Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 сентября 2016 г. по делу N 33-16504/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 16 сентября 2016 года гражданское дело по иску Администрации городского округа ... к Кинашу ( / / )12 о признании строения самовольной постройкой, по встречному иску Кинаша ( / / )13 к Администрации городского округа ... о признании права собственности

по апелляционной жалобе Кинаша ( / / )14 на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 22 июня 2016 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения Кинаша В.И. и его представителя Чижова А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Администрации городского округа ... Муравлевой К.П., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Администрация ГО ... обратилась в суд с иском к Кинашу В.И. о признании строения самовольной постройкой.

В обоснование иска указано, что Кинашу В.И. на основании договора аренды N от ( / / ) сроком на ( / / ) был предоставлен земельный участок, с ... - под объект автосервиса. Также на основании договора аренды N от ( / / ) Кинашу В.И. сроком на ( / / ) был предоставлен земельный участок с ... - под строительство объекта автотранспорта (объект автосервиса с пристроенным объектом общественного питания). ( / / ) с Кинашом В.И. заключен договор аренды земельного участка ... ответчику на основании договора аренды N был предоставлен земельный участок ... для благоустройства территории. На сегодняшний день срок действия всех договоров аренды истек, однако, занимаемые земельные участки Кинаш В.И. не освободил. ( / / ) Кинаш В.И. обратился в администрацию ГО ... с заявлением о предоставлении разрешения на строительство автосервиса-кафе. В своем ответе от ( / / ) Администрация указала Кинашу В.И. на необходимость представить соответствующие документы, однако требование администрации ответчиком не исполнено, объект возведен в отсутствие соответствующего разрешения, что было установлено по результатам проверки, проведенной ( / / ) Прокуратурой ... Просили признать строение, расположенное по адресу: ... самовольной постройкой, обязать Кинаша В.И. снести строение за счет собственных средств, освободить и передать по акту приема-передачи земельные участки: с кадастровым номером ...

Кинаш В.И. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации ГО ... о признании права собственности.

В обоснование встречного искового заявления указал, что Администрацией ГО ... Кинашу В.И. на основании договоров аренды N от ( / / ), N от ( / / ), N от ( / / ), N от ( / / ) были предоставлены испрашиваемые им земельные участки с целью строительства автосервиса и кафе. Согласно п. ... договоров N, N договора N договоры прекращают свое действие по истечении срока, если не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Срок государственной регистрации договоров N закончился ( / / ), N - ( / / ), N - ( / / ), N - ( / / ). ( / / ) Кинаш В.И. обратился в Администрацию ГО ... для пролонгации договора N, ( / / ) - для пролонгации Договора N, ( / / ) - для пролонгации Договоров N Администрация ГО ... не заявляла об отказе в продлении договоров аренды, в связи с чем Кинаш В.И. считал, что срок действия договоров аренды продлен и продолжал ежеквартально вносить арендную плату по договорам на расчетный счет Администрации ГО ... Кроме того, при заключении договоров аренды N Администрация ГО ... знала о наличии объекта незавершенного строительством, возводимого Кинашом В.И. После заключения Договоров аренды N Кинаш В.И. ( / / ) обратился в Администрацию ГО ... с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимого имущества на земельных участках с N и N, однако разрешение на строительство так и не было получено, требования о сносе самовольно возведенного объекта Администрация ГО ... также не выдвигала. Просил признать право собственности на объект незавершенного строительства, ...

В судебном заседании представитель Администрации ГО ... ( / / )5 требования и доводы искового заявления поддержала, встречные исковые требования Кинаша В.И. не признала.

В судебном заседании Кинаш В.И. и его представитель Чижов А.В. исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 22 июня 2016 года исковые требования Администрации ГО ... удовлетворены частично. На Кинаша В.И. возложена обязанность передать в администрацию ГО ... по акту приема - передачи земельные участки: ... В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Встречные исковые требования ( / / )1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Кинаш В.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправомерно пришел к выводу о том, что срок действия договоров аренды истек и сторонами не пролонгирован, поскольку Кинаш В.И. продолжал вносить арендную плату, а Администрация ГО ... принимала денежные средства; Кинаш В.И. существенно повысил стоимость земельного участка и сделал его пригодным для осуществления предпринимательской деятельности; в согласовании строительства объекта было неправомерно отказано; суд неправомерно пришел к выводу о том, что за выдачей разрешения на строительство Кинаш В.И. не обращался.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствие с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Частью 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ( / / ) между Администрацией городского округа ... и Кинашом В.И. был заключен договор аренды земельного участка N ... а также договор аренды земельного участка ... ( / / ) сторонами был заключен договор аренды земельного участка ... - для размещения автостоянки, срок аренды ... ( / / ) заключен договор аренды земельного участка ... Все земельные участки были переданы Кинашу В.И. по актам приема-передачи, сроки действия договоров, предусмотренные условиями договоров, по всем заключенным сторонами сделкам закончились, земельные участки до настоящего времени находятся во владении и пользовании ответчика, Кинашом В.И. вносится арендная плата в соответствии с условиями договоров ... На предоставленных в аренду земельных участках ответчиком возведен автосервис, разрешение на строительство объекта, а также на ввод объекта в эксплуатацию не выдавались.

Удовлетворяя исковые требования Администрации ГО ... и возлагая на Кинаша В.И. обязанность передать в администрацию ГО ... полученные в аренду земельные участки, суд сделал вывод о том, что действие договоров аренды земельных участков, заключенных сторонами, прекратилось. При этом суд исходил из того, что после ( / / ) на протяжении продолжительного времени со стороны Кинаша В.И. никаких действий по продлению договоров аренды, а также по заключению договоров аренды на новый срок не предпринималось, на заявления ответчика о продлении договоров аренды N Администраций ГО ... были даны ответы, никакого соглашения между Администрацией ГО ... и Кинашом В.И. достигнуто не было, со стороны Администрации ГО ... требований об уплате аренды к Кинашу В.И. не предъявлялось, денежные средства, которые поступают от Кинаша В.М. в местный бюджет по договорам аренды, согласно оплачиваются им добровольно без каких-либо оснований.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, поскольку они постановлены без учета всех обстоятельств дела и требований действующего законодательства.

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент истечения срока действия договоров аренды земельных участков, было установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положений закона уведомление о намерении прекратить договор аренды в связи с истечением, установленного в нем срока аренды, должно быть направлено арендодателем арендатору до окончания срока действия договора.

Как видно из материалов дела, Кинаш В.И. в разумный срок до окончания действия договоров аренды земельных участков уведомил арендодателя о желании заключить договоры аренды на новый срок. Так, ( / / ) Кинаш В.И. обратился в Администрацию ГО ... с заявлением о продлении действия договора аренды N от ( / / ) ... ), срок действия которого истекал ( / / ). ( / / ) ответчик обратился в Администрацию ГО ... с заявлением о продлении действия договоров аренды N и N от ( / / ) ( ... ), срок действия которых истекал соответственно ( / / ) и ( / / ). С заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка N от ( / / ) арендатор обратился к арендодателю ( / / ) ( ... срок действия договора истекал ( / / ). ( / / ) Кинаш В.И. обратился в Администрацию ГО ... с заявлением, в котором просил о продлении действия всех четырех договоров аренды земельных участков ...

( / / ) начальником управления по землепользованию и градостроительству Администрации ГО ... дан ответ на заявление Кинаша В.И. от ( / / ), в котором указано на то, что согласно договору аренды земельного участка N от ( / / ) (дата заключения договора указана с ошибкой) земельный участок весь используется под автостоянку, что противоречит законодательству ( ... ( / / ) Администрацией ГО ... дан ответ на обращение от ( / / ), в котором указано на необходимость предоставления разрешительных документов на строительство и документов, подтверждающих наличие объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером ... ( / / ) на заявление ответчика о продлении договора аренды земельного участка N от ( / / ) арендодателем дан ответ с предложением представить разрешительные документы на строительство и документы, подтверждающих наличие объекта недвижимости на земельном участке ( ... ( / / ) начальником управления по землепользованию и градостроительству Администрации ГО ... дан ответ на обращение от ( / / ), в котором вновь предложено представить разрешительные документы на строительство и документы, подтверждающие наличие объекта недвижимости на земельном участке ( ... ).

Как видно из текстов приведенных ответов Администрации ГО ... на обращения Кинаша В.И., ни один ответ не содержит указание на намерение арендодателя прекратить договор аренды в связи с истечением, установленного в нем срока аренды, и прямого указания на отказ в заключении договора аренды на новый срок. Кроме того, материалы дела не содержат никаких данных о направлении ответов Администрации ГО ... Кинашу В.И., на всех ответах имеется отметка о получении их ответчиком ( / / ), то есть все ответы получены Кинашом В.И. после окончания срока действия договоров аренды земельных участков. При этом Кинаш В.И. до настоящего времени продолжает пользоваться земельными участками и вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах поскольку арендатор в установленном законом порядке уведомил арендодателя о желании заключить договоры аренды земельных участков на новый срок, а арендодатель не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, Кинаш В.И. продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договоров, договоры аренды земельных участков в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как ответчик пользуется земельными участками на основании действующих договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Администрации ГО ... к Кинашу В.И. о возложении обязанности передать в Администрацию ГО ... земельные участки с кадастровым номером ...

В части требований встречного иска Кинаша В.И. к Администрации ГО ... о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ... и доводов апелляционной жалобы о наличии оснований для узаконения самовольной постройки судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешительное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на истца по встречному иску возложена обязанность предоставить доказательства соблюдения условий для признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N от ( / / ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что спорный объект возведен истцом по встречному иску в отсутствие разрешения на строительство. ( / / ) Кинаш В.И. обратился в Администрацию городского округа ... с заявлением о разрешении на строительство объекта автосервиса-кафе ( ... ( / / ) Администрацией ГО ... дан ответ на заявление истца по встречному иску, в котором указано на необходимость представить градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации, согласованные с эксплуатирующими организациями; договор на оказание услуг по осуществлению строительного контроля, заключенный с организацией, имеющей свидетельство СРО ( ...

Кинашом В.И. представлено в суд заявление от ( / / ), согласно которому он представил документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство ( ... На данном заявлении стоит подпись специалиста отдела ( / / )8, но данное обращение не было зарегистрировано надлежащим образом, на заявлении отсутствует штамп Администрации ГО ... , представитель Администрации ГО ... в судебном заседании указала, что данное заявление с приложенными документами отсутствует в Администрации ГО ... и в Управлении по землепользованию градостроительству Администрации ГО ...

Как видно из материалов дела, на всех обращениях ответчика в Администрацию ГО ... имевших место и до, и после ( / / ), имеется штамп Администрации ГО ... подтверждающий факт получения документов истцом, единственный документ, на котором такой штамп отсутствует, это заявление от ( / / ). Принимая во внимание данное обстоятельство, а также то, что Администрацией ГО ... факт получения документов от Кинаша В.И. оспаривается, в ходе рассмотрения дела документы, перечисленные в заявлении от ( / / ), истцом по встречному иску также не представлены, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда о недоказанности факта представления Кинашом В.И. в Администрацию ГО ... документов, необходимых для получения разрешения на строительство. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что истцом по встречному иску не были предприняты возможные меры к получению разрешения на строительство и для легализации самовольной постройки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Кинаш В.И. ( / / ) обращался к ответчику с заявлением о согласовании эскизного проекта здания и в таком согласовании было отказано по основаниям, не предусмотренным законом, не могут быть признаны состоятельными при отсутствии доказательств предоставления в Администрацию ГО ... документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Кроме того, Кинашом В.И. не представлены доказательства, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, истцом по встречному иску в обоснование возможности сохранения самовольной постройки представлено заключение ООО " ... которое содержит выводы о нахождении строительных конструкций в виде фундаментов и наружных стен в нормативном состоянии, в виде внутренних несущих, перекрытий, кровли - в работоспособном состоянии и о возможности эксплуатации при фактических нагрузках и воздействиях без ограничений на срок ... ). Однако такое заключение не свидетельствует о том, что при возведении объекта соблюдены строительные нормы и правила, что сохранение его не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, выводы в данной части в заключении отсутствуют, иными доказательствами эти обстоятельства также не подтверждены.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный или реконструированный объект незавершенного строительства с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

Поскольку истцом по встречному иску не были предприняты необходимые меры к получению разрешения на строительство и не представлены доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем, являясь законным владельцем земельного участка, на котором возведено спорное строение, Кинаш В.И. не лишен возможности легализовать возведенный объект недвижимости, представив необходимый для ввода объекта в эксплуатацию пакет документов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 22 июня 2016 года в части удовлетворения исковых требований Администрации городского округа ... к Кинашу ( / / )15 о возложении обязанности передать земельные участки отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

Е.М. Мехонцева