Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 июля 2016 г. по делу N 33-10429/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Давыдовой О.Ф.,

судей Усовой Н.М. и Сазонова П.А.,

при секретаре Н

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В к А, П о взыскании процентов по договору займа, об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному исковому заявлению П к А, В о признании договора залога земельного участка недействительным, ничтожным

по апелляционным жалобам В, А

на решение Свердловского районного суда города Иркутска от Дата изъята по данному делу,

УСТАНОВИЛА:

В в обоснование искового заявления указал, что между ним и А, П Дата изъята был заключен договор займа, по которому он передал в собственность заемщика 2000000 руб. Обязательства по договору займа ответчиками не были исполнены. Решением Свердловского районного суда "адрес изъят" от Дата изъята по делу Номер изъят, с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята , с ответчиков взысканы в равных долях сумма займа в размере 1400000 руб., неустоек 1400000 руб. Учитывая, что невозвращенная сумма займа составила 1300000 руб., за период пользования займом с Дата изъята по Дата изъята образовалась задолженность по процентам в размере 1885000 руб. из расчета 5 % в месяц от суммы займа (65000 руб. * 29 мес.). Дата изъята между ним и А, действующим за себя и за П на основании доверенности, был заключен договор ипотеки в обеспечение обязательств по договору займа от Дата изъята , предметом залога по договору являются земельный участок Номер изъят площадью 877 кв. метров по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, с кадастровым номером Номер изъят, и земельный участок Номер изъят площадью 839 кв. метров по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, с кадастровым номером Номер изъят. Пунктом 3.1. договора ипотеки сторонами согласована стоимость предмета ипотеки в размере 2500000 руб.

Истец В с учетом уточнения исковых требований просил взыскать сумму задолженности по процентам от невозвращенной суммы займа 1300000 руб. за период с Дата изъята по Дата изъята исходя из того, что размер процентов составляет 100000 руб. в месяц, в размере 1885000 руб. в равных долях с ответчиков, обратить взыскание на земельные участки путем продажи с публичных торгов.

Ответчик П обратилась со встречным иском, указав в обоснование следующее. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от Дата изъята между В и А Дата изъята был заключен договор ипотеки, предметом которого являются земельные участки Номер изъят площадью 877 кв. метров по адресу: "адрес изъят", 15 км. Байкальского тракта, с кадастровым номером 38:06:143519:4803, и Номер изъят площадью 839 кв. метров по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, кадастровый Номер изъят. Доверенностью от Дата изъята Номер изъят она уполномочила А на распоряжение земельным участком Номер изъят (кадастровый Номер изъят), принадлежащим ей на праве собственности. Сделка по распоряжению земельным участком Номер изъят (кадастровый Номер изъят), принадлежащим А, но являющимся совместной собственностью супругов, совершена им в отсутствие ее ( П) нотариально удостоверенного согласия. Она о совершении этой сделки не знала и не была согласна на передачу совместного имущества в залог.

П просила признать договор ипотеки от Дата изъята недействительным в части указанного участка.

В дальнейшем П встречное исковое заявление дополнила требованием о признании договора ипотеки ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование она указала, что на земельных участках, являющихся предметом ипотеки на момент заключения договора, был расположен жилой дом, в котором проживали и проживают по настоящее время малолетние дети К. Исходя из п. 3.4. договора ипотеки, а также требований закона, на возведенные на земельных участках, являющихся предметом ипотеки, объекты недвижимости (здания, сооружения) будет распространяться залог по договору ипотеки. При этом договор ипотеки был заключен в отсутствие согласия органов опеки и попечительства. Совершенной сделкой затрагиваются права и законные интересы ее малолетних детей.

Решением Свердловского районного суда города Иркутска от Дата изъята исковые требования были удовлетворены частично, было обращено взыскание на предметы залога: земельного участка, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общая площадь 839 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, участок Номер изъят, кадастровый Номер изъят, определен способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость земельного участка в размере 80 % от его оценки с учетом расположенных на участке объектов недвижимости, указанной в отчете эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Русская провинция" Р от Дата изъята , в размере 3800 000 руб. В удовлетворении исковых требований В к А, П о взыскании процентов по договору займа от Дата изъята в сумме 1885000 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок земель особо охраняемых территорий и объектов общей площадью 877 кв. метров по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, участок Номер изъят, кадастровый Номер изъят, а также в ходатайстве о взыскании государственной пошлины в размере 17625 руб. было отказано. В удовлетворении встречного искового заявления П к А, В о признании договора залога земельного участка недействительным, ничтожным было отказано. С А, П в долях в пользу В были взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. - по 150 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе, подписанной представителем О, истец В просит решение суда изменить в части и удовлетворить его исковые требования в полном объеме. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении его исковых требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование займом, поскольку проценты по договору займа в отличие от процентов, взыскиваемых за неисполнение денежного обязательства по п. 1 ст. 395 ГК РФ, являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору займа. После окончания срока договора в случае просрочки уплаты долга кредитор имеет право в соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ требовать исполнения этого главного обязательства и в отношении основной суммы долга, и в отношении предусмотренных договором процентов. Учитывая, что сумма займа не возвращена, с ответчиков подлежат взысканию проценты до дня возврата суммы займа. Установление размера процентов в твердой денежной сумме определяет способ расчета суммы процентов, и ни в коем случае не освобождает ответчиков от обязанности по уплате процентов до дня возврата суммы займа в размере, определенном договором займа. Следовательно, за каждый месяц просрочки возврата оставшейся суммы займа с ответчиков подлежат взысканию проценты в твердой денежной сумме - 100000 руб. в месяц. Вывод суда о частичном удовлетворении требования об обращении взыскания на земельные участки необоснован. Суд необоснованно при определении цены предмета залога учел стоимость возведенных на земельных участках неузаконенных объектов недвижимости, поскольку земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: строительство базы отдыха, строительство жилого дома и гаража на данных земельных участках не предусмотрено, а значит, указанные строения являются самовольными постройками и подлежат сносу в силу статьи 222 ГК РФ. Судом необоснованно сделан вывод о том, что право собственности ответчиков на указанные строения может быть признано судом, поскольку никаких доказательств признания права К на самовольную постройку, получения разрешения на строительство, а также перевода земель в другую категорию, изменения вида разрешенного использования земельных участков ответчиками не представлено и судом не исследовано. С учетом этого продажа с публичных торгов объектов самовольного строительства, расположенных на земельных участках, являющихся предметом залога, будет являться ничтожной сделкой. Наличие на спорных участках объектов самовольного строительства является фактором, понижающим их рыночную стоимость, так как на снос этих строений потребуются дополнительные затраты. Кроме того, спорные земельные участки фактически объединены в один земельный участок, на них возведен единый жилой дом, расположенный частично на одном земельном участке, частично на другом, поэтому автономная продажа и автономное использование земельных участков являются невозможными, что делает решение суда заведомо невыполнимым.

Ответчик А в апелляционной жалобе, подписанной представителем Л, просит решение суда отменить полностью, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В Суд не учел, что П узнала о заключении договора ипотеки после получения копии заочного решения по делу Номер изъят, ее представитель получила копию указанного решения Дата изъята . Наличие нотариально удостоверенного согласия на заключение договора купли-продажи в отношении участка не может быть приравнено к такому согласию на передачу имущества в залог, поскольку заключение договора купли-продажи предполагает встречное предоставление денежных средств, а передача имущества в залог является обеспечением обязательства и влечет иные правовые последствия. Учитывая, что П не давала согласия на заключение договора ипотеки в отношении земельного участка Номер изъят с кадастровым номером Номер изъят, требования истца В об обращении взыскания на указанный земельный участок не могли быть удовлетворены. В соответствии с условиями договора право залога при обращении взыскания будет распространяться также на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке. Кроме того, в соответствии с особым мнением эксперта, изложенным в заключении Номер изъят от Дата изъята , на земельных участках имеется жилой благоустроенный дом для круглогодичного проживания. Учитывая, что в указанном жилом доме проживают несовершеннолетние дети ответчиков, договор ипотеки был заключен без согласия опеки и попечительства, является ничтожным, а требование об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу А истец В соглашается с отказом в удовлетворении встречного иска.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу В представитель А Л просит решение суда оставить без изменения.

Судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда (далее - судебная коллегия) были заслушаны объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) В О, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, и объяснения представителя ответчика А Л, который просил решение суда оставить без изменения, но письменно от апелляционной жалобы не отказался.

Изучив материалы дела, заслушав объяснение представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда (далее - судебная коллегия) приходит к следующему.

Вывод суда первой инстанции о том, что требование В о взыскании с П и А процентов по договору займа не подлежит удовлетворению, соответствует буквальному толкованию договора займа и положениям статей 431, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правильным. Стороны в договоре займа от Дата изъята согласовали выплату займодавцу за пользование займом 5 % от суммы займа, указанная сумма была ранее уплачена, ежемесячная выплата займодавцу процентов за пользование займом договором займа от Дата изъята не предусмотрена.

Также правильным является вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования П о признании договора ипотеки от Дата изъята недействительным. Не введенные в эксплуатацию и не завершенные строительством объекты, расположенные на спорных земельных участках, не могут рассматриваться как единственное место жительства несовершеннолетних детей в целях применения положений статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации или правовых позиций, изложенных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят-П по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Д. Для оспаривания сделки по мотивам отсутствия согласия супруга П пропустила срок, равный одному году (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации), о чем заявлено другой стороной спора.

Доводы апелляционных жалоб в части вышеизложенных выводов суда первой инстанции на правильность этих выводов не влияют.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от Дата изъята подлежит удовлетворению только в части обращения взыскания на один земельный участок - Номер изъят общей площадью 839 кв.м., расположенный по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, кадастровый Номер изъят.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно заключению эксперта ООО "Русская Провинция" Номер изъят от Дата изъята (экспертиза была назначена по ходатайству представителя П Ж, экспертное учреждение предложено ею же), рыночная стоимость земельного участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, на дату проведения оценки округленно равна 2 134 000 руб., рыночная стоимость земельного участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, на дату проведения оценки округленно равна 2 042 000 руб.

При этом эксперт высказал предположение, что поскольку на земельных участках расположены неузаконенные объекты (дом с водопроводом, канализацией, электросетью, и гараж), то в случае публичной продажи земельных участков имеющиеся улучшения земельного участка окажут влияние на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков.

Судом первой инстанции по ходатайству ответчиков П, А была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Русская Провинция" Р Номер изъят от Дата изъята рыночная стоимость земельного участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, с учетом стоимости расположенных на нем объектов недвижимости и иных улучшений (сети водопровода, канализации, электричества, не завершённых строительством дома и гаража), на дату проведения оценки округленно равна 7 328 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка 2 134 000 руб., рыночная стоимость улучшений - часть жилого дома: помещения N Номер изъят,7,8,9,10,12,13,14 и часть помещения Номер изъят площадью 17,7 кв.м.; часть помещения Номер изъят площадью 59,5 кв.м. - 5 194 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка Номер изъят, кадастровый Номер изъят, с учетом стоимости расположенных на нем объектов недвижимости и иных улучшений (сети водопровода, канализации, электричества, не завершенных строительством дома и гаража, на дату проведения оценки округленно равна 4 750 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка 2 042 000 руб., рыночная стоимость улучшений - часть жилого дома: помещения N Номер изъят,2,3,4, и часть помещения Номер изъят площадью 18,8 кв.м., часть помещения Номер изъят площадью 17,9 кв.м. - 2 708 000 руб.

Из данных заключений усматривается, что стоимость земельных участков как таковых определена в обоих заключениях в одинаковых размерах (2 134 000 руб. и 2 042 000 руб.), а определяя стоимость улучшений, эксперт определилстоимость единого жилого дома с гаражом, расположенного на двух земельных участках. При этом эксперт не учел, что жилой дом как объект недвижимости возведен без разрешения на строительство, не введен в эксплуатацию, а стоимость каждого участка с учетом улучшений определилтаким образом, как будто возможна продажа каждого земельного участка по отдельности разным собственникам с соответствующей частью жилого дома и с продажей каждого из помещений Номер изъят и Номер изъят по частям.

Суд первой инстанции, обращая взыскание только на один земельный участок, с такими выводами эксперта фактически согласился. Суд посчитал, что имеющиеся на участках строения в виде единого жилого дома (после его узаконения в будущем) могут использоваться автономно, хотя это не соответствует описанию, приведенному в заключении эксперта (расположение частей помещений одного дома на разных участках). Делая такой вывод, суд сослался на заключение эксперта, хотя в заключении говорится о другом: в ДНТ "Хоромы" к каждому участку подводятся водопровод, электричество и интернет (и они не оцениваются в рамках экспертизы), а земельные участки поэтому могут использоваться автономно.

Приходя к выводу о необходимости при определении цены предмета залога учитывать стоимость возведенного на земельных участках жилого дома, гаража, суд исходил из того, что ипотека распространяется на неотделимые улучшения предмета ипотеки, на объекты недвижимости, находящиеся на земельных участках, если иное не предусмотрено договором или законом, и руководствовался пунктом 3.4 договора ипотеки, статьями 130, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона от Дата изъята N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суд первой инстанции отклонил заслуживающие внимания доводы В о том, что жилой дом является самовольным строением и будет подлежать сносу, так как расположен на земельном участке, разрешенное использование которого - для строительства базы отдыха, а не жилого дома, соблюдение строительно-технических и иных правил при возведении дома не доказано, и иные его доводы.

Суд первой инстанции предположил, что в будущем в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности К на самовольную постройку будет беспрепятственно признано судом (то есть за К, но после продажи с публичных торгов земельного участка другому лицу - не К), и что в будущем в силу статей 8, 37 Земельного кодекса Российской Федерации беспрепятственно произойдут перевод земель из одной категории в другую и изменение вида разрешенного использования земельных участков.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции в этой части незаконными и необоснованными.

Суд первой инстанции сделал выводы об обращении взыскания и определении начальной стоимости земельного участка с учетом стоимости части дома, как будто жилой дом уже введен в гражданский оборот, а часть жилого дома, на которую может быть обращено взыскание вместе с одним земельным участком, уже выделена в натуре.

Такого рода предположения не могут быть положены в основу выводов суда при обращении взыскания на заложенное имущество. Стоимость объекта, не введенного в гражданский оборот, не может учитываться при обращении взыскания на заложенное имущество.

Суждение суда первой инстанции, как и эксперта, о том, что расположенные на участках улучшения в виде единого жилого дома увеличивают стоимость участков, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены, так как основаны лишь на предположении, что жилой дом будет введен в гражданский оборот (а не будет снесен).

Таким образом, по настоящему делу достоверно доказана только стоимость земельных участков - 2 134 000 руб. и 2 042 000 руб., и исходя из такой доказанной стоимости обращение взыскание необходимо на оба земельных участка, поскольку общая сумма задолженности составляет 2800000 руб.

Суждения суда первой инстанции, что обращение взыскания на земельные участки без учета стоимости возведенного жилого дома (который будет беспрепятственно узаконен в будущем) ущемляет имущественные права К, судебная коллегия считает ошибочными.

Граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 2, 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По доводам К, они построили жилой дом, расположенный на двух земельных участках (так, что отдельные помещения расположены одновременно на двух участках) в 2012 году не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, и продолжают строительство до настоящего времени, то есть тогда же, когда заключались и были заключены договор займа и договор ипотеки. Возводя на двух земельных участках, которые они же предполагали передать и передали в ипотеку, единый объект, не введенный в гражданский оборот и не соответствующий виду разрешенного использования земельного участка, К могли и должны были предвидеть последствия, которые могут наступить при обращении взыскания на земельные участки. Самовольное возведение одного объекта одновременно на двух земельных участках само по себе не может быть основанием для отказа в обращении взыскания на оба земельных участка. При этом по делу не доказано, что наличие самовольно возведенного объекта приводит к увеличению стоимости земельного участка.

Исходя из статей 54, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (в данном случае 1707200 руб. и 1633600 руб.). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права являются основаниями для отмены решения суда (пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьей 328 (пункт 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда города Иркутска от Дата изъята по данному гражданскому делу отменить в части обращения взыскания на предметы залога, определении способа реализации имущества, определения начальной продажной стоимости земельного участка и отказа в удовлетворении исковых требований В к А, П об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, участок Номер изъят, кадастровый Номер изъят. В отмененной части принять по делу новое решение.

Обратить взыскание на предметы залога:

1) земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общая площадь 839 кв. метров, расположенный по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, участок Номер изъят, кадастровый Номер изъят. Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 1633600 руб.;

2) земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для строительства базы отдыха, общая площадь 877 кв. метров, расположенный по адресу: "адрес изъят", 15 км Байкальского тракта, участок Номер изъят, кадастровый Номер изъят. Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 1707200 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Судья-председательствующий О.Ф. Давыдова

Судьи Н.М. Усова

П.А. Сазонов