Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 сентября 2016 г. по делу N 33-18546/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей Вахитовой Г.Д., Милютина В.Н.

при секретаре Филипповой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Имануровой М.С., Хайрзаманова А.Ш., ООО "БАШФАРМ" на решение Белокатайского межрайонного суда РБ от 28 июня 2016 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Амур" обратилось в суд с иском к Имануровой М.С. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, мотивируя тем, что ... года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи двух помещений N ... в ... кв.м. N ... в ... кв.м. и земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... за ... руб. Задаток в сумме ... руб. зачислен на расчетный счет ООО " ... " в счет задолженности по арендной плате, неустойки, для исполнения ответчиком решения ... районного суда РБ от ... года по делу N ... Задаток засчитывается в счет платежей, причитающихся по основному договору и в доказательство намерений заключения основного договора в будущем. Остальная часть суммы оплачивается после заключения основного договора и регистрации права собственности покупателя на объекты. Согласно пункту 6 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до ... года. До заключения основного договора ответчик обязался, в том числе, направить покупателю письменное предложение о заключении основного договора; не совершать с другими лицами сделок в отношении объектов недвижимости. Истцом ... года в соответствии с условиями предварительного договора был перечислен задаток, что подтверждается платежным поручением N ... от ... года. Ответчиком были осуществлены необходимые действия по снятию имеющихся обременении с Помещений, обременения были сняты. Однако с предложением о заключении основного договора ответчик не обратился. ... года истец вручил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Предложение было получено ответчиком лично в руки, о чем последним сделана собственноручная запись на копии предложения. Устно ответчик пояснил, что не намерен заключать основной договор, и осуществил возврат задатка в двойном размере в сумме ... руб. - ... года.

Решением Белокатайского межрайонного суда РБ от 28 июня 2016 года постановлено:

иск ООО "Амур" удовлетворить частично.

Обязать Иманурову М.С. заключить договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, площадью ... кв.м, этаж: ... , номера на поэтажном плане: ... , ... , ... , кадастровый (или условный) номер: ... , расположенного по адресу: ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых зданий, строений, сооружений, помещений, расположенного по адресу: ... , под указанным нежилым помещением, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ... года.

В остальной части исковых требований ООО "Амур" отказать.

Принятые меры по обеспечению иска в виде совершать регистрационные действия в отношении указанного помещения и земельного участка сохраняют свое действие до исполнения данного решения суда.

В апелляционных жалобах Иманурова М.С., Хайрзаманов А.Ш., ООО "БАШФАРМ" ставят вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Амур", ссылаясь на его незаконность и необоснованность и указывая на то, что суд первой инстанции, вынося решение, по собственной инициативе изменил предмет договора и иска, обязав заключить с истцом договор купли-продажи на иных условиях, чем предусмотрено предварительным договором купли-продажи. Более того, часть земельного участка под Помещением-2, которую суд присудил передать истцу, никаким образом не сформирована, площадь ее не определена. Земельный участок, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, передан третьему лицу ООО "БАШФАРМ" по договору купли-продажи от ... года и третьему лицу Хайрзаманову А.Ш. по договору купли-продажи от ... года. Решением суда не определена стоимость части земельного участка, передаваемого истцу. Обращают внимание на то, что в связи с неисполнением обязательств по договору ответчик осуществил возврат задатка в двойном размере в сумме ... руб., следовательно, его обязательства по предварительному договору прекратились. В настоящее время спорные объекты переданы третьим лицам по договорам купли-продажи, ответчик собственником имущества не является. Ни ООО "БАШФАРМ", ни Хайрзаманов А.Ш., владеющие спорными объектами, не были привлечены судом в качестве ответчиков по делу. Договор купли-продажи, заключенный ... года между Имануровой М.С. и Хайрзамановым А.Ш., незаключенным или недействительным не признан.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Учитывая, что решение суда ответчиком и третьими лицами оспаривается только в части удовлетворения заявленных ООО "Амур" исковых требований, другими лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется, судебная коллегия полагает возможным проверить законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав Хайрзаманова А.Ш., Б., представляющую интересы Имануровой М.С., поддержавших доводы подданных ими апелляционных жалоб, а также выслушав Т., представляющую интересы ООО "Амур", о законности решения суда, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что ... года между ООО "Амур" и Имануровой М.С. заключен предварительный купли-продажи недвижимого имущества Помещения 1 и Помещения 2, а также земельного участка по адресу: ... , согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества в срок до ... года.

В соответствие с условиями предварительного договора стороны договорились, что общая стоимость объектов составляет ... руб., из которых, стоимость Помещения 1 составляет ... руб., стоимость Помещения 2 составляет ... руб., стоимость земельного участка составляет ... руб.

Задаток в сумме ... руб. зачислен истцом на расчетный счет ООО " ... " в счет задолженности по арендной плате, неустойки, для исполнения ответчиком решения ... районного суда РБ от ... года, согласно условиям предварительного договора, что подтверждается платежным поручением N ... от ... года.

... года истец вручил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Однако ответчик осуществила возврат задатка в двойном размере в сумме ... руб. и уклонилась от заключения основного договора.

Поскольку Иманурова М.С. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях, суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из того, что у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до ... года заключить с ООО "Амур" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи, Иманурова М.С. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с требованиями ст.309 ГК РФ.

Обстоятельств, связанных с порочностью волеизъявления Имануровой М.С. при заключении предварительного договора, не установлено.

Содержащийся в апелляционных жалобах довод о том, что ответчик осуществил возврат задатка в двойном размере, в связи с чем обязательства по предварительному договору прекращены, является несостоятельным, поскольку в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, только если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Вместе с тем ответчик вправе обратиться с требованием о возврате уплаченных истцу сумм.

Ссылка в апелляционных жалобах на то, что Помещение-2 и земельный участок под ним проданы Хайрзаманову А.Ш., и заключить основной договор купли-продажи с ООО "Амур" не представляется возможным, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на Помещение 2 и земельный участок под ним не произведена, тогда как согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи указанного имущества от ... года не может считаться исполненным.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Вместе с тем, представителем третьего лица ООО "БАШФАРМ" суду представлены договор купли-продажи и акт приема-передачи от ... года, согласно которым ООО "БАШФАРМ" приобрел у истицы вышеуказанные Помещение 1 и 504\1000 доли земельного участка за ... руб. Этот Договор прошел государственную регистрацию. ... года ООО "БАШФАРМ" выданы свидетельства о государственной регистрации права Помещения 1 и земельного участка под ним (свидетельства ... и ... ).

Поэтому суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части, обоснованно исходил из того, что приведенные последним сделки не оспорены, недействительными не признаны.

Однако при этом судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что поскольку произведено отчуждение 504\1000 долей указанного земельного участка, то Иманурову М.С. возможно понудить к продаже только лишь оставшейся части (долей) этого земельного участка, что в силу положений ст. 330 ГПК РФ влечет изменение решения суда, путем изложения абзаца второго его резолютивной части в следующей редакции:

Обязать Иманурову М.С. заключить с Обществом Ограниченной Ответственностью "Амур" договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, площадью ... кв.м, этаж: ... номера на поэтажном плане: ... , ... , ... , кадастровый (или условный) номер: ... , расположенного по адресу: ... и 496/1000 долей земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых зданий, строений, сооружений, помещений, расположенного по адресу: ... , на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ... года.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от 28 июня 2016 года изменить, изложив абзац второй его резолютивной части в следующей редакции:

Обязать Иманурову М.С. заключить с Обществом Ограниченной Ответственностью "Амур" договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., этаж: ... , номера на поэтажном плане: ... , ... , ... , кадастровый (или условный) номер: ... , расположенного по адресу: ... и 496/1000 долей земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых зданий, строений, сооружений, помещений, расположенного по адресу: ... , на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ... года.

То же решение Белокатайского межрайонного суда Республики Башкортостан от 28 июня 2016 года в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Имануровой М.С., Хайрзаманова А.Ш., ООО "БАШФАРМ" - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Г.Д. Вахитова

В.Н. Милютин