Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 15 июля 2016 г. по делу N 33-2658/2016

судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной ЛА,

судей: Емельяновой ЮС, Марисове АМ,

при секретаре Скороходовой ЕА

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска к Пермякову Б.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска на решение Кировского районного суда г. Томска от 29 марта 2016 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, судебная коллегия

установила:

Муниципальное образование "Город Томск" (далее - МО "Город Томск") в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска (далее - Департамент недвижимости) обратилось в суд с иском к Пермякову БС о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование требований указано, что 29.10.1996 на основании постановления мэрии г. Томска N 328 от 16.08.1995 с Пермяковым БС заключен договор аренды земельного участка площадью /__/ кв.м по адресу: /__/. Дополнительными соглашениями N 31 от 05.12.2000, от 21.05.2010 изменялись условия договора в части указания его площади на /__/ кв.м, срок действия договора установлен как неопределенный. 25.10.2013 ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды данного участка и необходимости передачи его арендодателю. Договор аренды считается расторгнутым с 12.12.2013. Однако земельный участок по акту приема-передачи передан не был, Пермяков БС продолжает им пользоваться, плату за пользование участком не вносит. Истец просил суд, с учетом уменьшения размера исковых требований, взыскать с ответчика в пользу МО "Город Томск" в лице Департамента недвижимости сумму задолженности по арендной плате за период с 04.02.2013 по 12.12.2013 в размере /__/ руб., пени за период с 03.04.2001 по 12.12.2013 в размере /__/ руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2013 по 10.11.2015 в размере /__/ руб.

Представитель истца Андреева ДС в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уменьшения по изложенным основаниям, уточнила период начисления пени - с 16.02.2013. Указала, что в случае невозможности использования земельного участка по целевому назначению арендатор обязан был обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора. Поскольку с таким требованием ответчик не обращался, оснований для освобождения его от внесения арендной платы до момента прекращения договора не имеется.

Ответчик Пермяков БС иск не признал, указал, что на момент заключения договора аренды проезд к участку имелся, в период с 1996 по 1998 годы он начал строительство фундамента. В 2006 году земельный участок был поставлен на кадастровый учет. Однако в 2010 году владелец смежного земельного участка перегородил проезд и он был лишен возможности использовать участок по целевому назначению. При обращении в Администрацию города было установлено, что в границах земельного участка имеются красные линии. В 2012 году Администрацией было отказано в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в связи с не обеспечением доступа к участку.

Обжалуемым решением на основании ст. 309, 310, п. 2 ст. 328, ст. 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Андреева ДС просит отменить решение, принять новое об удовлетворении исковых требований. Указывает, что требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе об установлении сервитута, должно было исходить от арендатора данного участка, при этом арендатор должен был доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми. Полагает, что ответчиком не было представлено доказательств того, что на момент заключения договора аренды он не знал и не мог знать о возможном ограничении в пользовании участком.

В отзыве на апелляционную жалобу Пермяков БС полагает решение законным, подлежащим оставлению без изменения, доводы жалобы - необоснованными.

В соответствии с требованиями ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах этих доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.10.1996 между мэрией г. Томска и Пермяковым БС заключен договор аренды N ТО-21-4909 земельного участка, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, для строительства индивидуального жилого дома на срок до 24.10.1998. Дополнительным соглашением N 31 от 05.12.2000 срок действия договора продлен до 24.10.2002, а на основании дополнительного соглашения от 21.05.2010 определен кадастровый номер земельного участка /__/, установлен срок действия договора - на неопределенный срок, площадь земельного участка - /__/ кв.м.

В силу п. 2.3. договора аренды плата за землю вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно уведомлению N 8973 от 25.10.2013 Департамент недвижимости отказывается от исполнения договора аренды земельного участка N ТО-21-4909 от 29.10.1996 в соответствии с п. 8.1 договора аренды.

Срок прекращения действия договора аренды - 12.12.2013 в судебном заседании сторонами не оспаривался.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из отсутствия вины арендатора в приостановлении выплаты арендных платежей.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации - встречное обязательство).

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Письмом директора муниципального учреждения "Архитектурно-планировочное управление" N 803 от 08.09.2010 Пермякову БС отказано в подготовке градостроительного плана предоставленного ему в аренду земельного участка, поскольку согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск" этот участок расположен в зоне ОЖ, где размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено ни одним из видов разрешенного использования.

Согласно ответу Администрации г. Томска на обращение Пермякова БС N 3068-з от 26.10.2010 территория земельного участка по адресу: /__/, расположена в зоне общественно жилого назначения, применительно к указанной территориальной зоне (ОЖ) решением Думы г. Томска от 21.09.2010 N 1570 установлен условно разрешенный вид использования "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на 1 семью в 2-3 этажа с придомовыми участками". Отмечено, что планируется изменение красных линий в районе участка. Пермякову БС предложено после утверждения проекта планировки магистральной улично-дорожной сети и утверждения красных линий повторно обратиться за предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Из сообщения Администрации г. Томска N 3370-з от 16.12.2011 следует, что при рассмотрении вопроса о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу: /__/ установлено, что земельный участок расположен внутри застройки индивидуальными жилыми домами, проезд к нему возможно осуществить по территории земельных участков, находящихся на правах собственности третьих лиц, при условии обременения этих участков частным сервитутом. Комиссией принято решение о направлении пакета документов по указанному вопросу в Департамент правового обеспечения.

Постановлением мэра г. Томска N 160 от 21.02.2012 в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка Пермякову БС отказано. В качестве причин указано на необеспечение доступа к земельному участку от земельных участков общего пользования, а также на то, что использование участка для индивидуального жилищного строительства препятствует рациональному использованию земель, поскольку размещение объекта планируется в глубине застроенного квартала.

Данные обстоятельства участниками процесса не оспаривались.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лишил Пермякова БС возможности использовать земельный участок по прямому назначению, а уведомление ответчика об этом Администрацией освободило последнего от обязанности сообщать арендодателю о невозможности пользоваться предметом аренды, предоставленным для строительства индивидуального жилого дома, судебная коллегия находит верным. Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего и от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная правовая позиция согласуется также с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Довод жалобы об отсутствии доказательств того, что на момент заключения договора аренды Пермяков БС не знал и не мог знать о возможных ограничениях в использовании земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

Как следует из пояснений ответчика в судебном заседании, при заключении договора аренды и выполнении работ по возведению фундамента подъезд к участку имелся, однако впоследствии был прегражден в связи с предоставлением Администрацией смежного земельного участка в аренду третьему лицу. Т.е. на момент заключения договора аренды таких ограничений не имелось, особенности расположения земельного участка, предоставленного Пермякову БС в аренду, в договоре аренды специально не оговорены.

При этом истцом в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств тому, что, исходя из имеющихся в свободном доступе на момент заключения договора аренды земельного участка в 1996 году нормативных документов Пермяков БС мог узнать об имеющихся либо планируемых ограничениях по использованию предоставляемого участка, с учетом того, что в Генеральный план муниципального образования "Город Томск", утвержденный решением Томского городского Совета народных депутатов от 21.05.1992, решениями Думы города Томска неоднократно вносились более позние изменения, а Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск" утверждены решением Думы города Томска от 27.11.2007.

Таким образом, в течение срока действия договора аренды арендодатель не смог обеспечить ответчику возможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, что явилось основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Довод апеллянта о том, что Пермяков БС как арендатор земельного участка не был лишен возможности предпринять самостоятельные меры для установления сервитута, не может послужить основанием для отмены решения суда.

Как видно из дела, одной из причин отказа ответчику в установлении условно разрешенного вида использовании земельного участка явилось указание на нерациональное использование земель при размещении объекта строительства в глубине застроенного квартала. Однако именно арендодатель, с учетом предоставленных ему полномочий, мог и должен был предвидеть, что вновь построенный объект будет окружен объектами, находящимися во владении третьих лиц. При указанных обстоятельствах получение разрешения на использование земельного участка по назначению было для ответчика заведомо невозможным.

Разрешая данное дело, суд первой инстанции правильно применил нормы гражданского права, регулирующие спорные правоотношения, приведя подробное обоснование своим выводам и дав исчерпывающую оценку представленным доказательствам.

Нарушений процессуального законодательства, которые могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, его надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Томска от 29 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: