Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 25 августа 2016 г. по делу N 11-12493/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Уфимцевой Т.Д.,

судей Никитенко Н.В., Киневой О.Н.,

при секретаре Гуня К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 25 августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" на решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 21 апреля 2016 года по иску акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Гусак Л.В. о расторжении договора N **** купли-продажи дома и земельного участка от 17 декабря 2014 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца Волощук Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - АО ЮУ КЖСИ) обратилось в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований, к Гусак Л.В. о расторжении договора N **** купли-продажи дома и земельного участка от 17 декабря 2014 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30 декабря 2014 года по 31 марта 2016 года в размере **** руб.; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 31 марта 2016 года по день фактического исполнения решения суда; признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ****, назначение нежилое, площадью **** кв.м, и земельный участок, площадью **** кв.м за АО "ЮУ КЖСИ".

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчицей 17 декабря 2014 года заключен договор N **** купли-продажи дома и земельного участка, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 22 декабря 2014 года. Свои обязательства истец исполнил, передал дом и земельный участок Гусак Л.В. В нарушение условий договора ответчицей стоимость дома и земельного участка в полном объеме произведена не была. Денежные средства в размере **** рублей до настоящего времени продавцом не получены. АО "ЮУ КЖСИ" была

направлена Гусак Л.В. претензия 24 июня 2015 года с требованием об уплате задолженности или расторжении договора, путем заключения соглашения о расторжении договора. Указанная претензия была получена 05 августа 2015 года, однако, указанное требование исполнено не было (л.д.9-13).

В судебном заседании представитель истца - Шарыпаева И.И. на исковых требованиях настаивала.

Ответчик Гусак Л.В. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Представитель Гусак Л.В. и третьего лица Фонда Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее - Фонд СИЖК) - Бузуев А.И. исковые требования не признал. Пояснил, что вины Гусак Л.В. в неоплате субсидии Фондом СИЖК нет. Она заключала договор купли-продажи при условии выплаты ей субсидии. Фонд СИЖК не исполняет свои обязательства по договору с Гусак Л.В. по вине истца, т.к. истец не исполняет свои обязательства. У Фонда собственных денежных средств нет.

Суд постановилрешение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе АО "ЮУ КЖСИ" просит решение суда отменить, ссылаясь на его необоснованность, указывают на то, что выводы вынесенного решения суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального права. Цена договора от 17 декабря 2014 года составляет **** рублей. Право собственности на жилой дом и земельный участок оформлено в надлежащие и предусмотренные договором сроки. Однако в свою очередь ответчица обязательства по оплате исполнила не в полном объеме, а именно **** рублей до сих пор не оплачено. Ссылается на нормы п.1 ст.486, п.1 ст.480, п.2 ст.489 ГК РФ, на п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Судом первой инстанции дана неверная оценка пояснениям и доказательствам, предоставленным сторонами в рамках рассмотрения указанного спора. На момент вынесения обжалуемого решения требования Фонда СИЖК к АО "ЮУ КЖСИ" были удовлетворены на сумму **** рублей и 28 марта 2016 года указанная сумма была списана в пользу Фонда. Таким образом, с указанного периода Фонд СИЖК имел возможность исполнить свои обязательства перед Гусак Л.В. по договору субсидирования, чтобы Гусак Л.В. в свою очередь имела возможность исполнить свои обязательства перед АО "ЮУ КЖСИ" по договору купли-продажи. Однако до настоящего времени фонд СИЖК продолжает не исполнять свои обязательства перед гражданами. Ответчиком в течение продолжительного времени не предпринимались никаких действий ни в части самостоятельной оплаты

2

договора купли-продажи, ни в части восстановления в судебном порядке своих прав по договору субсидирования в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору купли-продажи.

Представитель истца - Волощук Т.В. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Гусак Л.В., представитель третьего лица Фонда СИЖК судом апелляционной инстанции о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Верно установив обстоятельства, имеющие значение по настоящему делу, правильно применив к спорным правоотношениям нормы материального права, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции, исходя из п. 2 ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о том, что законных оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи дома и земельного участка в настоящем случае не имеется. ,

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими обстоятельствам дела и требованиям закона.

Доводы АО "ЮУ КЖСИ" о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, непринятии ответчиком в течение продолжительного времени никаких действий ни в части самостоятельно оплаты договора купли-продажи, ни в части восстановления в судебном порядке своих прав по договору субсидирования в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору купли-продажи, а также о неправильном применении норм материального права, судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно ст. 450 ч. 2 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной

з

степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ предусматривает условия продажи товара в кредит (ст. 488 ГК РФ) и продажу товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ).

В соответствии со ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются; в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора; стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, с целью развития строительной отрасли, развития рынка ипотечного кредитования, повышения качества строительства и увеличения доступности жилья для населения в Челябинской области создано ОАО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (в настоящее время АО

4

"ЮУ КЖСИ"). Корпорация учреждена Челябинской областью в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 15.08.2002 N51.

В 2011 году ОАО "ЮУ КЖСИ" создан Фонд Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию, целью которого является стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования посредством предоставления субсидии жителям Челябинской области на покрытие части первоначального взноса по ипотечным займам.

Решением Правления Фонда СИЖК от 11 августа 2014 года, оформленным протоколом N 3 заседания Правления Фонда СИЖК от 11 августа 2014 года, утверждены Целевые программы Фонда "Свое жилье", "Свое жилье - сотрудники", "Мой дом - сотрудники", а также финансовые сметы программ на период их действия.

16 декабря 2014 года между Фондом СИЖК и Гусак Л.В. (получатель) заключен договор о предоставлении безвозмездной выплаты (субсидии) N ****, по условиям которого фонд осуществляет безвозмездную выплату, направленную на формирование первоначального взноса в размере 55 % от стоимости объекта недвижимости на основании заявления о предоставлении безвозмездной выплаты (субсидии) на цели приобретения жилья, а также налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ; субсидирование производится за счет средств Фонда в соответствии с Целевой программой "Мой дом - сотрудники". Субсидированию подлежит сумма в размере **** рублей, которая включает в себя первоначальный взнос в размере 55% от стоимости жилья, что составляет **** рублей и налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ в размере **** рублей. Согласно п.2.3 договора субсидирование осуществляется перечислением денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора о приобретении жилья и договора ипотечного займа, что подтверждается предоставлением в Фонд зарегистрированных в установленном порядке договоров.

17 декабря 2014 года между ОАО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" и Гусак Л.В. был заключен договор N **** купли-продажи дома и земельного участка по условиям договора продавец передает, а покупатель принимает в собственность дом, расположенный по адресу: ****, назначение нежилое, площадью **** кв.м, кадастровый номер **** и земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для ведения дачно-садоводческого хозяйства (л.д. 16-22).

Разделом 3 договора предусмотрен порядок расчетов между сторонами, а именно п.3.1 общая стоимость объектов, указанных в п. 1.1.1-1.1.2

5

настоящего договора составляет **** рублей, в том числе **** рублей, в том числе НДС 18% за дом, указанный в п. 1.1.1 настоящего Договора; **** рублей за земельный участок, указанный в п. 1.1.2 настоящего договора. Согласно п.3.2 расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: п.3.2.1 денежная сумма в размере **** рублей в счет уплаты за приобретаемый земельный участок выплачивается в безналичном порядке за счет средств безвозмездной выплаты (субсидии), так и за счет средств, предоставляемых заемщику по Договору займа, в том числе: платеж в размере **** руб. выплачивается за счет средств безвозмездной выплаты (субсидии), предоставляемой покупателю Фондом Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию на основании Договора о предоставлении безвозмездной выплаты (субсидии) N **** от 16 декабря 2014 года, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, открытый в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь" в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю и предоставления в Фонд указанных договоров; заём в размере **** рублей зачисляется заимодавцем на счет покупателя, открытого в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь" и по его распоряжению перечисляется на расчетный счет продавца, открытый в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь"

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено: денежная сумма в размере **** рублей в счет уплаты за приобретаемый дом выплачивается покупателем в безналичном порядке как за счет средств безвозмездной выплаты (субсидии), так и за счет средств, предоставляемых заемщику по договору займа, в том числе: платеж в размере **** рублей выплачивается за счет средств безвозмездной выплаты (субсидии), предоставляемой покупателю Фондом Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию на основании Договора о предоставлении безвозмездной выплаты (субсидии) N **** от 16 декабря 2014 года, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь" в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю и предоставления в Фонд указанных договоров; займ в размере **** рублей зачисляется заимодавцем на счет покупателя открытого в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь" и по его распоряжению перечисляется на расчетный счет продавца, открытый в ЧФ ОАО Банк "Северный морской путь". При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом. Согласно п. 3.2.3 уплата денежной суммы в указанном п.п. 3.2.1,3.2.2 договора размере выплачивается в два этапа: п.3.23.1 платеж в размере **** рублей выплачивается за счет средств безвозмездной выплаты (субсидии), предоставляемой покупателю Фондом Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию на основании

6

Договора о предоставлении безвозмездной выплаты (субсидии) в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю; п.3.2.3.2 предоставление денежных средств в размере **** руб. по вышеуказанному договору займа N **** от 17 декабря 2014 года, производится заимодавцем в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление продавцом Документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом (л.д. 16-22).

Обязательства по оплате **** руб. ответчиком исполнены в полном объеме, что подтверждается карточкой счета 62, объяснениями представителя истца (л.д. 23).

Денежные средства в размере **** рублей до настоящего времени продавцом не получены.

Право собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре зарегистрированы на Гусак Л.В. в Управлении Росреестра по Челябинской области 22 декабря 2014 года, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.21).

24 июня 2015 года истцом Гусак Л.В. направлена претензия о наличии задолженности по состоянию на 24 июня 2015 года по оплате денежных средств в размере **** рублей. Предложено в течение 10 дней погасить задолженность, в случае отсутствия возможности погашения задолженности заключить соглашение о расторжении договора купли- продажи (л.д. 24).

Постановлением N18АП-13707/2015 Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2016 года решение Арбитражного суда Челябинской области от 24 сентября 2015 года по делу NА76-10417/2015 изменено. Исковые требования Фонда Содействия Ипотечному Жилищному Кредитованию удовлетворены частично. Взысканы с АО "ЮУ КЖСИ" в пользу Фонда СИЖК задолженность в размере **** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** руб. **** коп. В удовлетворении остальной части исковых требований Фонда СИЖК отказано. Указанная сумма была списана в пользу Фонда.

Оценивая представленные по делу доказательства и разрешая данный спор, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием правовых оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от17 декабря 2014 года.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за

7

дом и земельный участок ответчиком. Вместе с тем, сама по себе ссылка истца на отсутствие передачи денежных средств в счет оплаты стоимости дома и земельного участка стороной ответчика стороне истца, как на существенное нарушение договора покупателем является недостаточной для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

Как правильно указал суд, возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой, поскольку ГК РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - ст. 558) не содержит норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Вместе с тем, как уже отмечалось, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда в полной мере мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Аргаяшского районного суда Челябинской области от 21 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи:

8