Решение Ставропольского краевого суда от 09 сентября 2016 г. по делу N 3а-262/2016

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Песоцкого В.В.

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием представителя административного истца ООО "Терос" - Останко М.И. по доверенности б/н от 25 апреля 2016 года, представителя ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю Кийковой Е.А., действующей по доверенности N 11468/2.5/16 от 22 июля 2016 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Терос" ( ... ) к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Терос" (далее - ООО "Терос")

обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 26:30:070250:61, общей площадью 372618 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2";

- с кадастровым номером 26:30:000000:2790, общей площадью 7559 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2";

- с кадастровым номером 26:30:000000:2789, общей площадью 10280 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2";

- с кадастровым номером 26:30:000000:2488, общей площадью 88655 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2".

Согласно кадастровым справкам кадастровая стоимость указанных земельных участков определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года 64 886 594 рубля 50 копеек;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2790 по состоянию 29 декабря 2015 года 7 523 932 рубля;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2789 по состоянию 29 декабря 2015 года 5 532 432 рубля 10 копеек;

- с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года 408 519 744 рубля 30 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью, ООО "Терос" обратилось в специализированную организацию Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "К ... "" для определения рыночной стоимости земельных участков. В соответствии с выполненными обществом отчетами об оценке N 0010, N 0007, N 0009 от 11 апреля 2016 года рыночная стоимость арендуемых земельных участков составила:

- с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года 9469000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2790 по состоянию 29 декабря 2015 года 807000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2789 по состоянию 29 декабря 2015 года 1098000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года 39469000 рублей.

На данные отчеты получены положительные экспертные заключения Саморегулируемой организации " ... ".

31 мая 2016 года административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:000000:2488, 26:30:000000:2790, 26:30:000000:2789, 26:30:070250:61 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 октября 2012 года N П/485 в Ставропольском крае при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Комиссия).

Решением Комиссии от 21 июня 2016 года данное заявление ООО "Терос" отклонение по причине несоответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По мнению административного истца, существенное завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет завышение арендных платежей и нарушение его прав, в связи с чем просил установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года в размере его рыночной стоимости 9469000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2790 по состоянию 29 декабря 2015 года в размере его рыночной стоимости 807000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2789 по состоянию 29 декабря 2015 года в размере его рыночной стоимости 1098000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года в размере его рыночной стоимости 39469000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Останко М.И. поддержал доводы административного иска, однако согласился с выводами проведенной в рамках данного дела судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" Кийкова Е.А. просила суд принять законное и обоснованное решение.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованные лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ессентуки, Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, уведомленных должным образом и своевременно о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель последняя проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, лицо, заявляющее требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должно доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указанную во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от N 382 от 29 июля 2011 года "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России N 222 от 12 августа 2006 года.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, 5 февраля 2015 года между комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и ООО "Терос" заключен договор аренды земельных участков с кадастровым номером 26:30:070250:61, общей площадью 372618 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", и с кадастровым номером 26:30:000000:2488, общей площадью 88655 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2". Срок аренды с 5 февраля 2015 года по 4 января 2020 года (л.д. ... ).

Также 30 декабря 2015 года между комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и ООО "Терос" заключены договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 26:30:000000:2789, общей площадью 10280 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", и с кадастровым номером 26:30:000000:2790, общей площадью 7559 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2". Срок аренды с 29 декабря 2015 года по 4 января 2020 года (л.д. ... ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2015 N 1380 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 408519744 рубля 30 копеек, что подтверждается кадастровой справкой от 27 июня 2016 года (л.д. ... ).

Согласно кадастровым справкам от 27 июня 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года составляет 64 886 594 рубля 50 копеек; земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2790 по состоянию 29 декабря 2015 года составляет 7 523 932 рубля, земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2789 по состоянию 29 декабря 2015 года составляет 5 532 432 рубля 10 копеек (л.д. ... ).

Согласно отчету N 0010 от 11 апреля 2016 года, проведенного по заказу административного истца ООО "К", рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 29 декабря 2015 года составила: с кадастровым номером 26:30:000000:2790 - 807000 рублей, с кадастровым номером 26:30:000000:2789 - 1098000 рублей (л.д. ... ).

Согласно отчету N 0007 от 11 апреля 2016 года, проведенного по заказу административного истца ООО " ... ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года составила 39469000 рублей (л.д. ... ).

Согласно отчету N 0009 от 11 апреля 2016 года, проведенного по заказу административного истца ООО "К ... ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года составила 9469000 рублей (л.д. ... ).

По итогам проведения экспертизы Саморегулируемой организацией " ... ", составлены положительные экспертные заключения, согласно которым указанные отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов; выводы оценщиков о величине рыночной стоимости земельных участков являются обоснованными (л. д. ... ).

31 мая 2016 года административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:000000:2488, 26:30:000000:2790, 26:30:000000:2789, 26:30:070250:61 в Комиссию (л.д. 77 т.1).

Решением Комиссии от 21 июня 2016 года данное заявление отклонение по причине несоответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д. 80-83 т.1).

В силу части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Бремя доказывания достоверности величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных норм процессуального права суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению судебной экспертизы N ... от 24 августа 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России) И., рыночная стоимость земельных участков составила:

- с кадастровым номером 26:30:000000:2488 по состоянию на 5 февраля 2016 года в размере его рыночной стоимости 34487 000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2790 по состоянию 29 декабря 2015 года в размере его рыночной стоимости 4765 000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:000000:2789 по состоянию 29 декабря 2015 года в размере его рыночной стоимости 3619 000 рублей;

- с кадастровым номером 26:30:070250:61 по состоянию на 1 января 2015 года в размере его рыночной стоимости 98744 000 рублей.

Ходатайств о признании судебной экспертизы недостоверным доказательством по делу, назначении повторной судебной оценочной экспертизы, допросе в качестве специалиста экспертов, производивших судебную экспертизу, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение об определении рыночной стоимости земельных участков подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении N 1866/8-4к3722 от 24 августа 2016 года выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заинтересованными лицами не представлено, суд находит заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежащими удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в Комиссию.

В соответствии со ст. ст. 103, 108 КАС РФ с ООО "Терос" в пользу ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России следует взыскать расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 86240 рублей (счет на оплату N ... от 24 августа 2016 года).

Руководствуясь статьями 108, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Ставропольский краевой суд

решил:

иск Общества с ограниченной ответственностью "Терос" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 6:30:070250:61, общей площадью 372618 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", в размере его рыночной стоимости 98744000 (девяносто восемь миллионов семьсот сорок четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2790, общей площадью 7559 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", в размере равном его рыночной стоимости 4765000 (четыре миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 29 декабря 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2789, общей площадью 10280 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", в размере его рыночной стоимости 3619000 (три миллиона шестьсот девятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 29 декабря 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:000000:2488, общей площадью 88655 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, в северной части города, микрорайон "Северный-2", в размере его рыночной стоимости 34487000 (тридцать четыре миллиона четыреста восемьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 5 февраля 2016 года.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 31 мая 2016 года, в суд административное исковое заявление поступило 4 июля 2016 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Терос" в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 86240 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Ставропольского краевого суда В.В. Песоцкий