Решение Ростовского областного суда от 22 сентября 2016 г. по делу N 3а-495/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ашрафьяна И.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца - Ночевка А.С.,

представителя Правительства Ростовской области - Байшева Ю.М.,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Ермоловой И.Е.,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что является сособственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метров (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений и демонстрационного зала строительных и отделочных материалов с правом продаж, офисных и складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Определение размера налоговой базы по уплате земельного налога в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика и составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца - Ночевка А.С., действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области - Байшев Ю.М., в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения административного иска, основанного на отчете оценщика, против результатов судебной экспертизы не возражал.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Ермолова И.Е., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Административный истец, Санамов Р.Г., Магомедхалимов Р.М., представители ООО "Бизнес-Строй", ООО СП "Дон-Штайн", ООО "ПАРА", ООО "Плюс", ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником (84/1000 долей в праве) земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метра (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений и демонстрационного зала строительных и отделочных материалов с правом продаж, офисных и складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для определения размера земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости).

Заявление правообладателя земельного участка от 28.12.2015 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25.01.2016 года.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N1 - N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону относительно достоверности отчета назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО12

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка земельных участков под коммерческое строительство (таблица 15) из выборки отобраны объекты-аналоги.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Применение конкретных корректировок экспертом объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными сетями, на площадь) (таблица 17).

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу. Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения представителя Администрации г.Ростова-на-Дону относительно выводов заключения эксперта не могут быть приняты во внимание, поскольку все суждения эксперта имеют соответствующее обоснование, разница между кадастровой стоимостью и установленной рыночной стоимостью объясняется различием в методике их определения.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению согласно выводу заключения эксперта в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, судебные расходы в соответствии с главами 10, 25 КАС Российской Федерации возлагаются на административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости является способом реализации права собственника) в виде взыскания расходов на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений и демонстрационного зала строительных и отделочных материалов с правом продаж, офисных и складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов