отказывая в удовлетворении данных исковых требований исходил из того, что в настоящее время предмет залога получил статус нежилого здания, исковые требования являются неисполнимыми, поскольку заложенное имущество как объект кадастрового учета имеет уже иное название, иную площадь, иное назначение.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в силу следующего.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта недвижимости, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу изложенной нормы реконструкция означает конструктивное изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает изменение именно его технических характеристик. При этом степень реконструкции объекта означает лишь оценку его физических (технических) характеристик, но не определяет его правовой режим как вновь созданного объекта права и обременения в виде ипотеки.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Таким образом, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский Кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации таких изменений.

В соответствии с п. 4 ст. 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во несудебном порядке) в порядке, установленном настоящим федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные нежилые помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершении такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости.

Согласно ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В кредитном договоре отсутствует условие о том, что право залога не будет распространяться на здания и сооружения, находящиеся или возводимые залогодателем на земельном участке, право собственности, которого передано в залог, равно как и на помещения, возведенные в результате реконструкции, переданного в залог имущества.

Таким образом, нормы действующего законодательства не предусматривают внесения изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений в договор ипотеки для сохранения его силы.

Вывод суда первой инстанции о том, что предмет залога изменился и имеет статус нежилого здания, не подтверждается выпиской из ЕГРП, в материалах дела отсутствует какая-либо информация, свидетельствующая о внесении в ЕГРП записи об изменении площади и статуса спорного объекта недвижимого имущества, напротив, ответчиком предоставлено в материалы гражданского дела письмо ФРС об отказе во внесении изменений в ЕГРП.

Ссылка на существование кадастрового паспорта от дата содержащего информацию о постановке на кадастровый учет нежилого здания площадью ... кв. м, в то время как в соответствии со свидетельством о праве собственности, выписки из ЕГРП, договором об ипотеке площадь объекта незавершенного строительства составляет ... кв. не правомерна. Внесение изменений в кадастровый паспорт не влечет автоматического внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Материалы дела не содержат документов, свидетельствующих о каких-либо изменениях в ЕГРП, касающиеся увеличения площади и статуса здания.

Договор о залоге недвижимого имущества от дата N ... между истцом и ответчиком заключен в установленной законом форме, подписан обеими сторонами, проведена государственная регистрация ипотеки, является заключенным и действующим в соответствии со ст. 425, 432, 433 Гражданского кодекса, договор не признан недействительным.

Предмет залога подробно описан в договоре о залоге недвижимого имущества от дата N ... в соответствии с определением данного объекта недвижимости в государственном реестре прав и сделок с недвижимостью, указанном в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площадь здания указана в соответствии с этими документами и соответствует данным учета в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, согласно п. дата. договора залога, изменение имущества, либо стоимости заложенного объекта оформляется дополнительным соглашением к Договору о залоге недвижимого имущества. Доказательств внесения изменений в условия договора ответчиком не представлено.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент разрешения судом спора, установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебные порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Позицию стороны ответчика об отсутствии правопреемства судебная коллегия полагает несостоятельной, поскольку была реорганизация АО "Инвесткапиталбанк" путем присоединения к АО "Северный морской путь", владельцем закладной в порядке универсального правопреемства является АКБ "Абсолют Банк", что подтверждается внесением дата записи о государственной регистрации изменений, вносимых в Устав юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц, каких-либо дополнительных отметок в Закладной об этом не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 58 ГК РФ в редакции, действовавший на момент реорганизации банков, при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходили права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Из разъяснений, изложенных в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N ... "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 2 статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации общества, к которому осуществлено присоединение, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.

Реорганизация АО "Инвесткапиталбанк" путем присоединения к АО "Северный морской путь", подтверждается фактом государственной регистрации уполномоченным налоговым органом и свидетельствует о том, что в документе, необходимом для предоставления на государственную регистрацию, разрешен вопрос в том числе о правопреемстве в части права требования к Садретдинову Р.К., удостоверенного закладной.

Таким образом, АО "Северный морской путь" является залогодержателем в порядке универсального правопреемства, а не в порядке передачи прав на закладную другому лицу в рамках сделки, предусмотренной п.1 ст. 48 Закона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, в связи с чем суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

По ходатайству представителя ответчика определением от дата судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза находящихся в залоге объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению ООО "Юстэк-консалтинг" от дата, рыночная стоимость двухэтажного нежилого здания ТСК, с кадастровым номером N ... расположенного по адресу: РБ, адрес составляет ... руб., права аренды земельного участка с кадастровым номером N ... расположенного по адресу: адрес размере ... руб.

Таким образом, с учетом требований статьи 54 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена двухэтажного нежилого здания ТСК, с кадастровым номером N ... расположенного по адресу: РБ, адрес составляет ... а право аренды земельного участка с кадастровым номером N ... расположенного по адресу: адрес - ...

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере ... рублей, что подтверждается платежным поручениям N ... от дата и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 24 марта 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования АО Банк "Северный морской путь" к Садретдинову Р.К. об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскание расходов по уплате госпошлины удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное по договору о залоге недвижимого имущества N ... имущество, принадлежащее Садретдинову Р.К.:

- объект незавершенного строительства, назначение не определено, инв. N ... , лит. ... расположенный по адресу: адрес. Кадастровый (или условный) N ... , принадлежащий Садретдинову Р.К.;

- на право аренды земельного участка с кадастровым номером N ... из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м.

в счет погашения задолженности, взысканной апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу N ... солидарно с индивидуального предпринимателя Садретдиновой Л.А., общества с ограниченной ответственностью "Строй-Эксперт", Садретдинова Р.К. в пользу АО Банк "Северный морской путь" в лице филиала "ИнвестКапиталБанк" задолженности по кредитному договору дата года, заключенному между ОАО "ИнвестКапиталБанк" и индивидуальным предпринимателем Садретдиновой Л.А, в размере ... из них: основной долг - ... руб., проценты (в т.ч. за просроченный основной долг) - ... пеня за просрочку платежей - ...

Определить способ реализации заложенного имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества- объекта незавершенного строительства в размере ... руб., права аренды земельного участка ... руб.

Взыскать с Садретдинова Р.К. в пользу АО Банк "Северный морской путь" расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.

Председательствующий Васильева Г.Ф.

Судьи Абубакирова Р.Р.

Свистун Т.К.

Справка: судья ФИО7