Решение Ставропольского краевого суда от 29 августа 2016 г. по делу N 3а-228/2016

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием представителя административного истца Мусаева М.С. по доверенности Аксельрод А.В.,

представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю Кийковой И.А.,

представителя администрации г. Ставрополя Шафоростова Д.Ю.,

представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Ливановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мусаева ФИО14 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мусаев ФИО15 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13, площадью 1925 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для продолжения строительства офисных и складских помещений, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 Б, в квартале 608, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя N (далее договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 15.07.2014 г. за номером регистрации

N.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и Мусаевым М.С-о. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N (далее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации N

Таким образом, в настоящее время арендатором по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N на основании зарегистрированного в установленном законом порядке соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ является Мусаев М.С.-о.

Предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:13, площадью 1925 кв.м., находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 Б, в квартале 608, по категории (назначению земель): "земли населенных пунктов", по разрешенному использованию: "для продолжения строительства офисных и складских помещений".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 определена в размере 11323350,50 рублей, что подтверждается кадастровым паспортом данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.05.2016 г.

Указанная кадастровая стоимость утверждена на основании Приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

Однако при этом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 в размере 11323350,50 рублей значительно и существенно, в 6 раз, превышает его действительную рыночную стоимость.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.05.2016 г. N земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 его рыночная стоимость составляет 1903000 рублей.

На данный отчет об оценке дано положительное экспертное заключение экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой "данные изъяты"" от 09.06.2016 г. N.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 в размере 11323350,50 не обоснована и несоразмерно отличается от действительной рыночной стоимости данного земельного участка в размере 1903000 рублей, соответственно, определенной согласно результатам, определенной согласно отчету независимого оценщика и экспертного заключения СРО, при которой стоимость 1 кв.м составляет 988,57 руб/кв.м, что полностью соответствует рыночным ценам в городе Ставрополе на открытом рынке недвижимости, а цен на земельные участки в размере 5956,55 рублей за 1 кв.м, как то определено в удельном показателе кадастровой стоимости, на открытом рынке в городе Ставрополе вообще не существует, равно как и не существует земельных участков с рыночной стоимостью в 11,5 млн. рублей за 19 соток земли. При этом кадастровая стоимость должна отражать именно рыночную стоимость, однако в данном случае это действительности не соответствует.

Необоснованным размером кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 в размере 11323350,50 вызвана и несоразмерное внесение арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.

Разница между существующей в настоящее время арендной платой по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и арендной платой в случае применения для ее расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 очень существенная и составляет разницу в размере 376814,02 рублей (452934,02 - 76120 = 376814,02 рублей.

В силу приведенных выше доводов, арендатор земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N является заинтересованным лицом в оспаривании результатов кадастровой стоимости этого земельного участка, что согласуется с требованиями ст. 24.18 Закона N 135-Ф3 в редакции Федерального закона от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ, которым предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости физическими лицами в суде или комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Таким образом, при установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 равной их рыночной стоимости сведения об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка будут внесены в государственный кадастр недвижимости и будут применяться для цели определения арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, что будет являться достаточной мерой для восстановления нарушенного права на внесение экономически обоснованной арендной платы и надлежащим способом защиты.

В судебном заседании представитель административного истца Мусаева М.С-о. по доверенности Аксельрод А.В., поддержала заявленные требования, но с учетом экспертного заключения их уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01.01.2015 года.

В судебном заседании представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности Кийкова Е.А., исковые требования не признала, однако пояснила, что замечаний, претензий к достоверности судебной экспертизы у них не имеется. Просила суд принять законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица, администрации г. Ставрополя - Шафоростов Д.Ю., в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Леванова Е.С., также возражала против удовлетворения административного иска, полагала, что государственная кадастровая оценка проведена верно.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца Мусаева М.С-о., представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, уведомленных должным образом и своевременно о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования, с учетом уточнений, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года N382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя N на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:13, площадью 1925 кв.м., назначение: земли населенных пунктов для продолжения строительства офисных и складских помещений, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 Б, в квартале 608.

Из условий договора аренды и расчета арендной платы за участок следует, что размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и Мусаевым М.С-о. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации N

Таким образом, в настоящее время арендатором по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N на основании зарегистрированного в установленном законом порядке соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ является Мусаев М.С.-о.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13 установлена в размере 11323350 рублей 50 копеек. 19.12.2015 г. кадастровая стоимость внесена в ГКН, что подтверждается кадастровой справкой от 12.05.2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно отчету об оценке N от 24.05.2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13, определенная по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1903000 рублей.

09.06.2016 года, в отношении отчета об оценке N "данные изъяты"" была проведена экспертиза, по результатам которой экспертом было дано положительное заключение N.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, суд удовлетворил ходатайство административного истца о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков.

По заключению судебной экспертизы N от 03.08.2016 года, выполненной экспертом "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13, площадью 1925 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для продолжения строительства офисных и складских помещений, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 Б, в квартале 608, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года составила 2169 532 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать два) рубля 75 копеек.

Допрошенная в судебном заседании эксперт "данные изъяты" ФИО12 показала, что ею проверялась вся необходимая информация по земельному участку площадью 1100 кв.м., он имеет коммерческое назначение, под коммерческую застройку. При использовании сравнительного подхода ею применялись все необходимые корректировки, по всем объектам-аналогам она связывается с продавцами и выясняет все необходимые детали. В экспертном заключении не представлено признаков объектов-аналогов для их идентификации: кадастровых номеров, точного адреса по той причине, что при составлении заключения она использует только открытую информацию, когда созваниваются с продавцами, никто не говорит кадастровый номер, точный адрес объекта, ссылаются на то, что если будут покупать только тогда сообщат данную информацию. По закону эксперт не обязан прозванивать объявления, просто объекты-аналоги должны быть подтверждены.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении N- N от 03.08.2016 года выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заинтересованными лицами не представлено, суд проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости определенном в экспертном заключении в сумме 2169 532 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать два) рубля 75 копеек.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности", п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

требования Мусаева ФИО16 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:13, площадью 1925 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для продолжения строительства офисных и складских помещений, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36 Б, в квартале 608, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2169 532 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать два) рубля 75 копеек.

Административный иск об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости поступил в суд 22.06.2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение суда составлено 29 августа 2016 года.

Судья: М.И. Гедыгушев