Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 сентября 2016 г. по делу N 11-13987/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Родиной А.К., Марченко А.А.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 сентября 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Андриевских Г.В. на решение Курчатовского районного суда города Челябинска от 12 апреля 2016 года по иску Андреевских Г.В. к Хакимовой Р., Юсуповой И.А., Вершининой Т.Р. об уменьшении покупной цены, возврате излишне уплаченной суммы.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Юсуповой И.А. по доверенности Шундяк Н.В., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Андреевских Г.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к Хакимовой Р., Юсуповой И.А., Вершининой Т.Р. о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка на сумму **** рублей до суммы **** рублей, взыскании в равных долях с ответчиков: соразмерного уменьшения покупной цены **** рублей, расходов на проведение оценки земельного участка в размере **** рублей, расходов на оказание юридической помощи в размере **** рублей, расходов на выполнение кадастровых работ в размере **** рублей, расходов на оплату госпошлины в размере **** рубля **** копеек.

Исковые требования мотивировала тем, что 29 июня 2015 года истец приобрела у ответчиков по договору купли-продажи следующее недвижимое имущество: земельный участок, жилой дом, индивидуальный гараж, баню за **** рублей. Земельный участок истцом был приобретен в соответствии с правоустанавливающими документами, площадью **** кв.м. Однако, при установлении новой границы с соседним земельным участком и проведении межевания, выяснилось, что фактическая площадь меньше на **** кв.м. и составляет **** кв.м. Истец считала, что она лишена возможности пользоваться земельным участком площадью **** кв.м., поскольку была введена продавцом (ответчиками по делу) в заблуждение относительно существенных характеристик приобретаемого земельного участка. Истец полагала, что ответчик продал ей земельный участок,

имеющий недостатки, вследствие этого и на основании ст. 15, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации просит соразмерно уменьшить покупную цену земельного участка и возместить ей убытки, составляющие излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи за часть земельного участка в размере **** кв.м., а также судебные издержки. Истец считала, что продавцы не надлежаще исполнили свои обязанности по предоставлению покупателю достоверной информации о продаваемом земельном участке, заведомо скрыв от покупателя истинную площадь земельного участка.

Истец Андреевских Г.В. в суде первой инстанции участия не принимала, извещена надлежащим образом, ее представитель Осипова О.В. уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики Хакимова Р., Юсупова И.А., Вершинина Т.Р. в суде первой инстанции при надлежащем извещении участия не принимали, их представитель Шундяк Н.В. исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях, указала, что при продаже земельного участка ответчики действовали добросовестно, не имеется доказательств предоставления истцу заведомо недостоверной информации о качественных свойствах продаваемого имущества.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Андреевских Г.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования. Считает, что судом не были приняты во внимания доказательства об уменьшении площади земельного участка. Кроме того, считает необоснованными доводы ответчиков о том, что никто из них не обладал специальными познаниями в области землеустройства, и вследствие чего фактическая площадь земельного участка не совпала с площадью, указанной документально. Андреевских Г.В. полностью доверяла сведениям, указанным в документах. Она, убедившись в достоверности предоставленных сведений для осуществления сделки купли-продажи, приобрела земельный участок, полагая, что он соответствует характеристикам, которые заявлены в правоустанавливающих документах. Каких-либо других документов, в том числе кадастрового паспорта, для осуществления сделки купли-продажи и перехода права собственности не требуется. Для принятия решения покупки и регистрации перехода права собственности на земельный участок было достаточно предоставленных продавцом документов. Кроме того, в качестве дополнительных мероприятий достаточно проверить земельный участок на наличие обременении, запретов, арестов, заказав выписку из ЕГРП, в которой также указана площадь ****

кв.м., причин для сомнений и недоверия продавцу у покупателя не возникло. Вместе с тем, в договоре купли-продажи от 29 июня 2016 года указаны основные характеристики проданного земельного участка, а именно площадь **** кв.м., следовательно, продавец продал покупателю объект недвижимого имущества не соответствующий характеристикам.

Истица Андреевских Г.В., ответчики Хакимова Р., Юсупова И.А., Вершинина Т.Р. в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Их смысла ст. 37 Земельного кодекса РФ следует, что для возникновения у покупателя права требовать уменьшение выкупной цены

земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 29 июня 2015 года между Хакимовой Р., Юсуповой И.А., Вершининой Т.Р. с одной стороны (продавцами) и Андреевских Г.В. с другой стороны (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер ****, расположенный по адресу: **** и находящиеся на указанном земельном участке жилого дома, общей площадью **** кв. м, индивидуального гаража, общей площадью **** кв. м, бани, общей площадью **** кв.м. Указанное недвижимое имущество приобретено за **** руб. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03 июля 2015 года.

Согласно свидетельству о праве собственности на наследство по закону от 02 октября 2014 года, ответчики Хакимовой Р., Юсуповой И.А., Вершининой Т.Р. получили по 1/3 доли наследство в виде земельного участка площадью **** кв. м с КН **** (л.д.73, т.1). Из кадастрового паспорт земельного участка по состоянию на 18.09.2006, также следует, что его площадь составляет **** кв.м, границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения о земельном участке внесены в ГКН на основании оценочной описи. Отсутствие координат характерных точек спорного земельного участка, ввиду отсутствия проведения межевых работ по состоянию на 02 марта 2016 года, следует также из письма филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области.

В материалы дела представлен межевой план по состоянию на 08 апреля 2016, выполненный кадастровым инженером Михайловой Т.А., из которого следует, что площадь земельного участка на дату составления межевого плана - **** (погрешность ****) кв.м. Вместе с тем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что ответчики, отчуждая спорный земельный участок в июне 2015 года предоставили истцу заведомо ложную информацию о предмете следки, поскольку на дату отчуждения земельного участка границы земельного участка сформированы не были, земельный участок был поставлен на кадастровый учет декларативно, ответчики получили земельный участок по наследству площадью **** кв.м., сведения о площади земельного участка **** кв.м были указаны в

правоустанавливающих документах на земельный участок с КН ****.

Заключая договор купли-продажи, принимая имущество в собственность, зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, Андреевских Г.В., действуя разумно и добросовестно, должна была принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как осуществление кадастровых работ могло быть произведено на момент приобретения земельного участка.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, у суда не было оснований полагать, что истица была умышленно введена в заблуждение ответчиком относительно продаваемого объекта - земельного участка.

Отклоняя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 37 Земельного кодекса РФ, а также принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены земельного участка на сумму **** руб. и взыскания её с ответчиков в пользу истца. Суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что на момент заключения сделки купли - продажи земельного участка с КН **** его границы не были сформированы в соответствии с действующим земельным законодательством, границы на местности не определены.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия также принимает во внимание, что при совершении сделки купли-продажи объектов недвижимости в июне 2015 года сторонами была определена цена сделки в размере **** руб. за все передаваемое Андреевской Г.В. имущество, а именно: земельного участка и находящиеся на нём строения в виде жилого дома, общей площадью **** кв. м, индивидуального гаража, общей площадью **** кв. м, бани, общей площадью **** кв.м. Стоимость каждого объекта недвижимости сторонами не определена. Таким образом, установить, что стоимость земельного участка на момент совершения сделки была согласована сторонами в какой-то определенной сумме, при указанных обстоятельствах не представляется возможным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в 1985 г. по 2001 г. площадь земельного участка изменилась в сторону уменьшения, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не являются юридически значимыми при разрешении настоящего дела.

Отчуждая спорный земельный участок, ответчики не могли знать о том, что площадь земельного участка после проведения межевых работ

составит **** кв.м. вместо **** кв.м. Данный земельный участок перешел к ответчикам по наследству, его площадь составляла **** кв.м., данная площадь также содержится в кадастровом паспорте по состоянию на 18.09.2016, в котором также указано, что границы земельного участка не установлены. При заключении договора купли-продажи спорного земельного участка покупатель производил визуальный осмотр покупаемого объекта, претензий к продавцу никаких не предъявил, доказательств того, что продавец вводил покупателя в заблуждение либо не представил все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи, суду представлено не было; отсутствовали какие-либо претензии и со стороны регистрирующего органа к документам, предоставленным сторонами для государственной регистрации. При таких обстоятельствах, оснований полгать, что ответчиками при отчуждении принадлежащего им земельного участка с КН **** были представлены истцу ложные сведения, которые в соответствии с положениями ст. 37 Земельного кодекса РФ предоставляют истцу право требования уменьшения покупной цены земельного участка, не имеется.

По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.

Однако надлежащих доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации о характеристиках спорного земельного участка, в частности его площади, в дело не представлено. Заключая договор купли-продажи, истец имела возможность в полном объеме ознакомиться с документацией на земельный участок и осмотреть его в натуре, в том числе при необходимости с привлечением специалистов, доказательств невозможности определения границ приобретаемого участка на местности до подписания договора купли-продажи ни в суд первой инстанции, ни с апелляционной жалобой в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Доводы жалобы о том, что ответчики, будучи родственниками должны были знать об изменении площади земельного участка, с 1985 г. по дату совершения сделки от 29 июня 2015 года являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

Вопреки доводам жалобы о том, что покупатель (Андреевских Г.В.) не обладала специальными познаниями и не могла знать, что фактическая площадь земельного участка иная, что она доверяла продавцу на основании предъявленных ей правоустанавливающих документов, оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку, с учетом установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств, оснований для применения п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ не установлено.

Таким образом, юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, материальный закон применен верно, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом также не допущено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда города Челябинска от 12 апреля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Андриевских Г.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи