Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 25 августа 2016 г. по делу N 33-3603/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Буланкиной Л.Г.,

судей Лепской К.И. и Лозиной С.П.,

при секретаре судебного заседания Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

по докладу судьи Лепской К.И.

дело по апелляционной жалобе П.Н. в лице представителя по доверенности А. на решение Калининского районного суда Тверской области от 08 июня 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Е.О. к П.Н. о государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить в полном объеме.

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2015 года, заключенного между П.Н. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Е.В. и Е.О. (покупателем), на объекты: земельный участок категории земель: земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м., кадастровый N, и расположенный на нем объект: общежитие, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный N, находящиеся по адресу: "адрес"

Взыскать с П.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Е.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты"

В удовлетворении требований встречного искового заявления П.Н. к Е.О., Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 24.11.2015г., заключенного между П.Н. в лице представителя Е.В. и Е.О. - отказать в полном объеме.

Обеспечительную меру в виде запрета Управлению Росреестра по "адрес" осуществлять государственную регистрацию возникновения, прекращения и перехода прав на объекты недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности к иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м. и расположенного на нем объекта: общежитие назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный N, находящийся по адресу: "адрес" сохранить до исполнения решения суда".

Судебная коллегия

Установила:

Е.О. обратилась в суд с исковым заявлением к П.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности. Свои требования мотивирует тем, что 24.11.2015г. между Е.О. и П.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 17000кв.м. кадастровый N и расположенного на нем объекта общежития общей площадью 88,3кв.м. по адресу: "адрес". От имени П.Н. договор подписан по доверенности Е.В. 24.11.2015г. договор был сдан для государственной регистрации в Управление Росреестра по Тверской области. 08.12.2015г. Управлением Росреестра по Тверской области документы были возвращены без рассмотрения, поскольку 26.11.2015г. от П.Н. представлено заявление о невозможности государственной регистрации без ее личного участия. Просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000 кв.м., кадастровый N (далее земельный участок), и расположенного на нем объекта: общежитие назначение: жилое. 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный N (далее общежитие), находящиеся по адресу: "адрес", заключенного между П.Н. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Е.В. и Е.О. (покупателем) 24 ноября 2015 года, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимого имущества.

Определением Калининского районного суда Тверской области от 08.06.2016г. производство по делу в части требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта: общежитие, заключенного между П.Н. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Е.В. и Е.О. (покупателем) 24 ноября 2015 года прекращено в связи с отказом от иска в данной части.

Протокольным определением Калининского районного суда Тверской области от 17.05.2016г. к производству суда принято встречное исковое заявление П.Н. к Е.О., Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи, мотивированное тем, что договор от 24.11.2015г. является недействительным, поскольку денежных средств по данному договору она не получала, договор Е.В. совершил в отношении своей супруги Е.О., то есть приобрел имущество в общую совместную собственность супругов, сделка совершена в ущерб представляемого, так как цена проданного имущества занижена. Просит признать недействительным договор купли-продажи от 24.11.2015г., заключенный между П.Н. в лице Е.В., и Е.О..

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, в которых указало, что в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013г. N 100-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2013г., государственная регистрация сделок с землей и недвижимым имуществом не предусмотрена, в связи с чем в части исковых требований о государственной регистрации договора просят отказать. Государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит только право собственности покупателя (переход права по данному договору). Просят рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседаний представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) С. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, против удовлетворения требований встречного искового заявления возражал.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) А. требования первоначального иска не признал, поддержал требования встречного искового заявления.

В судебном заседании третье лиц по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Е.В. поддержал доводы первоначального иска, требования встречного иска не признал.

В судебном заседании третье лицо П.Д. с требованиями первоначального иска не согласился, поддержал требования встречного искового заявления.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе апеллянт, оспаривает выводы суда о том, что П.Н. уклонялась от регистрации перехода права собственности в отношении спорного недвижимого имущества. Суд, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, не принял во внимание, посчитав не имеющим значения факт продажи представителем П.Н. - Е.В. спорного имущества своей супруге - Е.О ... Учитывая, правовой режим владения имуществом супругов (ст. 34 СК РФ), данный вывод суда первой инстанции противоречит ч. 3 ст. 182 ГК РФ, согласно которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Соглашение о разделе имущества было заключено после обращения в суд и выражения позиции П.Н. о недействительности сделки. Полагает, что при указанных обстоятельствах дела, с учетом установленного судом факта продажи земельного участка по заниженной цене, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о признании сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились: представитель истца (ответчика по встречному иску) Е.О. - С., представитель ответчика (истца по встречному иску) П.Н. - А., третьи лица - Е.В., П.Д. Остальные лица участвующие в деле не явились, извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, ходатайств об отложении слушанием дела не заявляли.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

В соответствии ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заслушав доклад судьи, изложившего обстоятельства дела, содержание решения суда первой инстанции, апелляционной жалобы, выслушав лиц явившихся в заседание суда апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное решение суда указанными требованиям не соответствует, по приведенным ниже основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что П.Н. на праве собственности принадлежит общежитие с кадастровым номером N назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. по адресу: "адрес". Право зарегистрировано 04.03.2013г. Кадастровый номер на 22.04.2016г. N. кадастровый номер на 26.04.2016г. N (т. 1 л.д. 43, 69, 169).

П.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м. по адресу: "адрес", "адрес". Право зарегистрировано 30.10.2012г. (т. 1 л.д. 44, 70).

Супруг П.Н. П.Д. 05.02.2013г. дал согласие на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка и общежития по адресу: "адрес", "адрес"

П.Н. 26.12.2012г. выдала доверенность Е.В. на пользование и распоряжение принадлежащим ей земельным участком с объектами недвижимости по адресу: "адрес", "адрес" (т. 1 л.д. 65-66).

24.11.2015г. между П.Н. и Е.О. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м и расположенного на нем объекта: общежитие с кадастровым номером N, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88;,3кв.м. по адресу: "адрес", "адрес" за N рублей ( N стоимость земельного участка, N рублей стоимость общежития). От имени П.Н. договор подписан Е.В. по доверенности (т. 1 л.д. 74-75).

Согласно расписке о получении денежных средств от 24.11.2015г. денежные средства в сумме N рублей были переданы Е.О. Е.В. (т. 1 л.д. 73).

08.12.2015г. Управление Росреестра по Тверской области вернуло без рассмотрения документы о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N и общежитие с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес" (т. 1 л.д. 71. 72).

Согласно отчету N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес" по состоянию на 05.05.2016г. составляет "данные изъяты" рублей (т. 1 л.д. 97-192).

Исходя из брачного договора от 10.05.2016г. земельный участок с кадастровым номером N и общежитие с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес" признается исключительно собственностью Е.О. (т. 1 л.д. 218).

П.О. приобрела общежитие по адресу: "адрес" у НОУ "Тверской областной АСК ДОСААФ России" по договору купли-продажи от 12.02.2013г. за "данные изъяты" рублей (т. 1 л.д. 219-223).

П.О. приобрела земельный участок с кадастровым номером N по адресу: "адрес" у ООО "Управляющая компания инвестиционно-промышленная группа "Андроса" по договору купли-продажи от 23.08.2012г. за "данные изъяты" рублей (т. 1 л.д. 224-229).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", его кадастровая стоимость составляет "данные изъяты" рублей (т. 1 л.д. 155-156).

Удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что договор от 24.11.2015г. заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закона, исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю на основании передаточного акта от 24.11.2015г., расчеты по договору произведены до его подписания.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд посчитал, что в силу выданной доверенности на имя Е. последний уполномочен продавать земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Заключение Е. договора купли-продажи со своей супругой Е.О. не влечет его недействительность, поскольку она является самостоятельным лицом, при заключении договора действовала от своего имени, а не от имени Е.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку указанные выводы не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Вывод суда, согласно которому расчеты по спорному договору произведены до его подписания, материалами дела не подтвержден.

При этом, обращаясь со встречными требованиями о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2015 между Е.В., действующим на основании доверенности от имени П.Н., и Е.О., истец по встречному иску указывала, что при заключении спорной сделки нарушены требования ст. 182 ГК РФ, расчет произведен по договору не был.

Доказательств расчета по сделке, в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ, стороной истца по первоначальному иску не представлено.

В силу ст. 166 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 7.05.2013 г. N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Пунктом 1 ст. 185 ГК РФ предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, Е.В. действительно действовал в отношении самого себя лично, так как он заключил договор купли-продажи от имени представляемой со своей супругой с Е.О., следовательно, в силу ст. 34 СК РФ спорное имущество было приобретено в совместную собственность супругов.

Ссылка Е.В. на брачный договор от 10.05.2016г. не может быть принята во внимание, ввиду того, что правоотношения сторон, а также их права и обязанности подлежат установлению на момент заключения спорного договора купли-продажи объектов недвижимости - 24.11.2015 год.

Поэтому заключение супругами Е. спустя значительное время (около 7 месяцев) брачного договора не может свидетельствовать о соблюдении представителем Е.В. положений п. 3 ст. 182 ГК РФ на момент совершения им спорной сделки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные встречные требования П.Н. о признании недействительным в силу его ничтожности договора купли-продажи от 24.11.2015г., заключенного между П.Н. в лице представителя Е.В. и Е.О. подлежат удовлетворению по основанию совершения сделки с нарушением интересов представляемого вопреки ограничениям, установленным пунктом 3 ст. 182 ГК РФ.

Удовлетворяя первоначальный иск Е.О. к

П.Н. о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичная возможность предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судебная коллегия считает, что материалами дела объективно не подтвержден факт уклонения ответчика П.Н. от исполнения обязательств по регистрации вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости.

Согласно уведомлению о возврате документов без рассмотрения (т.1 л.д. 24, 25) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в адрес Е.В. были возвращены документы без рассмотрения представленные последним на регистрацию перехода права собственности в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявления собственника спорных объектов о невозможности государственной регистрации перехода права на объекты без его личного участия.

Между тем, желание собственника спорного имущества лично участвовать при совершении юридически значимого действия - регистрации перехода права собственности, не может быть расценено как действие по уклонению от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

При этом, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что исходя из существа заявленного первоначального иска относимыми доказательствами, свидетельствующими об уклонении П.Н. от государственной регистрации перехода права собственности по указанному выше договору, могут быть доказательства объективно существовавшие на момент предъявления иска Е.О. в суд.

Однако иных доказательств, объективно имевших место на момент предъявления иска - 28.03.2016 года, свидетельствующих об уклонении ответчиком по первоначальному иску П.Н. от государственной регистрации перехода права собственности по договору от 24.11.2015 года, истцом, в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения заявленного первоначального иска Е.О.

Кроме этого, судебная коллегия считает необходимым указать, что постановленное судом решение подлежит отмене в любом случае, поскольку не соответствует требованиям ст. 195, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

По смыслу ст. 195, ч. 4 ст.198 ГПК РФ обоснованным признается судебное решение, в котором всесторонне и полно установлены все юридически значимые для дела факты, подтвержденные доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а сами выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Однако, как усматривается из обжалуемого решения, суд первой инстанции не принял во внимание и не дал оценку указанным во встречном исковом заявлении обстоятельствам, не привел доводы, по которым отверг доказательства, представленные в обоснование встречного иска по правилам ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

Допущенные нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов стороны по делу, в связи с чем являются безусловным основанием к отмене постановленного судом решения, с вынесение по делу нового решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от

08 июня 2016 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Е.О. к П.Н. о государственной регистрации перехода права собственности - отказать.

Встречные исковые требования П.Н. к Е.О., Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 24.11.2015г., заключенного между П.Н. в лице представителя Е.В. и Е.О. удовлетворить.

Признать вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м., кадастровый N, и расположенного на нем объекта: общежитие, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный N, находящиеся по адресу: "адрес", "адрес" - недействительным.

Взыскать с Е.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу П.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты"

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением суда.

Председательствующий Л.Г. Буланкина

Судьи К.И. Лепская

С.П. Лозина