Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 сентября 2016 г. по делу N АПЛ-845/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 сентября 2016 г. по делу N АПЛ-845/2016

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Матакаевой С.К.,

судей Болатчиевой А.А., Сыч О.А.,

при секретаре судебного заседания Баден И.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хубиевой Ф.М. на решение Черкесского городского суда от 28 июня 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Хубиевой Ф.М. к Кумуковой С.Р., Батдыевой О.С., Эркенову Ю.И. о защите права собственности и встречному иску Эркенова Ю.И. о признании добросовестным приобретателем.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Болатчиевой А.А., объяснения истца Хубиевой Ф.М. и её представителя Чагарова Т.С-А., представителя ответчика Кумуковой С.Р. - Кравцовой О.В., представителя ответчиков Батдыевой О.С., Эркенова Ю.И.- Алферовой М.З., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Хубиева Ф.М. 23 ноября 2015 года обратилась в суд с иском к Кумуковой С.Р. о защите права собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка, площадью ( ... ) кв.м., расположенного по адресу: "адрес". В обоснование указала, что данный земельный участок она купила у Эбзеева А.Ю. в сентябре 2000 года. Договор был заключен от имени Кумуковой С.Р. по доверенности, выданной на имя Эбзеева А.Ю., в которой доверитель Кумукова С.Р. предоставляла поверенному Эбзееву А.Ю. право на оформление сделки купли-продажи указанного земельного участка по своему усмотрению. В подтверждение данного договора Эбзеевым А.Ю. была выдана расписка о том, что за проданный земельный участок он получил от Хубиевой Ф.М. 10 000 (десять тысяч) рублей. При этом он передал ей все документы на земельный участок, а также отдал свою доверенность для дальнейшего оформления сделки. Истец полагала, что сделка купли-продажи состоялась, и по настоящее время пользовалась им как своим собственным. В связи с тем, что Кумукова С.Р. уклонялась от регистрации сделки, она в 2015 году обратилась в Черкесский городской суд с иском о признании права собственности. Решением Черкесского городского суда от 17 июня 2015 года было признано право собственности Хубиевой Ф.М. на земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: "адрес". Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 27 октября 2015 года решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении иска отказано в связи с избранием неверного способа защиты нарушенного права.

Со ссылками на положения ст.ст. 164, 550, 551 ГК РФ Хубиева Ф.М. просила возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Кумуковой С.Р. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) на Хубиеву Ф.М..

7 декабря 2015 года Хубиева Ф.М. уточнила исковые требования и просила суд вынести решение о регистрации перехода права собственности от Кумуковой С.Р. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) на Хубиеву Ф.М. по исполненной сделке - договору купли -продажи земельного участка от 9 сентября 2016 года, заключенного между Хубиевой Ф.М. и Кумуковой С.Р. в лице её представителя Эбзеева А.Ю..

16 февраля 2016 года Хубиева Ф.М. дополнила исковые требования и просила признать отсутствующим право собственности Эркенова Ю.И. на земельный участок с кадастровым номером ( ... ), признав ничтожными договор дарения от 22 июня 2015 года, заключенный между Кумуковой С.Р. и Батдыевой О.С., договор купли-продажи, заключенный между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И. Хубиева Ф.М. просила также признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Эркенова Ю.И. в отношении спорного участка (том 1 л.д.130)

31 марта 2016 года Эркенов Ю.И. обратился со встречным иском к Хубиевой Ф.М. о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование указал, что на основании договора купли-продажи от 3 сентября 2015 года прибрел земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) у Батдыевой О.С. за 400 000 руб. Сведения о споре, аресте и других обременениях в ЕГРП отсутствовали, а право собственности продавца зарегистрировано в установленном законом порядке. У Хубиевой Ф.М. имелась возможность оформить сделку до 12 мая 2003 года, до истечения срока доверенности, однако данным правом она не воспользовалась. Кроме того, по утверждению Эркенова Ю.И., расписка выданная Эбзеевым А.Ю., не является договором и не заменяет собой передаточный акт ( том 1 л.д. 155-159). В судебном заседании от 23 мая 2016 года Эркенов Ю.И. пояснил, что приобрел земельный участок у Батдыевой О.С., осмотрев перед приобретением. Пользоваться данным участком он не может, поскольку он огорожен и на нем посажена картошка (том 1 л.д.203)

5 мая 2016 года Кумукова С.Р. заявила о пропуске Хубиевой Ф.М. сроков исковой давности по требованиям о регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 172)

1 июня 2016 года Хубиева Ф.М. дополнила исковые требования и просила признать недействительной запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Эркенова Ю.И. в отношении спорного участка (том 1 л.д.216).

Допрошенный в качестве свидетеля К. пояснил, что Хубиева Ф.М. владеет с 2000 года спорным земельным участком и он объединен с двумя остальными участками и ограждены единым забором (том 1 л.д.205-206).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Чомаев Х-К.П. пояснил, что он вместе с Хубиевой Ф.М. ездил к Эркенову Ю.И. и последний пояснил, что оформил земельный участок на себя по просьбе Хубиевой Ф.М. и не сможет показать, где он находится (том 1 л.д.187-188).

Аналогичные показания дал и брат Хубиевой Ф.М. - Б. (том 1 л.д.206-207).

Свидетель К. также пояснил, что проживает по соседству с Хубиевой Ф.М. В 2000 годах он присутствовал при покупке Хубиевой Ф.М. земельного участка у Эбзеева А.Ю. Истица тогда занимала 7000 рублей у К., чтобы купить земельный участок. Сразу после приобретения этого участка, она огородила его и стала возделывать.

Кроме того, свидетели С. и Х. пояснили, что принимали участие в прокладке газопроводной трубы в 2000 годах по "адрес", в том числе на участках Хубиевой Ф.М.

Свидетель Н. пояснял суду, что проживает по соседству с Хубиевой Ф.М. с 1996 года и знает, что истица пользуется спорным участком более 10 лет. Никогда не видел и не слышал от кого-либо в ее адрес претензий по земельному участку.

Из пояснений свидетеля А. следует, что его отец желал купить этот участок, когда увидел объявление о продаже участка в 2000 году. После этого Эбзеевы договорились с Кумуковой С.Р. о цене земельного участка в 10 000 рублей и купили у нее участок. Потом они продали этот участок Хубиевой Ф.М. за 10 000 рублей.

Из объяснений Кумуковой С.Р., данных в СО ОМВД России по г. Черкесску 3 сентября 2014 года при проверке обращения Хубиевой Ф.М. следует, что в 2000 году она выдала доверенность на продажу спорного участка Эбзееву А.Ю. и передала ему свидетельство о праве на наследство по закону, постановление главы г. Черкесска от 1994 года и 1999 года. Участок она продавала за 14 000 руб., 1 000 руб. ею была получена. Остальных денежных средств она не получала. Весной 2014 года она увидела забор, который ограждает её участок и подойдя к дому N ... по "адрес" она оставила записку с просьбой убрать забор ( том 1 л.д.284).

Решением Черкесского городского суда от 28 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований Хубиевой Ф.М. отказано в полном объеме, встречный иск Эркенова Ю.И. удовлетворен.

В апелляционной жалобе Хубиева Ф.М. просит решение суда первой инстанции отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что суд пришел к неверному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права; суд не применил норму процессуального права, подлежащую применению, а именно, не учел положения ч.2 ст. 61 ГПК РФ; применение судом пропуска сроков исковой давности на исковые требования истицы является преждевременным; выводы суда первой инстанции о признании Эркенова Ю.И. добросовестным приобретателем неосновательны. Также полагает, что осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ.

В суде апелляционной инстанции Хубиева Ф.М. и её представитель Чагаров Т.С-А. поддержали доводы апелляционной жалобы и просили её удовлетворить.

В возражениях на апелляционную жалобу Кумукова С.Р., Батдыева О.С., Эркенов Ю.И. просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Кумукова С.Р. и её представитель Кравцова О.В. поддержали доводы возражений, указывая, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

В суде апелляционной инстанции Кумукова С.Р. пояснила, что Эбзеева А.Ю. никогда не видела, земельный участок продавала другой женщине, проживающей в "адрес" за 15 000 руб., из которых она получила только 1000 руб. В мае 2000 года к ней пришел А. с паспортом отца и она выдала генеральную доверенность на Эбзеева А.Ю. При этом ею А. было передано одно постановление главы администрации г. Черкесска, остальные документы пропали, но возможно он мог забрать их случайно. С заявлением о пропаже правоустанавливающих документов в правоохранительные органы она не обращалась, доверенность не отменяла и не отзывала. В 2015 году она решилаподарить земельный участок дочери Батдыевой О.С., чтобы она продала его. О наличии судебного спора дочери было известно, земельный участок фактически ей не передавала, поскольку дочь знает о его местоположении. По утверждению Кумуковой С.Р. в момент заключения договора дарения земельный участок был огражден частично и на нем какие-либо посадки отсутствовали.

Судом апелляционной инстанции сторонам было предложено заключить мировое соглашение, которое достигнуто не было.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, доводы жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судебный акт подлежит отмене, как постановленный с нарушением норм материального права.

Как следует из материалов дела на основании постановления главы администрации г. Черкесска от 23 июня 1994 года N ... К. был предоставлен для индивидуального жилищного строительства земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м.

Постановлением главы администрации г. Черкесска от 5 ноября 1999 года N ... в вышеуказанное постановление было внесено изменение и земельный участок был закреплен за Кумуковой С.Р. в связи со смертью К.

Из свидетельства о праве на наследство по закону от 3 ноября 1999 года следует, что наследником К. умершего "дата" является его супруга Кумукова С.Р. (том 1 л.д.195)

12 мая 2000 года Кумукова С.Р. уполномочила на основании нотариально удостоверенной доверенности гр. Эбзеева А.Ю. обменять, заложить, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" (том 1 л.д. 30). Сведений об отмене, отзыве данной доверенности материалы дела не содержат.

7 сентября 2000 года Эбзеев А.Ю. продал за 10 000 руб. земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" Хубиевой Ф.М., о чем выдал соответствующую расписку (том 1 л.д.29).

Подлинники вышеперечисленных документов находятся у Хубиевой Ф.М., согласно её утверждения они были переданы ей Эбзеевым А.Ю.

20 сентября 2015 года Эбзеев А.Ю. умер (том 1 л.д.271)

Из еженедельного обозрения "Недвижимость" следует, что в 1999-2000гг спорный земельный участок был выставлен на продажу (том 1 л.д.229)

Право собственности Кумуковой С.Р. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество (далее ЕГРП) зарегистрировано 20 октября 2011 года (том 1 л.д. 17).

Решением Черкесского городского суда КЧР от 17 июня 2015 года было признано право собственности Хубиевой Ф.М. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м. (том 1 л.д. 18-28)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 27 октября 2015 года вышеуказанный судебный акт отменен и в удовлетворении иска отказано в связи с неверным избранием Хубиевой Ф.М. способа защиты нарушенного права. При этом судебной коллегией было установлено и не оспаривалось сторонами, что на 27 октября 2015 года земельным участком, расположенным по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) владела Хубиева Ф.М. ( том 1 л.д. 15).

22 июня 2015 года между Кумуковой С.Р. и её дочерью Батдыевой О.С. заключен договор дарения спорного земельного участка, прошедший государственную регистрацию 2 июля 2015 года (том 1 л.д. 86-87).

3 сентября 2015 года между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И. заключен договор купли-продажи данного земельного участка, согласно которого он передан продавцом покупателю до подписания договора, а сумма сделки составляет 400 000 руб.(том 1 л.д.101-102).

В суде апелляционной инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что Эркенов Ю.И. является двоюродным братом Кумуковой С.Р.

Право собственности Эркенова Ю.И. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество (далее ЕГРП) зарегистрировано 16 сентября 2015года (том 1 л.д. 58).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Оценивая обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 7 сентября 2000 года между Хубиевой Ф.М. и Кумуковой С.Р., в интересах которой действовал Эбзеев А.Ю., фактически был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. В расписке от 7 сентября 2000 года указан факт продажи участка и предмет сделки - земельный участок N ... по "адрес", его цена - 10 000 руб., указаны стороны и имеется подпись Эбзеева А.Ю. То обстоятельство, что в расписке отсутствует подпись Хубиевой Ф.М., при том, что она подтверждает факт передачи денег и получение во владение спорной недвижимости не свидетельствует о том, что стороны не согласовали условия договора.

Из дела усматривается, что стороны выполнили предусмотренные договором продажи недвижимости обязательства.

Так, Кумукова С.Р. передала Эбзееву А.Ю., а тот в свою очередь Хубиевой Ф.М. подлинники всех без исключения правоустанавливающих документов на спорный земельный участок. Покупатель Хубиева Ф.М. приняла земельный участок, оплатив за него обусловленную договором цену, и фактически вступила в его владение. Из доказательств, представленных сторонами, следует, что земельный участок огорожен металлическим забором, в течение 16 лет обрабатывается Хубиевой Ф.М., на нем высажены плодовые деревья. Из пояснений истицы следует, что передача спорного имущества и правоустанавливающих документов Хубиевой Ф.М. произошла одновременно с выдачей Эбзеевым А.Ю. расписки, в связи с чем составление дополнительного акта приема-передачи не требовалось.

Из материалов дела также следует, что ни одна из сторон не оспорила факт передачи указанной в расписке денежной суммы в счет приобретенного земельного участка и соответствие ее покупной цене.

При таких обстоятельствах довод ответчиков о том, что сделка между сторонами не состоялась, не может быть признан обоснованным.

Выводы суда первой инстанции и доводы возражений Кумуковой С.Р. о том, что поскольку на 2000 год право собственности Кумуковой С.Р. в отношении спорного участка не было зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем она не имела права его отчуждать, судебная коллегия находит основанными на неправильном применении норм материального права.

Так, право собственности Кумуковой С.Г. возникло фактически на основании постановления главы администрации "адрес" от 23 июня 1994 года N ... , когда её супругу был предоставлен спорный земельный участок, то есть до 30 декабря 1998 года. Данное имущество в силу закона является совместной собственностью вне зависимости от того, что постановлением главы г. Черкесска от 5 ноября 1999 года были внесены изменения в первоначальный документ и К. был заменен на Кумукову С.Р.

В соответствии с подпунктами 2, 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права, помимо прочего, возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона (то есть до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из заявления Кумуковой С.Р. от 12 октября 2010 года (том 1 л.д.76-77), поданного в УФРС по КЧР о государственной регистрации права собственности на земельный участок также следует, что она обратилась за регистрацией ранее возникшего права собственности на основании постановления главы администрации г. Черкесска от 23 июня 1994 года.

Кроме того, право собственности Кумуковой С.Р. в отношении спорного участка возникло также и на основании принятия наследства после смерти К. в силу положений 1110 ГК РФ.

Более того, возражения Кумуковой С.Р. о том, что она не могла отчуждать имущество в 2000 году, поскольку не являлась его собственником, при том, что ею была выдана доверенность на право продажи спорного имущества, переданы подлинники правоустанавливающих документов и получено от Эбзеева А.Ю., по её утверждению 1 000 руб. в счет продажи участка, в отсутствии доказательств фактического владения участком более чем 15 лет, судебная коллегия находит злоупотреблением правом ( ст. 10 ГК РФ).

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество у приобретателя возникает на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество, являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По положению пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее постановления N 10/22), иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку материалами дела подтверждается фактическая передача имущества истцу Хубиевой Ф.М., принятие уполномоченным лицом Кумуковой С.Р.- Эбзеевым А.Ю. оплаты имущества и уклонение ответчика Кумуковой С.Р. от государственной регистрации перехода права собственности, требования Хубиевой Ф.М. подлежат удовлетворению.

Так, исходя из цели обращения Хубиевой Ф.М. и установленных по делу обстоятельств, к спорным правоотношениям подлежали применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса и абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации.

То обстоятельство, что в отношении спорного имущества был заключен договор дарения от 22 июня 2015 года между Кумуковой С.Р. и её дочерью Батдыевой О.С., а 3 сентября 2015 года договор купли-продажи между Батдыевой О.С. и двоюродным братом Кумуковой С.Р.-Эркеновым Ю.И. не препятствует удовлетворению иска Хубиевой Ф.М.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 6, 7 пункта 61 постановления 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Поскольку доказательств фактической передачи спорного имущества Батдыевой О.С., а также Эркенову Ю.И. ответчиками не представлено, то требования покупателя Хубиевой Ф.М. о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению как лица, во владение которого передано это имущество.

Как разъяснено в пункте 64 постановления N 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период). По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

Учитывая, что право требовать в судебном порядке регистрации перехода прав от продавца к покупателю возникает в случае уклонения одной из сторон от регистрации, срок исковой давности в три года по заявленным требованиям следует исчислять с момента, когда Хубиева Ф.М. узнала о нарушении своих прав, то есть с того момента, когда для неё стало очевидно нежелание продавца исполнять свои обязательства по договору либо фактическое их неисполнение.

Как следует из материалов дела, Хубиева Ф.М. до 2011 года какие-либо попытки по регистрации сделки не предпринимала, доказательств обратного суду не представлено. Законодательство Российской Федерации, регулирующее возникшие правоотношения, не содержит указание на какой-либо срок, в течение которого стороны обязаны осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка. Из материалов дела следует, что в 2011 году Хубиева Ф.М. попыталась найти Кумукову С.Р., которая пояснила по телефону, что по состоянию здоровья приехать в г. Черкесск для регистрации сделки не сможет и только в 2014 году ей стало известно, что Кумукова С.Р. оформила свое право собственности в ЕГРП и весной 2014 года оставила записку (том 1 л.д. 254) с требованием убрать забор с земельного участка. Данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции подтвердила и Кумукова С.Р.

Оценивая в совокупности пояснения сторон, показания свидетелей, материалы доследственной проверки, проведенной по обращению Хубиевой Ф.М. и Эбзеева А. Ю.(том 1 л.д. 282-294), судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям о регистрации перехода права собственности необходимо исчислять с 2014 года.

Статья 200 ГК РФ связывает начало течения срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с фактическими обстоятельствами нарушения права, в данном случае с действиями ответчика, явно свидетельствующими о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно. Как следует из материалов дела ответчик какие-либо действия по регистрации сделки, не предпринимал, примерно с 2001 года проживает в другом субъекте РФ. В связи с требованием Кумуковой С.Р. освободить земельный участок в 2014 году, что является фактически уклонением от регистрации сделки, Хубиева Ф.М. обратилась в суд с настоящим иском, как владеющий покупатель.

При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, что срок, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, Хубиевой Ф.М. не пропущен. Так, как только истице стало известно о невозможности обеспечить явку продавца, что применительно к возникшим правоотношениям является уклонением от регистрации в регистрирующий орган, она в 2015 году обратилась в суд за защитой нарушенного права.

Доказательств, свидетельствующих о более раннем факте уклонения от регистрации сделки продавца, как сторона, заявившая о применении правил о пропуске сроков исковой давности, Кумукова С.Р. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представила.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что после передачи права владения недвижимостью покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и может защищать свое право владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не может распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Поскольку Хубиева Ф.М. является владельцем спорного земельного участка и доказательств его выбытия из её владения до настоящего времени судебным инстанциям не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о том, что она вправе оспорить сделки по отчуждению недвижимого имущества от 22 июня 2015 года и 3 сентября 2015 года.

Так, 22 июня 2015 года между Кумуковой С.Р. и её дочерью Батдыевой О.С. заключен договор дарения спорного земельного участка, прошедший государственную регистрацию 2 июля 2015 года (том 1 л.д. 86-87). 3 сентября 2015 года между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И. заключен договор купли-продажи данного земельного участка, согласно которого он передан продавцом покупателю до подписания договора, а сумма сделки составляет 400 000 руб.(том 1 л.д.101-102).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна.

Нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц это любое ограничение предусмотренного законом субъективного права или юридической возможности, которая могла бы быть реализована третьим лицом на основании нормы закона. Нарушение прав и интересов третьих лиц предполагает совершение сделки, нарушающей конкретную норму права, а также интересы лица, которые непосредственно затронуты сделкой. Исходя из данного толкования положений ст. 168 ГК РФ и того обстоятельства, что спорное имущество не выбывало из владения Хубиевой Ф.М. судебная коллегия полагает, что последняя обладает правом на оспаривание вышеуказанных сделок, не будучи стороной в них.

Как было установлено в процессе судебного разбирательства, Хубиева Ф.М. с 2000 года владеет спорным земельным участком, а доказательств обращения Кумуковой С.Р. с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения материалы дела не содержат. Вопреки доводам Кумуковой С.Р. в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты ею земельного налога в отношении спорного участка в период с 2000 по 2016 год.

Судебной коллегией также установлено, что в период с 17 июня 2015 года, когда было вынесено решение Черкесского городского суда КЧР от 17 июня 2015 года о признании права собственности Хубиевой Ф.М. в отношении земельного участка и до принятия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 27 октября 2015 года, которым вышеуказанный судебный акт отменен и в удовлетворении иска отказано в связи с неверным избранием Хубиевой Ф.М. способа защиты нарушенного права, в отношении спорного земельного участка в короткий период совершено две сделки. Первая сделка - договор дарения от 22 июня 2015 года между Кумуковой С.Р. и её дочерью Батдыевой О.С., а вторая - от 3 сентября 2015 года договор купли-продажи между Батдыевой О.С. и двоюродным братом Кумуковой С.Р.-Эркеновым Ю.И. При этом судебной коллегией было установлено и не оспаривалось сторонами, что на 27 октября 2015 года земельным участком, расположенным по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты" владела Хубиева Ф.М. (том 1 л.д. 15). Доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено.

Как видно из материалов дела, право собственности Батдыевой О.С. и Эркенова Ю.И. на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, условиями договора предусмотрен факт передачи объектов при его подписании.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая пояснения сторон, свидетелей, коллегия приходит к выводу о том, что фактическая передача продавцом имущества ответчикам по оспариваемым договорам не произведена. Указание в договоре на передачу имущества не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче объектов, являющихся предметом договора, поскольку совокупностью обстоятельств подтверждено нахождение спорного имущества во владении Хубиевой Ф.М.

В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что договор купли-продажи от 3 сентября 2015 года, подписанный Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И., фактически исполнялся. Не менее чем с весны 2014 года, когда Кумукова С.Р. потребовала убрать забор (том 1 л.д.254), спорный участок огорожен металлическим забором и присоединен к остальной собственности Хубиевой Ф.М. и на местности представляет собой единый земельный участок, фактически объединивший в себя земельные участки по адресу: "адрес" Ответчики не представили доказательств существования самостоятельного земельного участка с установленными границами на местности (забор, ограждения, ворота) по адресу: "адрес".

Представители ответчиков в обоснование владения спорным имуществом ссылаются на подписание сделок, отсутствие ареста и регистрацию права в ЕГРП. Судебная коллегия полагает, в отсутствие иных доказательств, данные документы сами по себе не свидетельствуют о фактическом владении Батдыевой О.С., Эркеновым Ю.И. спорным имуществом и являются явно недостаточными, чтобы подтвердить владение спорным имуществом как своим собственным в период с 2015 года.

Оценивая оспариваемы сделки от 22 июня 2015 года и 3 сентября 2015 года в отношении спорного имущества, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ, судебная коллегия не может признать Эркенова Ю.И. добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как установлено, что спорное имущество ему во владение не передавалось.

Возражая против доводов истца, во встречном иске Эркенов Ю.И. утверждает, что он является добросовестным приобретателем (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) спорного имущества, оснований для его истребования, предусмотренных названной нормой, нет, с момента государственной регистрации права собственности он стал собственником этого объекта (абзац второй пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

С данной позицией коллегия согласиться не может, считая неприменимыми в данном случае нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ и абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю - лицу, которое не знало и не должно было знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Причем добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор, не является добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Стороны представили в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из владения Хубиевой Ф.М. и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора от 22 июня 2015 года и 3 сентября 2015 года. Из показаний свидетеля Ч. следует, что Эркенов Ю.И. сообщал, что не знает где находится спорный земельный участок, поскольку двоюродная сестра попросила оформить его на себя опасаясь, что его могут у неё забрать.

Доводы представителей ответчиков о том, что оспариваемые сделки прошли государственную регистрацию, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется, коллегия находит несостоятельными.

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действие в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно части 2 ст. 10 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права.

С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы злоупотребившего правом лица, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд приходит к выводу о том, что поведение лиц, заключивших спорные сделки, было направлено на вывод недвижимого имущества из сферы влияния Хубиевой Ф.М. и представляло собой использование конструкций гражданско-правовых сделок для целей злоупотребления правом, то есть находится в противоречии с действительным назначением гражданско-правовой сделки.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что оспариваемые сделки являются мнимыми.

Так, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, которое в данном случае заключалось в подписании договоров и регистрации права в ЕГРП. Судебная коллегия полагает, что в целях контроля за судьбой спорного имущества и формирования ошибочного мнения о смене собственника Кумукова С.Р. заключила договор дарения имущества со своей дочерью Батдыевой О.С., которой было известно о наличии спора. Бадтыева О.С. заключила с двоюродным дядей Эркеновым Ю.И. договор купли-продажи от 3 сентября 2015 года без фактической передачи спорного имущества, уплатив при этом 400 000 руб., тогда как кадастровая стоимость имущества составляет 624 696 руб. (том 1 л.д. 242).

Более того, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (абз.3 п. 86 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), поскольку исходя из фактических обстоятельств по делу оспариваемые сделки были направлены на формирование у участников гражданского оборота и суда мнения о фактической смене собственника спорного имущества.

При этом Кумукова С.Р. при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции 27 октября 2015 года скрыла от суда факт заключения оспариваемых сделок, о смене титульных собственников спорного имущества судебной коллегии не сообщила, позиционируя себя перед судом собственником данного земельного участка. Данные действия Кумуковой С.Р. судебная коллегия также расценивает как злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия квалифицирует спорные сделки как ничтожные на основании п.1 ст. 170, части 1 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как направленные на причинение вреда Хубиевой Ф.М.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Вместе с тем ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия полагает, что исковые требования о признании недействительными договора дарения от 22 июня 2015 года, заключенного между Кумуковой С.Р. и Батдыевой О.С., и договора купли-продажи от 3 сентября 2015 года, заключенного между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И., подлежат удовлетворению.

В связи с изложенным судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Эркенова Ю.И. о признании его добросовестным приобретателем, поскольку спорное имущество в его владение не передавалось, а сам договор купли-продажи признан мнимым.

Исходя из системного толкования п.3 ст. 166 и п.2 ст. 168 ГК РФ, иск не являющегося стороной ничтожной сделки лица о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом вышеуказанных положений судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить требования Хубиевой Ф.М. о применении последствий ничтожной сделки, заключенной 3 сентября 2015 года между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И. в виде признания недействительным записи в ЕГРП о праве последнего в отношении спорного имущества.

Исковые требования Хубиевой Ф.М. о признании недействительным свидетельства о праве собственности Эркенова Ю.И. и признании права собственности отсутствующим в отношении спорного имущества не подлежат удовлетворению. Так, данные способы нарушенного права не приведут к восстановлению нарушенных прав истицы, а надлежащим способом защиты её интересов в возникших правоотношениях является признание недействительным записи в ЕГРП о правах Эркенова Ю.И. Кроме того, признание права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенного права и может применяться если другим образом невозможно защитить права истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 28 июня 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Хубиевой Ф.М. к Кумуковой С.Р., Батдыевой О.С., Эркенову Ю.И. о защите права собственности и встречному иску Эркенова Ю.И. о признании добросовестным приобретателем отменить и принять новое решение.

Исковые требования Хубиевой Ф.М. к Кумуковой С.Р., Батдыевой О.С., Эркенову Ю.И. о защите права собственности - удовлетворить в части.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) от Кумуковой С.Р., "дата" года рождения, прож. "адрес" Хубиевой Ф.М., "дата" года рождения, прож. "адрес" по договору купли-продажи от 7 сентября 2000 года, заключенному между Хубиевой Ф.М. и Кумуковой С.Р. в интересах которой действовал Эбзеев А.Ю..

Признать недействительным договор дарения земельного участка от 22 июня 2015 года, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ), заключенный между Кумуковой С.Р. и Батдыевой О.С..

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 3 сентября 2015 года, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ), заключенный между Батдыевой О.С. и Эркеновым Ю.И..

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Эркенова Ю.И. N ... на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ).

В удовлетворении исковых требований Хубиевой Ф.М. к Кумуковой С.Р., Батдыевой О.С., Эркенову Ю.И. о признании недействительным свидетельства о праве собственности и признании права собственности Эркенова Ю.И. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) отсутствующим отказать.

В удовлетворении исковых требований Эркенова Ю.И. к Хубиевой Ф.М. о признании добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ( ... ) - отказать.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.