Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 16 сентября 2016 г. по делу N 33-3585/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И.,

судей Величко М.Б., Шефер И.А.,

при секретаре Пензиной О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Рудницкой Е. И. к Потехиной В. А., Потехину С. А. о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков

по апелляционным жалобам ответчиков Потехиной В. А., Потехина С. А., представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" Анисимовой Н. В. на решение Северского городского суда Томской области от 02 июня 2016 года.

Заслушав доклад судьи Величко М.Б., объяснения представителя ответчиков Куц Е.И., представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" Анисимовой Н.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Рудницкая Е.И. обратилась в суд с иском к Потехиной В.А., Потехину С.А., в котором с учетом уточнения исковых требований просила расторгнуть договор купли-продажи от 02.06.2015, взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу убытки в размере /__/ руб., из которых: /__/ руб. - сумма по кредитному договору N /__/ от 06.05.2015, /__/ руб. - сумма по договору предоставления целевого жилищного займа N /__/ от 06.05.2015, /__/ руб. - проценты.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 02.06.2015 заключила с ответчиками договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/, обязательства по которому исполнила, оплатив ответчикам денежные средства в размере /__/ руб. В момент заключения договора сведений об обременении данного жилого помещения правами третьих лиц ответчиками не представлено. Вместе с тем 30.06.2015 ей стало известно о том, что на основании решения Северского городского суда от 18.03.2015 Потехин О.Г. имеет право пользования спорной квартирой.

В судебном заседании истец Рудницкая Е.И., ее представитель Бортников С.В. исковые требований поддержали по основаниям, изложенным в иске, указав, что о наличии права третьего лица на квартиру истец не знала. Денежные средства были перечислены кредитной организацией на ее счет, после чего она их перечислила на расчетный счет Потехиной В.А. При регистрации сделки отсутствовали сведения о наличии обременения на спорную квартиру.

Представитель ответчиков Куц Е.И. исковые требования не признал, пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи Рудницкая Е.И. знала о регистрации Потехина О.Г. в приобретаемом жилом помещении, а также о том, что он имеет право пользования спорной квартирой.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" Анисимова Н.В. указала на отсутствие оснований считать, что спорная квартира обременена правами третьих лиц, поскольку фактическое незаконное использование спорной квартиры третьим лицом не является обременением этого имущества. На момент рассмотрения документов на кредитуемый объект недвижимости, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленной в Банк, правопритязаний в отношении спорной квартиры зарегистрировано не было. При заключении договора купли-продажи истец знала о том, что Потехин О.Г. имеет право проживания в спорном жилом помещении, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется.

Третье лицо Потехин О.Г. считал исковые требования обоснованными, пояснил, что ответчики предлагали ему сумму в размере /__/ руб., если он снимется с регистрационного учета из спорного жилого помещения, однако он отказался от указанного предложения. О продаже квартиры он не знал.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков Потехиной В.А., Потехина С.А.

Решением Северского городского суда Томской области от 02.06.2016 исковые требования Рудницкой Е.И. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик Потехина В.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение, указав, что на момент заключения договора купли-продажи истцу было известно о том, что Потехин О.Г. зарегистрирован в спорном жилом помещении, имеет право им пользоваться, соответственно, она должна была предвидеть сложившуюся ситуацию и действовать осмотрительно.

В апелляционной жалобе ответчик Потехин С.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение, в обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе ответчика Потехиной В.А.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" Анисимова Н.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ссылаясь на п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ, указывает, что при заключении договора купли-продажи Рудницкая Е.И. знала о том, что Потехин О.Г. зарегистрирован в спорной квартире (п. 9 договора купли-продажи от 02.06.2015) и имеет право в ней проживать. Вместе с тем отсутствуют основания считать, что данная квартира обременена правами третьих лиц, поскольку фактическое незаконное использование жилого помещения третьим лицом не является обременением этого имущества. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленной в Банк, на момент рассмотрения документов на кредитуемый объект недвижимости правопритязаний в отношении спорной квартиры зарегистрировано не было, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду обременения спорного имущества правами третьих лиц не имеется.

Не установив основания для отложения судебного разбирательства, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не нашла.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Судом установлено, следует из материалов дела и участниками не оспорено, что между истцом Рудницкой Е.И. и ответчиками Потехиной В.А., Потехиным С.А. заключен договор купли-продажи от 02.06.2015, предметом которого является жилое помещение площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/; Рудницкой Е.И. надлежащим образом исполнена обязанность по оплате стоимости жилого помещения в размере /__/ руб., из которых /__/ руб. первоначальный взнос по договору целевого жилищного займа N /__/ от 06.05.2015, а /__/ руб. - кредитные средства ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору N /__/ от 06.05.2015 (л.д. 29, 30, 35), по которому проценты за пользование кредитом за период с 06.05.2015 по 16.03.2016 составили /__/ руб.

Правильность установления указанных обстоятельств не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия в данной части проверку решения не осуществляет.

Суд с учетом установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, правоотношений сторон, а также подлежащего применению закона

ст. 450, 451, 452, 460 ГК РФ, положения которых приведены в решении суда, обоснованно исходил из того, что на момент совершения сделки купли-продажи 02.06.2015 Рудницкой Е.И. не было известно о том, что третье лицо Потехин О.Г., являющийся бывшим членом семьи собственников спорной квартиры Потехиной В.А., Потехина С.А., имеет притязания на спорное жилое помещение, однако продавцы об этом не поставили в известность Рудницкую Е.И.; договор купли-продажи заключался исходя из рыночной стоимости данной квартиры, существовавшей на момент совершения сделки, определенной без учета сохранения за Потехиным О.Г. права пользования спорной квартирой, что значительно ущемляет права Рудницкой Е.И. как собственника спорного жилого помещения на его использование для проживания своей семьи, поэтому обоснованно пришел к выводам, что Рудницкая Е.И. в момент заключения договора купли-продажи квартиры была введена ответчиками в заблуждение относительно того, что все лица, зарегистрированные в спорном жилом помещении, в том числе Потехин О.Г., не являющийся собственником квартиры, будут сняты с регистрационного учета, вселение по решению суда Потехина О.Г. в спорную квартиру после заключения сделки является существенным обстоятельством для Рудницкой Е.И., влияющим на заключение сделки, которая с учетом данного обстоятельства на таких условиях не заключила бы договор купли-продажи квартиры 02.06.2015, в свою очередь это дает Рудницкой Е.И. основания требовать расторжения договора и возмещения убытков, а потому, определив размер убытков как сумму, уплаченную по договору купли-продажи, и проценты за пользование кредитом, правомерно удовлетворил иск Рудницкой Е.И.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционные жалобы не содержат новых доводов и ссылок на обстоятельства, которые не были предметом оценки суда первой инстанции, повторяют позицию Потехиной В.А., Потехина С.А., а также третьего лица ПАО "Сбербанк России" в суде первой инстанции, не могут быть признаны основанием для отмены судебного решения, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и фактически сводятся к несогласию с выводами суда, вместе с тем основания для иных выводов по делу отсутствуют.

Так, решением Северского городского суда от 18.03.2015 по делу по иску Потехина О.Г. к Потехиной В.А., Потехину С.А. о вселении в указанное жилое помещение, возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, передать ключи от квартиры исковые требования Потехина О.Г. удовлетворены. Указанное решение суда вступило в законную силу 05.06.2016.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи 02.06.2015 ответчикам Потехиной В.А., Потехину С.А. было известно о наличии притязаний на указанное жилое помещение со стороны Потехина О.Г.

Пунктом 6 договора купли-продажи от 02.06.2015 предусмотрено, что до подписания настоящего договора продавцы Потехина В.А., Потехин С.А. гарантируют, что они являются полноправными и законными собственниками отчуждаемого жилого помещения, право собственности никем не оспаривается, жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, имущественными правами третьих лиц и иными гражданско-правовыми сделками не обременено.

Из п. 9 спорного договора купли-продажи от 02.06.2015 следует, что в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства Потехина В.А., Потехин С.А. и Потехин О.Г., которые обязались сняться с регистрационного учета в четырнадцатидневный срок после сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, а также утрачивают право пользования и проживания в отчуждаемом жилом помещении. При этом стороны предусмотрели, что ответственность за исполнение данного условия лежит на продавцах.

Решением Северского городского суда от 18.03.2015 подтверждается, что Потехина В.А., Потехин С.А. нарушили указанное условие договора.

Данное нарушение условий договора являются существенным, поскольку оно влечет для Рудницкой Е.И. такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку проживание в спорной квартире Потехина О.Г. после перехода права собственности, условиями договора не предусматривалось.

Решением Северского городского суда Томской области от 23.07.2015 подтверждается, что существенное изменение обстоятельств заключения договора вызвано причинами, которые Рудницкая Е.И. не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, вывод суда о том, что Рудницкая Е.И. в момент заключения договора купли-продажи квартиры была введена ответчиками в заблуждение относительно того, что все лица, зарегистрированные в спорном жилом помещении, в том числе Потехин О.Г., не являющийся собственником квартиры, будут сняты с регистрационного учета и не будут иметь притязания на проживание в ней, является верным.

Из того обстоятельства, что Рудницкая Е.И. знала о том, что Потехин О.Г. зарегистрирован в спорном жилом помещении, имеет право им пользоваться на момент подписания спорного договора, вопреки доводам апелляционных жалоб, не следует, что она должна была предвидеть сложившуюся ситуацию и действовать осмотрительно, поскольку в договоре купли-продажи предусмотрено, что Потехина В.А., Потехин С.А. гарантируют, что после регистрации перехода права собственности на квартиру никто из зарегистрированных в ней не будет сохранять за собой право пользования.

При этом судебная коллегия отмечает, что стороной ответчика не представлено доказательств того, что, заключая спорный договор купли-продажи, Рудницкая Е.И. согласилась принять квартиру, обремененную правом пользования ею Потехиным О.Г. Апелляционные жалобы также не содержат ссылок на их наличие.

Поскольку доводы апелляционных жалоб аналогичны позиции Потехиной В.А., Потехина С.А. в суде первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, мотивы по которым данные доводы были отвергнуты подробно изложены в решении суда и с ними соглашается судебная коллегия, учитывая, что апелляционные жалобы не содержат ссылок на новые обстоятельства, не исследованные судом, которые могли бы повлиять на его выводы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Северского городского суда Томской области от 02 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Потехиной В. А., Потехина С. А., представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" Анисимовой Н. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: