Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 июня 2016 г. по делу N 33а-12343/2016

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Крыгиной Т.Ф.

судей Низамовой А.Р.

Нурисламовой Э.Р.

при секретаре Ибрагимове А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе и дополнение к ней Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, подписанное государственным регистратором РБ ФИО1, N ... от дата об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... Л от дата.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Государственному регистратору Управления Росреестра по РБ о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, мотивировав тем, что сообщением N ... от дата Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ уведомило ее об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, подписанного между ФИО3 и ООО " ... ". Причинами отказа в регистрации послужило то обстоятельство, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. В данном отказе указано, что ООО " ... " не имеет права привлекать денежные средства по договорам участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: РБ, адрес т.к. дата истек срок аренды земельного участка, на котором строится многоквартирный дом. Просит суд признать незаконным решение Управление Федеральной службы государственным регистрации, кадастра и картографии по РБ. подписанное государственным регистратором РБ ФИО1, N ... от дата об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... Л от дата.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и в дополнении к ней Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес просит отменить решение суда ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и нарушены нормы материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, выслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан ФИО4, поддержавшую жалобу, представителя ООО " ... " ФИО5, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО3 и ООО " ... " подписан договор N ... участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N адрес в строящемся жилом адрес (секция Л) по адрес (микрорайон N ... ) в адрес ( л.д.36-37).

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан выданы разрешение на строительство N RU03308000-523-Ж от дата сроком действия до дата жилого дома N N ... (этажность 10-13 эт., количество квартир 414, площадь жилого здания- 28825,5 кв.м, общая площадь квартир- 20293,7 кв.м, кадастровые номера земельных участков N ... , общей площадью 145163 кв.м и N ... общей площадью 18498 кв.м)(л.д.30-31), а также N N ... от дата сроком действия до дата, в котором указана общая площадь квартир -20303,6 кв.м, количество квартир 455 (л.д.32-35).

На основании постановления главы Администрации городского округа

город Уфа Республики Башкортостан N ... от дата между ООО " ... " и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан были заключены договор N ... от дата аренды земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: адрес и договор N ... от дата аренды земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: адрес.

дата между ООО " ... " и ООО " ... " были подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрированный в УФРС по РБ дата дата между ООО " ... " и ООО " ... " был подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N ... от дата, который зарегистрирован УФРС по РБ дата. В пунктах 3.2 договоров аренды указано, что по истечении срока аренды договор может быть продлен по соглашению сторон. Пункты 5.3.2 договоров устанавливают, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить действие договора на согласованных сторонами условиях в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.

На основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа РБ N ... от дата и дополнительного соглашения N ... от дата сроки договоров аренды были продлены до дата.

Сведений о дальнейшем продлении аренды земельного участка в материалах дела не содержится.

С заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры N ... от дата истец обратилась дата, тогда как дата разрешение было выдано на строительство 414 квартир.

Новое разрешение на строительство N N ... от дата было получено после подписания договора участия в долевом строительстве N ... от дата, что в силу п. 2 ст. 25.1 ФЗ от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" препятствовало регистрации указанного договора в момент обращения истца с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент подписания сторонами договора, соответствующего разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора не было, следовательно, отказ в государственной регистрации прав был правомерным.

Поскольку в силу вышеназванных норм закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка, то условия договора об оплате услуг застройщика в срок не позднее дата, также противоречат действующему законодательству, в связи с чем, договор участия в долевом строительстве не мог пройти государственную регистрацию в момент обращения истца.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от дата принято государственным регистратором в пределах полномочий, предоставленных действующим законодательством, в соответствии с порядком и в сроки, установленные положениями ст. 9, 13 Федерального Закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких обстоятельствах, решение подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, подписанного государственным регистратором РБ ФИО1, N ... от дата об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... от дата отказать.

Председательствующий: Т.Ф. Крыгина

Судьи: А.Р. Низамова

Э.Р. Нурисламова