Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 05 августа 2016 г. по делу N 33-3008/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей Шефер И.А., Ячменевой А.Б.,

при секретаре Жилякове А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Быстрицкой А.И. к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 25 апреля 2016 года.

Заслушав доклад судьи Худиной М.И., пояснения представителя ответчика МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Колодиной Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Быстрицкой А.И. Гавриловой Т.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Быстрицкая А.И. обратилась в суд с иском к МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком, расположенного по адресу: /__/, путем установления цены выкупа земельного участка в размере /__/ рублей.

В обоснование указала, что на основании постановления администрации г. Томска N 527-з от 10.03.2015 "О предоставлении в собственность земельного участка по адресу /__/" в ее адрес направлен проект договора купли-продажи данного земельного участка. В п. 3.1 договора выкупная цена земельного участка установлена в размере /__/ рублей, что более чем в два раза, по мнению истца, превышает рыночную его стоимость, определенную отчетом об оценке N 40/15 от 02.11.2015 в размере /__/ рублей. Копия отчета об оценке с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка были направлены ответчику, который, рассмотрев протокол разногласий, предложил условие договора о цене земельного участка разрешить в судебном порядке.

Представитель истца Быстрицкой А.И. - Гаврилова Т.В. в судебном заседании иск поддержала, согласилась с результатами судебной экспертизы и считала возможным определить цену выкупа земельного участка на основании результатов судебной экспертизы.

Представитель ответчика МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Колодина Е.В. иск не признала, поддержала письменный отзыв на иск, в котором указала, что стоимость земельного участка при отсутствии на нем объектов недвижимости должна соответствовать его рыночной стоимости, которая не должна превышать кадастровую стоимость имущества. Департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска был подготовлен отчет от 19.11.2015 об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по /__/ составляет /__/ рубля. Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет /__/ рублей, что ниже рыночной стоимости земельного участка, определенного в соответствии с отчетом, то выкупная цена была определена в размере кадастровой стоимости. Заключение судебной экспертизы не оспаривала.

Обжалуемым решением иск Быстрицкой А.И. удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и Быстрицкой А.И. при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, разрешенным использованием для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком, расположенного по адресу /__/, путем установления в п. 3.1 договора купли-продажи цены выкупа земельного участка в размере /__/ рублей. С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы в размере /__/ рублей, из которых 300 рублей по оплате государственной пошлины и /__/ рублей по оплате судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе представитель Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Колодина Е.В. просит отменить решение суда и принять новое.

Указывает, что суд необоснованно разрешилспор посредством назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. Полагает, что вместо данной экспертизы суд должен был назначить экспертизу отчета ООО ГК " /__/", которым рыночная стоимость спорного имущества определена в размере /__/ рублей, и разрешить спор в порядке проверки данного отчета.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Быстрицкой А.И. адвокат Гаврилова Т.В. считает ее доводы необоснованными.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца Быстрицкой А.И., извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации г. Томска от 14.08.2015 N 1054-з Быстрицкой А.И. предварительно согласовано предоставление земельного участка по адресу: /__/ (учетный номер /__/) площадью /__/ кв.м в целях его последующего предоставления для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом пане территории номер /__/.

В целях урегулирования земельных правоотношений Департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3.1 договора стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет /__/ рублей, которая определена ответчиком в соответствии с отчетом N 901115, выполненным ООО ГК " /__/".

Не согласившись со стоимостью (выкупной ценой) земельного участка, 11.01.2016 истец направила в адрес ответчика заявление об изменении выкупной цены земельного участка с протоколом разногласий в части п. 3.1 договора, предложив установить стоимость (выкупную цену) указанного земельного участка в размере /__/ рублей, определенную на основании отчета об оценке N 40/15, выполненного ИП Д.

Ответчик протокол разногласий не согласовал.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего иска данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались, не поставлены они под сомнение и в апелляционной жалобе.

В силу ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

На основании ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из п. 2 ст. 445 ГК Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу п. 1 ст. 446 ГК Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку для ответчика в связи с принятием постановления администрации г.Томска от 14.08.2015 N 1054-з заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным, материалами дела подтверждено наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 445 ГК Российской Федерации, у истца возникло право на предъявление настоящего иска.

Оспаривая решение, ответчик выражает несогласие с данной судом оценкой доказательств, положенных в основу определения покупной цены земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как следует из ч. 1 ст. 12 ГПК Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего кодекса.

В соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Согласно ч. 2 ст. 86 ГПК Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

На основании ч. 2 ст. 87 ГПК Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК Российской Федерации при возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд назначает экспертизу.

В целях определения цены договора купли-продажи судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: /__/.

Согласно экспертному заключению N 186А/16 от 31.03.2016, выполненному ООО " /__/", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, составляет /__/ рублей.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения при проведении оценки, суд определилстоимость отчуждаемого объекта в п. 3.1 договора в размере /__/ рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что настоящий спор подлежал рассмотрению, а выкупная цена земельного участка - определению в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" посредством проведения независимой экспертизы отчета ООО ГК " /__/" судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости данных объектов в целях из приватизации.

В силу ст. 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

На основании ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Из приведенных норм, в частности положений ст. 12, 13 Закона, следует, что разрешение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, то есть, в том числе в порядке экспертизы отчета (ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") является альтернативой судебному порядку разрешения спора.

В этой связи назначение экспертизы отчета ООО " /__/" N901115 от 19.11.2015, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по адресу: /__/, составляет /__/ рубля, не являлась для суда обязательной.

Кроме того, ходатайств о проведении таковой стороной ответчика не заявлено, при обсуждении вопроса о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка возражений относительно ее назначения и необходимости проведения экспертизы отчета ООО " /__/" от представителя ответчика не поступило (л.д. 100-101).

Помимо этого, экспертиза отчета общества " /__/" N 901115 от 19.11.2015 могла быть проведена по соглашению между ответчиком и саморегулируемой организацией оценщиков в порядке ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом при определении условий договора об установлении цены спорного имущества была дана оценка имеющимся в материалах дела доказательствам (отчету об оценке ИП Д. N 40/15 от 02.11.2015; отчету ООО ГК " /__/" N901115 от 19.11.2015; экспертному заключению ООО " /__/" от 31.03.2016) в их совокупности в порядке, предусмотренном ст. 67 и 86 ГПК Российской Федерации, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Доводы ответчика со ссылкой на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отклоняются судебной коллегией, поскольку разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые им по вопросам своего ведения, не являются обязательными для судов общей юрисдикции.

Иных доводов для проверки решения на предмет законности и обоснованности апелляционная жалоба не содержит.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 25 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: