Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05 октября 2016 г. по делу N 33-12154/2016

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Федоренко В.Б.

судей Деева А.В., Поповой Н.Н.

при секретаре Филипове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

Скобелиной "данные изъяты" к Филипповой "данные изъяты" и Мартынович "данные изъяты", действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", об обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе - Мартынович Е.Г.

на решение Сухобузимского районного суда Красноярского края от 18 мая 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Скобелиной Раисы Ивановны удовлетворить частично.

Обратить взыскание по решению Сухобузимского районного суда от 09.07.2015 года по иску Скобелиной "данные изъяты" к Мартынович "данные изъяты" о взыскании денежных средств в виде задолженности по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.10.2013 года на заложенное имущество в виде жилого дома, принадлежащего Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Филипповой "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты"., принадлежащего Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Мартынович "данные изъяты", Филипповой "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты"

Взыскать с Мартынович "данные изъяты", Филипповой "данные изъяты" в пользу Скобелиной "данные изъяты" в счет возмещения судебных расходов по "данные изъяты" рублей с каждой.

В удовлетворении остальной части исковых требований Скобелиной "данные изъяты" отказть.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Сухобузимский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме".

Заслушав доклад судьи Федоренко В.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Скобелина Р.И. обратилась в суд с иском к Филипповой В.Р. и Мартынович Е.Г., действующей в своих интересах и в интересах малолетних Мартынович Д.Л., Мартынович А.Л., Мартынович А.Р., с требованиями об обращении взыскания на заложенное по договору купли продажи имущество. Требования мотивированы тем, что по условиям договора купли-продажи от 02.10.2013 г. Скобелина Р.И. продала ответчикам жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "данные изъяты" руб. из которых ответчики обязались оплатить ей 474 623 руб. в срок до 31.01.2014 года, однако свои обязательств нарушили. Вступившем в законную силу решением Сухобузимского районного суда Красноярского края от 09.07.2015 г., с Мартынович Е.Г. в пользу Скобелиной Р.И. взыскана задолженность по вышеуказанному договору купли-продажи в размере 539 210 руб. 35 коп.

Указывая на то, что в настоящее время задолженность по оплате за проданную квартиру не погашена, решение суда не исполнено, просила обратить взыскание на заложенное по договору купли продажи имущество, принадлежащее в равных долях ответчикам, в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, Сухобузимский район, пос.Борск, ул.Заречная, д.8, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов.

Судом постановленовышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Мартынович Е.Г., просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Указывает на то, что не произвел надлежащую оценку обстоятельствам связанным с размером задолженности ее задолженности и стоимости заложенного имущества. Кроме того, указывает на недопустимость обращения взыскания на предмет залога в силу того, что жилое помещение является единственным жильем.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения Скобелиной Р.И., разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте его рассмотрения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Исходя из содержания изложенных норм, у продавца возникло право по своему выбору потребовать оплаты товара либо его возврата.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Принимая во внимание, что просрочка исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры составляет более полутора лет, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов оценки квартиры, требования истца об обращении взыскания на квартиру законно и обоснованно удовлетворено судом.

Согласно ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество

осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не

предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на

которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание,

осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке

(залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по

кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,

основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если

иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5,6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке

(залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает все требования залогодержателя к

залогодателю в том объеме, который он будет иметь к моменту удовлетворения требований

залогодержателя, включая, но не ограничиваясь, уплату залогодержателю основной суммы

займа по договору займа полностью, предусмотренной договором об ипотеке, а также суммы

возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением

заемщиком своих обязательств все неустойки, штрафные санкции, а также возмещение

судебных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и

необходимых расходов залогодержателя по реализации заложенного имущества.

На основании п. 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на

имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества

названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или

ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой

или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не

предусмотрено иное.

Из содержания пп.4 п.2 ст. 54 указанного Закона следует, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 02.10.2013 г. между Скобелиной Р.И., действующей в качестве продавца, ответчиком Мартынович Е.Г. и её детьми, Мартынович Д.Л. 20.09.2003 г.р., Мартынович А.Л. 15.02.2008 г.р., Мартынович А.Р. 19.05.2011 г.р. и Филипповой В.Р. 15.10.1997 г.р., в качестве покупателей (по 1/5 доле) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "данные изъяты"

Цена жилого дома сторонами согласована в п.3 договора, в размере 850 000 руб., из которых 10000 руб. переданы продавцу до подписания договора, 380 376 руб. 80 коп. подлежали оплате после регистрации договора за счет средств федерального бюджета, предоставленных в виде материнского (семейного) капитала, а 459 623 руб. 20 коп., должны быть оплачены до 31.01.2014 г.

Кроме того, между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка по этому же адресу. Согласно п.2.1 договора цена сторонами согласована в размере 50 000 руб., из которых 30 000 руб. ответчик обязалась оплатить до 30.10.2013 г., а 20 000 руб. до 31.01.2014 г.

Во исполнение обязательств покупателя по договорам ответчик передала Скобелиной Р.И. 45 000 руб. из личных денежных средств, и 380 376 руб. 80 коп. было перечислено Пенсионным фондом РФ.

Окончательного расчета за дом и земельный участок ответчик не произвела.

Вступившим в закону силу решением Сухобузимского районного суда Красноярского края от 09.07.2015 г. исковые требования Скобелиной Р.И. к Мартынович Е. Г., действовавшей в своих интересах и в интересах своих детей о взыскании суммы задолженности по договорам удовлетворены, взыскано 474 623 руб. 20 коп. Кроме того, взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2014 г. по 01.06.2015 г. в сумме 52 752 руб. 39 коп.

В настоящее время решение суда о взыскании денежных средств в счет погашения задолженности по договору купли-продажи не исполнено.

Согласно заключению N 2д/2016, подготовленного ООО "Альянс - Оценка", общая стоимость заложенного имущества по состоянию на 05.04.2016 г. составляет 500 000 руб. (жилой дом 270 000 руб., земельный участок 230 000 руб.).

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательства исполнения своих обязательств Мартынович Е.Г. по современной оплате переданного дома и земельного участка по адресу: "данные изъяты" неисполнение решения Сухобузимского районного суда Красноярского края от 09.07.2015 г., просрочку исполнения обязательств более двух лет, сумму неисполненного обязательства (более 5 % от стоимости имущества на которое обращается взыскание), судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для обращения взыскания на дом и земельный участок принадлежащие ответчикам, законным и обоснованным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться начальной продажной стоимостью заложенного имущества, установленной судом на основании заключения N 2д/2016, подготовленного ООО "Альянс - Оценка" от 05.04.2016 г., поскольку указанное заключение не отвечает критериям объективной стоимости объекта оценки, не содержит достаточную исследовательскую часть, а так же исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, с использование установленных методик.

В связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым изменить начальную продажную стоимостью заложенного имущества, установив ее в размере 720 000 руб., исходя из восьмидесяти процентов стоимости земельного участка и дома, установленной в договоре купли-продажи от 02.10.2013 г.

Ссылка в апелляционной жалобе о недопустимости обращения взыскания на дом в связи с тем, что он является единственным жильем для ответчиков, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку действующим законодательством обращение взыскание на единственно пригодное для постоянного проживания помещение допускается в случае если оно является предметом ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Кроме того, факт частичной оплаты вышеуказанного недвижимого имущества по договору 02.10.2013 г. в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа кредитору в требовании об обращении взыскания на заложенное имущество.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сухобузимского районного суда Красноярского края от 18 мая 2016 года, изменить в части установления начальной продажной стоимостью заложенного имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, установив его стоимость в размере 720 000 руб.

В остальной части вышеуказанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Мартынович Е.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий: В.Б.Федоренко

Судьи: А.В. Деев

Н.Н. Попова