Решение Ставропольского краевого суда от 19 августа 2016 г. по делу N 3а-205/2016

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием:

представителя административного истца ЗАО "Племенной завод имени героя Социалистического труда В.В. Калягина" Винникова О.Т.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

представителя заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае Гончаровой Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" обратилось с административным иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска общество указало, что является собственником предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входит 141 объект, по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный, ул. Садовая, 29.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:02:000000:72, площадью 333144156 кв.м по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, Территория муниципального образования Большевистского с/с, находящемся в государственной собственности.

Административный истец пользуется вышеуказанным земельным участком в отсутствие заключенного в установленном законом порядке договора аренды, однако в соответствии с действующим законодательством обязан производить оплату за фактическое пользование, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 2302026117,96 рублей.

26 августа 2015 года общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2012 года, определенной ООО ЦЭС "Бизнес Ресурс" в отчете об оценке N К 183 от 08 июля 2015 года, в размере 253000 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 сентября 2015 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера платы за фактическое использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2012 года.

В судебное заседание административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанное обстоятельство не препятствует рассмотрению дела в отсутствие неявившегося лица, извещенного надлежащих образом.

Представитель административного истца ЗАО "Племенной завод имени героя Социалистического труда В.В. Калягина" Винников О.Т. в судебном заседании поддержал исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения N 132/07/16-Э от 26 июля 2016 года уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72, площадью 333144156 кв.м по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, Территория муниципального образования Большевистского с/с, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере 269846766,36 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости находящегося в фактическом пользовании административного истца земельного участка не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае Гончарова Э.И., административный иск не признала, просила в его удовлетворении отказать, указав, что у ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" отсутствует право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72, поскольку этот участок находится в собственности Российской Федерации, право федеральной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 февраля 2007 года. На каком-либо обязательственном или вещном праве данный участок обществу не принадлежит, в связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости не затрагивают его права и законные интересы.

Кроме этого, административное исковое заявление общества об изменении кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянии на 01 января 2012 года, направлено на изменение неактуальной к моменту обращения в суд кадастровой стоимости спорного земельного участка, так как это заявление подано после даты внесения в кадастр результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки спорного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка на прошедший период законом не предусмотрено, поскольку такое оспаривание кадастровой стоимости не порождает для истца юридических последствий в будущем.

Также добавила, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Ставропольском крае от 11 апреля 2016 года произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72, в результате которого площадь данного участка уменьшилась и составляет 7083465 кв.м.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Анализ приведенных предписаний в их системном единстве свидетельствует о том, что юридические лица, выступающие в качестве арендаторов земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, а также лица, фактически владеющие земельным участком в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" является собственником предприятия как имущественного комплекса, назначение: осуществление предпринимательской деятельности, адрес (местонахождение) объекта: Ставропольский край, Ипатовский район, пос. Красочный, ул. Садовая, 29, на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 16 июня 2011 года по делу N А63-1639/2011, запись регистрации N 01/006/2011-083, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА 001531 от 22 декабря 2015 года.

Данный имущественный комплекс расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:02:000000:72, площадью 333144156 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, Территория муниципального образования Большевистского с/с, находящемся в собственности Российской Федерации.

Право пользования ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" на землю не оформлено.

Вместе с тем, отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает административного истца от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, что подтверждается представленными в деле решениями арбитражного суда Ставропольского края от 04 декабря 2015 года по делу А63-9015/2013 и Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2016 года о взыскании с ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае задолженности за фактическое пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, за период за период с 27 сентября 2011 года по 27 июля 2013 года, исчисленной в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина", являясь фактическим пользователем находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему здания и сооружения, имеет правовую заинтересованность в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского

края от 25 декабря 2012 N 202 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2012 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость находящегося в фактическом пользовании административного истца земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 определена по состоянию на 01 января 2012 года в размере 2302026117,96 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком

ООО ЦЭС "Бизнес Ресурс" Э.В. отчет об оценке N К 183 от 08 июля 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72 по состоянию на 01 января 2012 года составила 253000 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 912/02-15 от 31 июля 2015 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 132/07/16-Э от 26 июля 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72, площадью 333144156 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, Территория муниципального образования Большевистского с/с, составила 269846766,36 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы подходы, мотивировав отказ от применения затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, сходных с оцениваемым объектом, и расположенных на незначительном удалении от объекта оценки, выявив по состоянию на эффективную дату оценки объекты-аналоги, сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки по элементу сравнения "совершенная сделка или предложение" откорректированы с обоснованием этой поправоки и её значения, а также указаны мотивы отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого земельного участка с применением доходного подхода и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2012 года, не представлено.

Выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, в судебном заседании также не оспаривались.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 августа 2015 года.

Вместе с тем, учитывая, что на момент принятия решения в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости находящегося в фактическом пользовании истца объекта недвижимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 года "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае", на основании статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости этого объекта, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Доводы представителя заинтересованного лица об отсутствии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, ставшей неактуальной в связи с внесением в государственный кадастр недвижимости на момент обращения истца с настоящим иском результатов определения новой кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, а также ввиду раздела указанного земельного участка, судом отклоняются как необоснованные.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 августа 2015 года, до издания приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1381 года, об утверждении результатов очередной государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

Таким образом, на момент обращения в Комиссию для общества сохранялось право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, в связи с чем, указанная кадастровая стоимость может быть пересмотрена в судебном порядке.

Раздел земельного участка на основании распоряжения ТУ Росимущества в Ставропольском крае от 11 апреля 2016 года в данном случае не имеет правового значения, так как произведен в период применения новой кадастровой оценки земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2015 года в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 18 декабря 2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:72, площадью 333144156 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, Территория муниципального образования Большевистского с/с, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2012 года, в размере 269846766,36 рублей (двести шестьдесят девять миллионов восемьсот сорок шесть тысяч семьсот шестьдесят шесть рублей).

Заявление ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 августа 2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на период с 01 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 августа 2016 года.

Судья Мекерова С.Р.