Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 08 сентября 2016 г. по делу N 33-11388/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Акининой Е.В.

судей Проценко Е.П., Хомутовой И.В.

при секретаре Амосовой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Акининой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Чидилян Г.А. - ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Кемерово

от 08 июня 2016 года

по иску Иванова А.Б. к Чидилян Г.А. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным,

установила:

Иванов А.Б. обратился в суд с иском Чидилян Г.А. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. был подписан предварительный договор купли-продажи спортивно-технической базы, предметом которого стало заключение в будущем основного договора купли-продажи спортивно-технической базы: нежилое трёхэтажное здание (подземных этажей - 1), общая площадь 514,7 кв.м., инв. N, лит. А, Б, Б1, В, Г, адрес объекта: "адрес"". Реализуемый объект недвижимого имущества находится на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес"", с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м.

Истец полагает, что объект недвижимого имущества, в отношении которого был составлен и подписан предварительный договор купли-продажи, является самовольным строением, а потому не может являться предметом вещного права, используемого в гражданском обороте.

По условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, согласованная сторонами сумма задатка в размере "данные изъяты" руб. была передана покупателем продавцу Чидилян Г.А. полностью при подписании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительного договора было подписано дополнительное соглашение о пролонгации срока заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для изменения сроков послужило не предоставление продавцом документов, содержащих актуальную (на момент совершения предлагаемой продавцом сделки) информацию о собственнике земельного участка, на котором располагается предлагаемый ответчиком объект, виде разрешенного использования этого земельного участка, его кадастровой стоимости.

Между тем, Чидилян Г.А. данного обязательства не выполнил, и в последний день его действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ направил покупателю Иванову А.Б. формальное предложение заключить основной договор купли-продажи (с приложением текста договора купли-продажи) и явиться ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр для подписания договора и регистрации сделки. Настоящее Уведомление Иванов А.Б. получил на почте лишь ДД.ММ.ГГГГ.

После получения Ивановым А.Б. от Чидилян Г.А. указанного письма, была предпринята попытка связаться с последним по телефону, однако он на контакт не шёл.

Следующим шагом, предпринятым Ивановым А.Б. было направление письма в адрес Чидилян Г.А. с просьбой предоставить во исполнение ст. 552 Гражданского кодекса РФ документы либо, если это невозможно, вернуть уплаченные денежные средства. Чидилян Г.А. письмо получил ДД.ММ.ГГГГ, однако до обращения Иванова А.Б. в суд никаких действий не предпринял.

Истец полагает, что предмет сделки отсутствует, т.к. является самовольным строением. Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Наличие свидетельства о государственной регистрации, выданным Управлением Росреестра, равно как и постановка объект недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт не является безусловные доказательством наличия права. Решение Третейского суда "Содействие" от ДД.ММ.ГГГГ также не может являться правоустанавливающим документом для первоначального титульного собственника.

Истец также указывает, что земельный участок, на котором размещён предмет сделки, не определён, а земельный участок с кадастровым номером N, прописанный в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям Публичной кадастровой карты не существует.

Учитывая изложенное, просил признать предварительный договор купли-продажи спортивно-технической базы - трёхэтажного здания общей площадью 514,1 кв.м. с инвентарным номером N, лит. А,Б,Б1,В,Г, находящегося по адресу: "адрес", кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., подписанный между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. ДД.ММ.ГГГГ незаключённым в связи с несогласованностью его существенных условий.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от 08 июня 2016 года исковые требования Иванова А.Б. удовлетворены, признан незаключённым предварительный договор купли-продажи спортивно-технической базы - трёхэтажного здания общей площадью 514,7 кв.м. с инвентарным номером N, лит. А,Б,Б1,В,Г, находящегося по адресу: "адрес", кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., подписанный между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. " ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе представитель Чидилян Г.А. - ФИО1, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что при вынесении решения суд не учёл имеющее преюдициальное значение для настоящего спора апелляционное определение Кемеровского областного суда от 13.10.2015 по иску Чидилян Г.А. к Иванову А.Б. о понуждении к исполнения обязательства.

Выводы суда о незаключённости договора незаконны, так как обоснованы нормами права о ничтожности сделок.

Вывод суда о самовольности постройки несостоятельны, поскольку имеющим преюдициальное значение судебным актом Кемеровского областного суда от 13.10.2015 установлено, что предмет предварительного договора не является самовольной постройкой; право собственности ответчика на предмет сделки (спортивно-техническую базу) основано на решении третейского суда "Содействие" от ДД.ММ.ГГГГ, обращенном к исполнению; предмет сделки (спортивно-техническая база) поставлен на кадастровый учёт за номером N.

Также полагает, что в ходе производства по делу стороной ответчика были предоставлены в материалы дела документы, исключающие признание объекта самовольной постройкой: разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ; разрешение от ДД.ММ.ГГГГ Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора РФ г.Кемерово; распоряжение администрации города Кемерово N от ДД.ММ.ГГГГ; договоры аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ; акт отвода земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем Иванова А.Б.-Зубаревым А.В. на жалобу принесены возражения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не сообщили о причинах неявки в судебное заседание, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 327, п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав пояснения представителя Иванова А.Б.-Зубарева А.В., действующего на основании доверенности, полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального Кодекса РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. был заключён предварительный договор купли-продажи спортивно-технической базы, согласно которого покупатель и продавец в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязуются в будущем заключить договор купли-продажи спортивно-технической базы (нежилое, 3-х этажное здание, общей площадью 514,7 кв.м., инвентарный N, лит. А, Б, Б1, В, Г), находящейся по адресу: "адрес".

Покупатель и продавец обязуются заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной спортивно-технической базы не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По соглашению сторон стоимость вышеуказанной спортивно-технической базы составляет "данные изъяты" рублей.

Обязательства сторон по настоящему договору обеспечиваются задатком в размере "данные изъяты" рублей(л.д.13 том 1).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны продлили срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установив, что основной договор купли-продажи вышеуказанной спортивно-технической базы должен быть заключён не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22 том 1).

Удовлетворяя исковые требования Иванова А.Б. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, суд обосновал решение тем, что ответчиком Чидилян Г.А. не было представлено доказательств, свидетельствующих о законности возведения объекта недвижимого имущества, являющегося предметом сделки, а именно разрешения на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Также суд пришёл к выводу, что объект недвижимого имущества, в отношении которого был заключён предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. был возведён без соблюдения градостроительного законодательства, входит в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых было вынесено Постановление арбитражного суда Кемеровской области апелляционной инстанции по делу N от ДД.ММ.ГГГГ, оставленное без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа кассационной инстанции по делу N ( N), а потому является самовольным строением, которое не может являться предметом гражданского оборота.

Однако с выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

Согласно пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания предварительного договора видно, что стороны определили недвижимое имущество - спортивно-техническая база (нежилое 3-этажное здание, общей площадью 514,7 кв.м., инвентарный N лит. А,Б,Б1,В,Г), указали адрес и место расположения (расположенное на земельном участке по адресу: "адрес" место расположения), предварительный договор содержит исчерпывающие сведения о земельном участке, на котором находится здание спортивно-технической базы, указан кадастровый номер N, общая площадь, а также указаны документы, подтверждающие право собственности Чидилян Г.А. на спортивно-техническую базу- Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.13, 28 том 1).

Таким образом, предварительный договор, как по форме, так и по содержанию соответствует требованиям ч. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ и позволяет установить предмет и условия основного договора.

Вывод суда о том, что объект недвижимого имущества, в отношении которого был заключён предварительный договор, является самовольным строением, сделан без учёта норм материального права.

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, утративший силу с 1 марта 2013 г., устанавливал, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Из материалов дела видно, что право собственности Чидилян Г.А. на нежилое помещение спортивно-технической базы - трёхэтажное здание общей площадью 514,7 кв.м. с инвентарным номером N, лит. А, Б, Б1, В, Г, расположенное по адресу: "адрес" зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28 том 1).

Сведений о том, что оно кем-либо оспорено, материалы дела не содержат, что свидетельствует о том, что данный объект недвижимости не является самовольной постройкой, а является объектом гражданских прав и может быть предметом договора купли-продажи.

Подтверждение выводов суда о том, что нежилое помещение является самовольной постройкой со ссылкой на Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.02.2005 года нельзя признать обоснованным, поскольку как следует из указанного судебного акта, Арбитражный суд обязал МП "Спортивно-технический центр" г. Кемерово за свой счёт снести самовольно возведённые строения: объект N 1 -трёхэтажное кирпичное здание 16,5x11 м, расположенное севернее автомобильной трассы "адрес" в 39,8 м от края асфальтового покрытия вышеназванной трассы и 513 м от километрового указателя- столба "8 километр" этой же трассы, если двигаться со стороны г. Кемерово; объект N 2 - одноэтажное кирпичное здание 15,5x6 м, расположенное севернее автомобильной трассы "адрес" в 52,15 м от края асфальтового покрытия вышеназванной трассы и 486,4 м от километрового указателя - столба "8 километр" этой же трассы; объект N 3- одноэтажное кирпичное здание 10,5x8 м, расположенное севернее автомобильной трассы "адрес" в 53,7 м от края асфальтового покрытия вышеназванной трассы и 510,8 м от километрового указателя - столба "8 километр" этой же трассы; объект N 4-здание 6x3 м, расположенное севернее автомобильной трассы "адрес" в 12,8 м от края асфальтового покрытия вышеназванной трассы и 496,4 м от километрового указателя - столба "8 километр" этой же трассы; объект N 5- одноэтажное кирпичное здание 6x3,5 м, расположенное севернее автомобильной трассы "адрес" в 12,9 м от края асфальтового покрытия вышеназванной трассы и 422,25 м от километрового указателя - столба "8 километр" этой же трассы(л.д.159-167).

Однако ни один из объектов недвижимости, признанных Арбитражным судом самовольной постройкой ни по описанию технических характеристик, ни по описанию его места нахождения не совпадает с предметом предварительного договора, доказательств же того, что здание спортивно-технической базы признавалось самовольной постройкой, материалы дела не содержит.

Следует отметить и то, что право собственности на нежилое помещение спортивно-технической базы было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вынесения Постановления от 18.02.2005.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что нежилое помещение является самовольной постройкой, нельзя признать правильным.

Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 13.10.2015. В соответствии с указанным судебным актом на Иванова А.Б. была возложена обязанность заключить с Чидилян Г.А. основной договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, установленных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку в настоящем деле участвовали те же лица, факты, установленные приведённым выше апелляционным определением, являлись для суда обязательными.

Разрешая спор, суд указал на то, что в материалы дела представлено решение Третейского суда "Содействие" от ДД.ММ.ГГГГ о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества за ООО " "данные изъяты"". Однако, по мнению суда, исходя из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N96 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов" дела, возникающие из административно-правовых и иных публично-правовых отношений, в частности, споры о признании права собственности на объекты недвижимости и изменение титула, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.

При этом суд не учёл, что 26 мая 2011 года Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление N 10-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", в котором указанные законоположения были признаны, как допускающие (по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования) рассмотрение третейскими судами гражданско-правовых споров, касающихся недвижимого имущества, и государственную регистрацию соответствующих прав на основании решений третейских судов, не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества на рассмотрение третейских судов.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что споры о признании права собственности на объекты недвижимости не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов нельзя признать законным и обоснованным.

Признание права собственности на нежилое помещение является основанием возникновения права собственности по решению третейского суда.

Следует отметить и то, что решение Третейского суда "Содействие" от ДД.ММ.ГГГГ было исполнено, при этом оспорено и отменено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем, решение суда не может быть признано законным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Иванову А.Б. в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

решение Центрального районного суда г.Кемерово от 08 июня 2016 года-отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Иванова А.Б. к Чидилян Г.А. о признании незаключённым предварительный договор купли-продажи спортивно-технической базы - трёхэтажного здания общей площадью 514,7 кв.м. с инвентарным номером N, лит. А,Б,Б1,В,Г, находящегося по адресу: "адрес", кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., подписанный между Чидилян Г.А. и Ивановым А.Б. ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционную жалобу представителя Чидилян Г.А. - ФИО1-удовлетворить.

Председательствующий

Судьи