Решение Ростовского областного суда от 11 августа 2016 г. по делу N 3а-525/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Новая эра" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

с участием представителя административного истца - Каменевой А.М.,

представителя административного ответчика - Паниной Е.Г.,

представителя заинтересованного лица - Тонаканян Н.С.,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является правообладателем 7 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в Аксайском районе, г.Аксай. Определение размера арендной платы за землю и земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанных в иске земельных участков на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный досудебный порядок разрешения спора, установленный для юридических лиц, соблюден.

Представитель административного истца - Каменева А.М., действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск уточнила с учетом результатов оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области - Панина Е.Г., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против удовлетворения уточненного административного иска.

Представитель Администрации Аксайского городского поселения - Тонаканян Н.С., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является правообладателем:

1) земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - торгово-выставочные салоны, автосалоны с техническим обслуживанием автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей, кадастровая стоимость участка по состоянию на 23 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

2) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, кадастровая стоимость участка по состоянию на 18 августа 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

3) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, кадастровая стоимость участка по состоянию на 14 сентября 2015 года составляет 9 524 975 руб.;

4) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - торгово-выставочные салоны, автосалоны с техническим обслуживанием автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей, кадастровая стоимость участка по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

5) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, кадастровая стоимость участка по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

6) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для расширения производственной базы со строительством отдельной подъездной дороги, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.;

7) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического и инженерного обеспечения, санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N777.

Ряд из рассматриваемых земельных участков, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, в отношении 5 участков кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" органом кадастрового учета в соответствии с утвержденным административным ответчиком средним удельным показателем кадастровой стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для определения размера земельного налога, а также для определения размера арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости.

Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29.02.2016 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которым:

1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 23 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;2) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 18 августа 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

3) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 14 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

4) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

5) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

6) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

7) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчеты имеются положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчетов оценщика, содержание решений комиссии об отклонении заявлений во внесудебном порядке, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка.

Экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО9).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов исследования составляет:

1) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 23 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

2) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 18 августа 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

3) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 14 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

4) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

5) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 сентября 2015 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

6) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей;

7) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов использованы объявления о продаже земельных участков, расположенных в г.Аксае Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Эксперт использовал объекты-аналоги из более широкой выборки объявлений о продаже, учитывая принадлежность рассматриваемых земельных участков к двум сегментам рынка. Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям - продажа земельного участка под индустриальную застройку, коммерческого назначения, что определяет сегменты рынка земельных участков (л.д.85-173 том 5).

Применение конкретных корректировок (на условия сделки, на местоположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено. Расчет рыночной стоимости каждого земельного участка математически проверяем, что следует из расчетных таблиц и обоснования введенных корректировок.

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках положений ФСО NN1,3,7, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости каждого земельного участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости.

Правительством Ростовской области, административным истцом, администрацией городского поселения данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчетов оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчетов не исключает анализа содержания отчетов на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объектов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Определенная в решении рыночная стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости согласно кадастровым справкам, уточненный административный иск подлежит удовлетворению.

В отношении земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (архивный номер и соответственно архивная кадастровая стоимость на дату вынесения настоящего решения - л.д.90-95 том 4) кадастровая стоимость в размере равной рыночной стоимости устанавливается на период с даты, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость (23 сентября 2015 года), до даты снятия земельного участка с кадастрового учета для целей налогообложения в указанный период в соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23 сентября 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 172 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2015 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - 4 февраля 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Новая Эра" ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов