Решение Липецкого областного суда от 29 сентября 2016 г. по делу N 3а-179/2016

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего

Михалевой О.В.

при секретаре

Беляковой И.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Борисова В.А. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Борисов В.А. обратился к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости. Рыночная стоимость названного земельного участка с КН N состоянию на 09.12.2013г. согласно представленному административным истцом Отчету N N ООО "СО-Эксперт" составляет "данные изъяты" руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Холодов В.Ю. иск поддержал, пояснив, что не согласен с выводами судебной экспертизы, поскольку полагает, что экспертом неверно подобраны объекты-аналоги при определении рыночной стоимости спорного земельного участка. Между объектами имеются существенные отличия по территориальному расположению, спектру их использования. Настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" рублей в соответствии с отчетом N N ООО "СО-Эксперт".

Представители административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова О.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области Юрина М.А. иск не признали, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 9 сентября 2016 года.

Истец, индивидуальный предприниматель Борисов В.А., представители 3 лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению равной рыночной.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности Борисов В.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу : "адрес" категория земель: земли населенных пунктов ? для автозаправочной станции (л.д.27).

По состоянию на 9.12.2013 г. установлена кадастровая стоимость названного земельного участка в размере "данные изъяты" руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области от 28.04.2016 г. г. N 426 Борисову В.А. отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного участка.(л.д.120-122).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной истец обосновывал отчетом о рыночной стоимости земельного участка ООО " СО-Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет по состоянию на 9.12.2013 г. "данные изъяты" рублей.

Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательства вышеуказанный отчет по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. (п.11)

В нарушение приведенных положений ФСО, в вышеуказанном отчете ООО "СО-Эксперт" отсутствует анализ рынка, т.е. анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. При этом земельные участки для объектов-аналогов N 1,N 2 и N 3 выбраны из нижней части рынка, что приводит к занижению общей стоимости спорного земельного участка.

Оценщиком не учтено наличие на оцениваемом земельном участке инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, канализация) и не произведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. При определении стоимости объекта оценки допущена арифметическая ошибка при определении корректировки на торг для объекта-аналога N 3.что приводит к искажению общей стоимости спорного земельного участка.

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий требованиям ФСО N 3 и 7, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО "СО-Эксперт" от 11.01.2016 г. не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу,

На основании определения суда ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" (эксперт Зарецких А.В.) проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 9.12.2013 г. составляет "данные изъяты" руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (объявлений газет,интернет-сайтов). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), "объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Эксперт в разделе "Обоснование введенных корректировок" пришел к обоснованному выводу о применении корректировок : скидка на торг, корректировка на вид прав на земельный участок, корректировка на местоположение, корректировка на наличие инженерных коммуникаций, а также содержится надлежащее обоснование неприменения иных видов корректировок.

В силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Из справочника оценщика недвижимости Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (издание третье) под редакцией Лейфера Л.А. следует, что для целей применения корректирующих коэффициентов земельные участки разделены на земельные участки: под офисно-торговую застройку, под индустриальную застройку, под объекты рекреации, под МЖС, под ИЖС, сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование оцениваемого земельного участка - автозаправочной станции (для размещения объектов коммерческого назначения), объект-аналог N1- под автосалон, торговый центр, N2- для строительства здания СТО, автосалона, N 3 - под непродовольственный магазин.

Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование сопоставимы, относятся к одному сегменту рынка

Вопреки доводам истца корректировка на местоположение земельных участков экспертом произведена. Доказательств неправильного применения корректировок экспертом не представлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 9 декабря 2013 г. составляет "данные изъяты" руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости сформированного и стоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области. Данное учреждение в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с распоряжением органа государственной власти субъекта Российской Федерации, утвердившего его кадастровую стоимость, либо принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. В силу изложенного в удовлетворении требований ИП Борисова В.А. к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" Липецкого района Липецкой области, категория земель - земли населенных пунктов - для автозаправочной станции, по состоянию на 09.12.2013 г., в размере равном его рыночной стоимости - "данные изъяты" руб. ( "данные изъяты" рублей).

В удовлетворении требований ИП Борисова В.А. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Липецкой области - отказать.

Датой обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 20.06.2016 года.

Решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В.Михалева

Решение в окончательной

форме принято 4.10.2016 г.