Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 08 августа 2016 г. по делу N 33-3770/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия)

в составе председательствующего Громацкой В.В.,

и судей Никодимова А.В., Дьяконовой Н.Д.

при секретаре Архиповой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Якутск

"08" августа 2016 года

апелляционную жалобу представителя истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 января 2016 года по иску Общества с ограниченной ответственностью "Товары СахаЯкутместпрома" к Брянской Е.Г., Брянскому А.Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, которым

п о с т а н о в л е н о :

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Товары СахаЯкутместпрома" к Брянской Е.Г., Брянскому А.Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, отказать.

Заслушав доклад судьи Громацкой В.В., выслушав пояснения представителя ООО "Товары СахаЯкутместпрома" Черновалюк М.З., ответчика Брянского А.Н.; представитель ответчика Брянской Е.Г. - Мазур Т.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Товары СахаЯкутместпрома" обратилось в суд к Брянским Е.Г., А.Н. с вышеизложенным иском, в обоснование иска указав, что в целях строительства многоквартирного пятиблочного (пятиподъездного) дома в ... квартале г. ... общество приобрело у Брянской Е.Г. и Брянского А.Н. три земельных участка с кадастровыми номерами N ... , N ... , N ... , имеющие общие границы, огороженные единым забором, с одним въездом. Также были выкуплены у других собственников все прилегающие земельные участки. На основании вступившего в законную силу решения Якутского городского суда от 20 мая 2015 года, один из трех земельных участков с кадастровым N ... был изъят у покупателя (истца) органом местного самоуправления. В связи с чем строительство пятиблочного жилого дома на имеющихся у истца земельных участках стало невозможным. Поскольку истец покупал три земельных участка как единый объект недвижимости для определенной цели, достижение которой стало невозможным ввиду совершения продавцом незаконных действий, обмана покупателя относительно принадлежности земельного участка продавцу, истец утратил интерес ко всем совершенным с ответчиками сделкам.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, представитель истца оспорил его, считая незаконным и необоснованным, просит оспариваемое решение отменить и принять новое решение. Указывает на непринятие судом во внимание того, что при возращении ОА г. Якутск земельного участка с кадастровым N ... истец теряет право и возможность застройки всего квартала, так как освоение и застройка данного участка для него исключается и становиться невозможным.

Рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения сторон и их представителей, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что для строительства в ... квартале г. ... многоквартирного жилого дома ООО "Товары СахаЯкутместпрома" приобрели у ответчика Брянской Е.Г. по трем договорам купли-продажи от 12 декабря 2013 года земельный участок с кадастровым N ... площадью ... кв.м., стоимость которого стороны оценили в ... руб.; расположенный на нем жилой дом по адресу: ... , стоимостью 1 000 000 руб., земельный участок площадью ... кв.м, с кадастровым N ... , стоимостью ... руб.

В соответствии с условиями договоров между сторонами были произведены расчеты: 16.12.2013 года платежным поручением N ... ООО "Товары СахаЯкутместпрома" перечислили на счет доверенного лица Брянской Е.Г. - Брянского А.Н. денежные средства в сумме 1 000 000 руб. в качестве оплаты за приобретенный жилой дом; платежным поручением N ... - 8 000 000 руб. в качестве частичной оплаты по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым N ...

В остальной части на сумму ... руб. расчеты были произведены путем зачета обязательств Брянского А.Н. по оплате восьми договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, застройщиком которого выступает истец. 02 октября 2014 года между ООО "Товары СахаЯкутместпрома" и Брянским А.Н. заключены договоры долевого участия в строительстве жилого дома N N ... , по условиям которых Брянский А.Н. приобретает восемь квартир в многоквартирном доме по адресу ... Указанные договоры зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я).

Также истцом по договору купли-продажи от 12 декабря 2013 года приобретен у Брянского А.Н. земельный участок с кадастровым N ... , площадью ... кв.м., стоимостью ... руб., имеющий адрес ... , являющийся смежным по отношению к земельному участку N ... и по отношению к земельному участку N ... В отношении указанного земельного участка истец требования о признании сделки недействительной не заявляет.

Кроме того, истец приобрел у других собственников все прилегающие земельные участки, расположенные в ... квартале г. Якутска.

Таким образом, по условиям договоров купли-продажи ответчики передали истцу ООО "Товары СахаЯкутместпрома" четыре объекта недвижимости, имеющих различные кадастровые номера. При этом воля покупателя при совершении сделки была направлена на приобретение у Брянских единого комплекса недвижимости, состоящего из трех земельных участков с расположенным на одном из них жилым домом, то есть приобретение каждого земельного участка и жилого дома было обусловлено возможностью приобретения в собственность всех объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, сделки по приобретению ООО "Товары СахаЯкутместпрома" земельных участков у их собственников были обусловлены необходимостью приобретения земельных участков для нужд строительства многоквартирного дома. Ответчики, которые отчуждали в пользу истца три земельных участка, знали об этой цели, что не оспаривается сторонами.

Между тем, решением Якутского городского суда от 20 мая 2015 года, вступившим в законную силу на основании апелляционного определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 27 июля 2015 года, по иску Окружной администрации города Якутска признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ... , заключенный между истцом и Брянской Е.Г., указанный земельный участок был изъят у покупателя (истца) органом местного самоуправления. Вступившим в законную силу решением суда установлено, что право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано Брянской Е.Г. незаконно, земельный участок продавцу не принадлежал, судом применены последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка в собственность городского округа "Город Якутск".

В связи с изъятием земельного участка с кадастровым N ... истец был вынужден отказаться от строительства двух блок-секци и значительно сократить площадь застройки. При этом оказалась невозможной застройка земельного участка с кадастровым N ... , поскольку земельные участки с кадастровыми номерами N ... и N ... являются смежными и по сути представляют собой один земельный участок. Данное обстоятельство подтверждается топографической основой (том 1 л.д. 19), аэрофотосъемкой (том 2 л.д. 28), из которых усматривается, что земельные участки под кадастровыми номерами N ... , N ... , N ... имеют смежные границы.

На основании вышеизложенного судебная колегия полагает ошибочными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными вышеуказанных сделок по приобретению земельных участков и жилого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Разрешая спор, суд оставил без внимания действительную волю сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий. В соответствии с Проектом планировки и межевания территории квартала N ... г. Якутска (таблица N ... Перечень формируемых земельных участков для размещения объектов жилой застройки. Номер участка 5.1 - многоэтажная жилая застройка) и распоряжением Окружной Администрации города Якутска N ... от 01 июля 2015г. на земельном участке с кадастровым N ... предполагалось строительство многоквартирного жилого дома от перекрестка ул. ... с ул. ... до нежилого строения N ... ул. ... (административное здание ********). Выполнением этого проекта были обуслены цели и задачи истца при заключении договоров купли-продажи от 12.12.2013 года с Брянскими. При этом ответчики, зная о цели истца, при заключении сделок от 12.12.2013 года умолчали об отсутствии у Брянской Е.Г. прав на земельный участок с кадастровым N ... , площадью ... кв.м., а тем самым создали у истца несоответствующее действительности представление о площади отчуждаемой земли несмотря на очевидную зависимость всех четырех сделок с недвижимостью друг от друга.

При таких обстоятельствах факт введения истца в заблуждение относительно возможности строительства пятиподъездного жилого дома на отчуждаемых земельных участках и формирование его воли на заключение всех трех сделок не был ошибочно установлен судом несмотря на имеющиеся доказательства и вышеуказанные обстоятельства, в связи с чем судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, как вынесенное на основе неправильно определенных обстоятельств дела в соответствии с п.1 ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

По вышеуказанным основаниям требования ООО "Товары СахаЯкутместпрома" подлежат удовлетворению. Судебная коллегия находит установленным факт введения продавцом в заблуждение покупателя ООО "Товары СахаЯкутместпрома" при заключении договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым N ... и жилого дома, расположенного по адресу: ... , от 12.12.2013 года, в связи с чем указанные договоры подлежат признанию недействительными по ч.1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 179 ГК РФ если сделка признана недействительной по данному основанию, то применяются общие последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Тем самым подлежат признанию недействительными, заключенные 02 октября 2014 года между ООО "Товары СахаЯкутместпрома" и Брянским А.Н., договоры долевого участия в строительстве жилого дома N N ... , а с Брянского А.Н. в пользу ООО "Товары СахаЯкутместпрома" подлежит взысканию 9 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст. 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда от 28 января 2016 года по данному делу отменить, вынести новое решение, которым:

Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ... , стоимостью ... рублей, договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ... , стоимостью ... руб., от 12 декабря 2013 года, заключенные между ООО "Товары СахаЯкутместпрома" и Брянской Е.Г..

Привести стороны в первоначальное положение: признать недействительными заключенные между ООО "Товары СахаЯкутместпрома" и Брянским А.Н. договоры долевого участия в строительстве жилого дома 02 октября 2014 года N ...

Взыскать с Брянского А.Н. в пользу ООО "Товары СахаЯкутместпрома" уплаченные по договорам купли-продажи от 12 декабря 2013 года суммы в размере 1 000 000 рублей за жилой дом по адресу ... , и 8 000 000 рублей за земельный участок с кадастровым N ... , всего 9 000 000 (девять миллионов) рублей.

Взыскать с Брянской Е.Г., Брянского А.Н. в солидарном порядке в пользу ООО "Товары СахаЯкутместпрома" госпошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.В.Громацкая

А.В.Никодимов

Судьи: Н.Д.Дьяконова