Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 31 августа 2016 г. по делу N 33-10226/2016

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:

председательствующего Бочкова Л.Б.,

судей: Клюева С.Б., Маркина А.В.,

при секретаре Латыповой Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Васильевой И.Ф. на решение Волжского районного суда Самарской области от 27.05.2016 г., которым постановлено:

"Удовлетворить исковое заявление Рустамовой Э.А. к Ряснову П.В. в лице опекуна Васильевой И.Ф..

Прекратить право собственности Ряснова П.В. на жилой дом, литера А, жилой площадью 34,60 кв.м, общей площадью 97,70 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Признать за Рустамовой Э.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения,

право собственности на земельный участок, площадью 2 288,95 кв.м, категория земель -

земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного

подсобного хозяйства, расположенный по адресу: "адрес"

Признать за Рустамовой Э.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью 116,2 кв.м, жилой площадью 87,8 кв.м, подсобной площадью 28,4 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Признать за Рустамовой Э.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое строение (хозяйственную постройку), общей площадью 64,7 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

Отказать в полном объёме в удовлетворении встречного иска Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Ряснова П.В., к Рустамовой Э.А. о признании нотариально удостоверенного договора недействительным (ничтожным) в силу закона, о признании сделки недействительной (ничтожной) в силу закона, и о возложении обязанности освободить жилой дом и земельный участок" .

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., пояснения представителя Васильевой И.Ф., действующей как опекун Ряснова П.В. - Лукину Е.Н., представителя Рустамовой Э.А.К. - Касьянова Р.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рустамова Э.А-к. обратилась в суд с иском к Ряснову П.В. о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес" В обоснование иска указала на то, что 05.11.2004 г. между ней (на том момент времени несовершеннолетней) действующей с согласия законного представителя Рустамова А.М-о. и Рясновым П.В. заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 97,7 кв.м, и земельного участка, площадью 2 288,95 кв.м, расположенных по адресу: "адрес". Данный договор удостоверен нотариусом ФИО1 Расчёт по договору произведен в полном объёме до момента его подписания. 06.11.2004 г. она, проверяя правильность и достоверность оформления документов по сделки, обнаружила техническую ошибку в нотариально заверенном договоре купли-продажи в части указания кадастрового номера жилого дома. Договор не прошел регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Нотариус пояснила, что для исправления данной ошибки нужно обеспечить яку продавца, однако, Ряснова П.В. разыскать не получилось, в связи с чем, она фактически приняла имущество в свою собственность, не оформив его надлежащим образом. Ответчик ведет себя недобросовестно, получив в 2004. году денежные средства за отчужденное имущество, и переехав на другое неизвестное местожительства. Ссылаясь на указанные фактические обстоятельства Рустамова Э.А.к после уточнения исковых требований просила суд прекратить право собственности Ряснова П.В. на жилой дом, литера А,. жилой площадью 34,60 кв.м, общей площадью - 97,70 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" признать за ней право собственности: на земельный участок, площадью 2 288,95 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: "адрес" на жилой дом, общей площадью, 116,2 кв.м, жилой площадью 87,8 кв.м, подсобной площадью 28,4 кв.м, и нежилое строение (хозяйственную постройку), общей площадью 82,4 кв.м, расположенные по адресу: "адрес"

Опекун Ряснова П.В. - Васильева И.Ф. в лице представителя Лукиной Е.Н. не признавая первоначальные исковые требования, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, о признании недействительным договора купли продажи и выселении Рустамовой Э.А.к. Истец по встречным требованиям ссылалась на установленную впоследствии недееспособность Ряснова П.В., а так же на подтверждённую результатами судебной экспертизы несделкоспособность Ряснова П.В. на момент заключения договора, что влечёт её ничтожность, после уточнения исковых требований, просила суд признать недействительным (ничтожным) в силу закона договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", заключенный с Рустамовой Э.А-к.; признать недействительной (ничтожной) в силу закона сделку на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес" заключенного с Рустамовой Э.А-к.; обязать Рустамову Э.А-к. освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" и предать его опекуну.

Судом принято вышеуказанное решение, не согласившись с которым Васильева И.Ф. действующая как опекун Ряснова П.В. обратилась с апелляционной жалобой. Полагает, не правильным вывод суда о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям. Считает, что данный вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права. Так же полагает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела. Судебная экспертизы подтвердила неспособность Раяснова П.В. на момент совершения сделки руководить своими действиями, а значит, совершенная им сделка по продаже недвижимого имущества является ничтожной. Считает, что у суда отсутствовали правовые основания для признания за Рустамовой права собственности на спорный дом. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым первоначальный иск оставить без удовлетворения, встречный удовлетворить в полном объёме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Васильевой И.Ф. (опекуна недееспособного Ряснова П.В. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель Рустмовой Э.А.к. - Касьянов Р.М., представил письменные возражения на апелляционную жалобу, пояснив, что полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия в соответствии с ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения, полагая его законным и обоснованным.

Из материалов дела усматривается, что 05.11.2004 года между Рясновым П.В. (продавцом), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и несовершеннолетней Рустамовой Э.А-к. (покупателем), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия отца Рустамова А.М.о., заключен договор купли-продажи жилого дома, Литера А, жилой площадью 34,60 кв.м, общей площадью 97,70 кв.м, состоящий из дома двухэтажного (в том числе мансарда), деревянного с техническими службами и сооружениями, и земельного участка площадью 2 288,95 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, на землях поселений, расположенных по адресу: "адрес". Договор удостоверен нотариусом ФИО1 зарегистрирован в реестре за N. Из содержания указанного договора следует, что договор подписан сторонами в присутствии нотариуса, личность сторон, дееспособность, полномочия представителя и принадлежность отчуждаемого имущества, нотариусом проверены.

Согласно п.п. 2.3 договора отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.09.2004 года, по реестру N, свидетельства о государственной регистрации права от 20.10.2004 года серия N, запись регистрации N (земельный участок), свидетельства о государственной регистрации права от 20.10.2004 года серия N, запись регистрации N (жилой дом). В соответствии с п. 4 договора отчуждаемый дом продан за 63 000 рублей, земельный участок за 1 000 рублей. Расчёт произведен до подписания договора. В п. 18 договора указано, что настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи жилого дома и земельного участка.

Договор и переход прав на дом и земельный участок, в установленном порядке не зарегистрирован.

05.11.2004 года зарегистрированная в указанном жилом доме ФИО2 написала заявление, также удостоверенное нотариусом ФИО1 зарегистрировано в реестре за N, в котором указала, что ей известно об отчуждении данного недвижимого имущества, что она обязуется в срок до 15.11.2004 года сняться с регистрационного учёта по этому адресу, от права пользования этим имуществом отказывается.

05.11.2004 года зарегистрированный в указанном жилом доме Ряснов П.В. написал заявление, также удостоверенное-нотариусом ФИО1 зарегистрировано в реестре за N, в котором указал, что обязуется в срок до 15.11.2004 года сняться с регистрационного учёта по этому адресу.

Судом установлено, что в вышеуказанном договоре купли-продажи от 05.11.2004 года допущена описка в указании кадастрового (или условного) номер отчуждаемого жилого дома, а именно, вместо номера N указан неверный N Данное обстоятельство явилось препятствием для регистрации договора в установленном порядке.

Суд установил, что после заключения указанной сделки, имущество фактически передано Рустамовой Э.А.к. Которая вселилась и фактически проживает в указанном доме.

Из технического паспорта дома от 13.07.2004 года усматривается, что на момент продажи домовладение имело следующие характеристики: год постройки 1920, число этажей 1, общая площадь 97,70 кв.м, жилая площадь 34,60 кв.м, фундамент - деревянные стулья, стены - бревенчатые, каркасно-засыпные, перекрытия чердачные - по деревянным балкам, крыша металлическая, полы - дощатые, отделка внутренняя - простая, наружная - обшивка деревом, отопление печное. Техническое состояние указано как неудовлетворительное. Инвентаризационная стоимость спорного жилого дома составляла 54516 руб.

Согласно имеющемуся в материалах дела отчёта об оценке N от 20.03.2016 года, на момент проведения оценки, стоимость земельного участка, площадью 2288,95 кв.м, жилого дома, общей площадью 116,2 кв.м, жилой площадью 87,8 кв.м, подсобной площадью 28,4 кв.м и нежилого строения, расположенных по адресу: "адрес" составляет 7 201 490,02 руб. При этом стоимость участка составляет 407 156,90 руб., стоимость жилого дома составляет 5 804 132 руб., стоимость нежилого здания составляет 990 201,12 руб.

Судом установлено, что за время фактического владения и пользования указанным домом, Рустамовой Э.А.к. произведены существенные улучшения указанного объекта недвижимости, которые и привели к существенному увеличению его стоимости. Дом подключен к газоснабжению.

Согласно экспертному заключению строительно-технической экспертизы N от 10.12.2015 года подготовленного "данные изъяты" после заключения оспариваемого договора купли- продажи объект недвижимости реконструирован, в результате чего существенно изменилась площадь строения и его технические характеристики. Жилой дом (лит. А) имеет следующие характеристики: общая площадь 116,2 кв.м, жилая площадь 87,8 кв.м, подсобная площадь 28,4 кв.м. Дом обложен кирпичом устроены перекрытия, выстроен мансардный этаж, выполнен пристрой.

Кроме того установлено, что на спорном земельном участке площадью 2 288,95 кв.м, по адресу: "адрес", во время владения им, Рустамовой Э.А.к. построено нежилое здание (Литер Б), общей площадью 64,7 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что

вступившим в законную силу решением Волжского районного суда Самарской области от 26.02.2015 года, Ряснов П.В. признан недееспособным. Постановлением администрации муниципального района Волжский Самарской области N от 09.06.2015 года, над недееспособным Рясновым П.В. установлена опека, и ему в качестве опекуна назначена Васильева И.Ф.

Проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизой, проведенной "данные изъяты" установлено, что Ряснов П.В. на момент составления и подписания вышеуказанного оспариваемого Васильевой И.Ф. договора обнаруживал клинические признаки умеренной умственной отсталости вследствие перинатальной патологий центральной нервной системы и недостаточности эндокринной системы (шифр Р 71,18 по международной классификации болезней 10 пересмотра). Указанные психические нарушения (умственная отсталость) выражены в значительной степени. Стабильны, необратимы, сопровождаются (и сопровождались) глубоким снижением критических и прогностических функций мышления и лишали, Ряснова П.В. способности понимать значение своих действий и руководствоваться ими при составлении и подписании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Суд пришёл к правильному выводу об отсутствие оснований ставить под сомнение вышеуказанное экспертное заключение и признал установленным, что не момент совершения оспариваемой сделки не способен был понимать значения своих действий и руководить ими.

Судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о пропуске Васильевой И.Ф. срока исковой давности по заявленным требованиям. К данным правоотношением применяется специальный срок исковой давности, применяемый к оспоримым сделкам, установленный п.2 ст. 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае вышеуказанный годичный срок исковой давности необходимо исчислять с момента признания Васильевой И.Ф. опекуном недееспособного Ряснова П.В. Именно данную дату необходимо считать датой, с которой ей стало известно о нарушенном праве подопечного. Вывод суда о том, что родственники Ряснова П.В. не могли не знать об отчуждении имущества на протяжении столь продолжительного времени, не может учитываться, поскольку Василева И.Ф. получила процессуальное право выступать в защиту прав и интересов Ряснова П.В. лишь после признания её опекуном.

Вместе с тем, ошибочность данного вывода суда и обоснованность апелляционной жалобы в указанной части, не может являться основанием к отмене судебного решения.

В соответствии с ст. 177 ГК РФ (в редакцией действовавшей на момент совершения сделки) сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. (п.2) Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

В силу абз. 2 п.1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Между тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилой деревянный дом, являвшийся, предметом сделки от 05.11.2004 года в настоящее время не существует, а на месте этого дома находится новый имущественный объект, который не являлся предметом оспариваемой сделки, соответственно реституция, предусмотренная абз. 2 п.1 ст. 171 ГК РФ, невозможна. То же относится и к земельному участку, учитывая принцип следования судьбы земельного участка за находящимся на нем строением, зданием или сооружением.

Суд первой инстанции правильно указал, что отчужденный 05.11.2004 года по договору купли-продажи жилой дом фактически прекратил своё существование, поскольку существенно реконструирован, а возможность его приведения в прежнее состояние не доказана. Стоимость реконструированного Рустамовой Э.А-к. жилого, дома многократно превышает его стоимость до реконструкции, которая, по существу, представляет собой строительство нового объекта из иных строительных материалов с иными качественными характеристиками.

Указанное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований Васильевой И.Ф. об освобождении жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: "адрес" и передачи указанных объектов недвижимости опекуну, поскольку данные объёкты не являлись предметом оспариваемой сделки.

В то же время Васильева И.Ф. вправе заявить требование о возмещении стоимости имущества отчуждённого по вышеуказанной сделке. В рамках настоящего дела таких требований не заявлено.

По указанным основаниям судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии основания для удовлетворения встречного иска.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения в части удовлетворения первоначального иска.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю - не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как уже указывалось, и сторонам не оспаривается фактическое исполнение сделки.

Из вышеприведённых экспертных заключений усматривается, что реконструкции жилого дома (лит.А) соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.1333.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам СП 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные", обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно экспертному заключению N от 18.12.2015, года, изготовленному "данные изъяты" в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, жилого "дома требованиям пожарной безопасности. Здание жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" литера А пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному значению, на момент рассмотрения исключена возможность превышения значений допустимого пожарного риска. Согласно экспертного заключения Отдела гигиены и эпидемиологии в Советском районе г. Самара ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" выполненная реконструкция жилого дома не создает угрозу жизни или здоровья.

Согласно строительно-технической экспертизы N, изготовленной "данные изъяты" по состоянию на 10.12.2015 года, нежилое здание, возведённое на земельном участке соответствует требованиям, действующим на территории РФ, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Нежилое здание соответствует требованиям, " предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.13330.2012, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов. Так же установлено соответствие соответствие данного здания требованиям пожарной безопасности санитарно гигиеническим требованиям.

Таким образом, суд установил, что произведенная реконструкция жилого дома и строительство нежилого здания на спорном земельном участке, хотя и произведена без соответствующих разрешений, но не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. П.3 названой нормы предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив вышеприведенные фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правильно применил материальный закон и удовлетворил первоначальные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств, которые были исследованы судом в установленном законом порядке, и которым дана надлежащая оценка в решении суда по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от 27.05.2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Васильевой Н.Ф. в интересах Ряснова П.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: