Постановление Президиума Томского областного суда от 31 августа 2016 г. по делу N 4Г-595/2016

Президиум Томского областного суда в составе:

председательствующего Школяр Л.Г.,

членов президиума: Синяковой Т.П., Ахвердиевой И.Ю., Полякова В.В., Павлова А.В., Сотникова А.В., Уваровой Т.В.

рассмотрел истребованное по кассационной жалобе Гребнева В. И. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12 апреля 2016 года дело по иску закрытого акционерного общества "Строительное управление Томской домостроительной компании" к Гребневу В. И. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права пользования жилым помещением, возврате недвижимого имущества, выселении, встречному иску Гребнева В. И. к закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании" о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Томского областного суда Уваровой Т.В., объяснения Гребнева В.И. и его представителя Фогельзанг Г.В., поддержавших кассационную жалобу, объяснения представителя ЗАО "Строительное управление Томской домостроительной компании" Супреновой И.Б. и представителя УМП "Томскстройзаказчик" Счастной Е.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, заключение прокурора Дружинина М.В., полагавшего возможным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12.04.2016 и оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13.01.2016, президиум Томского областного суда

установил:

закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании" (далее - ЗАО "СУ ТДСК", истец, управление) обратилось с иском к Гребневу В.И., просило суд:

-расторгнуть договор N 71 купли-продажи недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: /__/, от 20.03.2014, заключенный между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И.;

-выселить Гребнева В.И. из указанной квартиры;

-взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12000 рублей.

В обоснование требований указывало, что является собственником квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 15 этаже по адресу: /__/ (далее - квартира). 20.03.2014 между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой определена в /__/ руб. По условиям договора оплата производится покупателем в срок до 14.04.2014.

В тот же день 20.03.2014 подписан акт приема-передачи квартиры ответчику, ему переданы ключи, соответственно, ЗАО "СУ ТДСК" свои обязательства исполнило. Ответчик оплату стоимости приобретаемой квартиры в установленный договором срок не произвел, иных форм оплаты договором не предусмотрено.

Гребнев В.И. обратился к ЗАО "СУ ТДСК" со встречным иском, просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного с 20.03.2014 с ЗАО "СУ ТДСК, а также государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И.

В обоснование заявленных требований указывал, что 20.03.2014 между ним и ЗАО "СУ ТДСК" был заключен договор /__/ купли-продажи квартиры по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м за /__/ рублей. В день подписания договора им была произведена оплата стоимости покупки, квартира передана ему по акту приема- передачи, в котором также указано, что оплата по договору произведена в полном объеме, претензий по оплате стороны не имеют.

24.03.2014 документы для регистрации перехода права собственности были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра), однако по заявлению представителя ЗАО "СУ ТДСК" регистрация перехода права собственности по данной сделке была приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. До настоящего времени регистрация перехода права собственности по инициативе ответчика так и не была произведена.

Решением Октябрьского районного суда г. Томска от 13.01.2016 иск ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И. оставлен без удовлетворения, встречный иск Гребнева В.И. к ЗАО "СУ ТДСК" удовлетворён частично, суд вынес решение о регистрации перехода права собственности на квартиру /__/, общей площадью /__/ кв.м, от ЗАО "СУ ТДСК" к Гребневу В.И., взыскал с ЗАО "СУ ТДСК" в пользу Гребнева В.И. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии Томского областного суда от 12.04.2016 решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 января 2016 года отменено, по делу принято новое решение. Иск ЗАО "Строительное управление Томской домостроительной компании" к Гребневу В. И. удовлетворён частично, договор /__/ купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2014 года, заключенный между ЗАО "СУ ТДСК" и Гребневым В.И., расторгнут, Гребнев В.И. выселен из квартиры /__/, а в удовлетворении встречного иска к ЗАО "СУ ТДСК" о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права на него Гребневу В.И отказано.

31.05.2016 в президиум Томского областного суда Гребневым В.И. в лице представителя Фогельзанг Г.В. подана кассационная жалоба, дополненная впоследствии 24.06.2016, 30.06.2016, 21.07.2016, с просьбой отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12.04.2016, оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13.01.2016.

В обоснование жалобы Гребнев В.И. указывает, что основания для расторжения договора купли-продажи квартиры, заключённого 20.03.2014 с управлением, предусмотренные статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

При заключении спорного договора ни одна из сторон сделки не

предполагала оплаты по нему в виде денежных средств, поскольку данный

договор был заключён во исполнение трёхстороннего соглашения

от 20.03.2014 о выкупе у него домовладения, расположенного по адресу:

/__/.

Вывод судебной коллегии о том, что соглашение о выкупе домовладения от 20.03.2014 не вступило в законную силу, противоречит нормам материального права и доказательствам, свидетельствующим о том, что стороны соглашения приступили к его исполнению.

Для проверки доводов кассационной жалобы по запросу судьи от 06.06.2016 данное гражданское дело было истребовано и поступило в президиум Томского областного суда 17.06.2016.

Определением судьи Томского областного суда Уваровой Т.В. от 11.08.2016 кассационная жалоба Гребнева В.И вместе с делом передана для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции - президиум Томского областного суда.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

Положениями статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что суд не связан доводами, изложенными в кассационных жалобе, представлении, если он придет к выводу, что в интересах законности необходимо выйти за пределы этих доводов.

Под интересами законности, которые дают суду, рассматривающему дело, основания для выхода за пределы доводов кассационной жалобы (с учетом положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), следует, в частности, понимать необходимость обеспечения по рассматриваемому делу правильного применения норм материального или процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других лиц.

С учетом изложенного и в интересах законности президиум Томского областного суда считает необходимым при рассмотрении кассационной жалобы выйти за пределы ее доводов и обратить внимание в том числе на не указанные в жалобе существенные нарушения правовых норм, допущенные судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2,3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, решение суда следует считать законным и обоснованным при условии полного исследования всего предмета доказывания с установлением всех обстоятельств, подлежащих доказыванию, и при правильном применении норм материального и процессуального права.

Данные нормы судебными инстанциями при рассмотрении настоящего спора были нарушены.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 20.03.2014 между ЗАО "СУ ТДСК", УМП "Томскстройзаказчик", именуемые как "Сторона 1", и Гребневым В.И., именуемым как "Сторона 2", заключено соглашение о выкупе, согласно которому:

-ЗАО "СУ ТДСК", УМП "Томскстройзаказчик" - "Сторона 1" обязуются осуществить выкуп у Гребнева В.И. -"Сторона 2" 3/4 доли жилого дома, кадастровый /__/, общей площадью /__/ кв.м, 3/4 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общая площадь /__/ кв.м, кадастровый /__/, по /__/ в /__/, принадлежащие Гребневу В.И. на праве собственности (пункт 1.1.);

-Гребнев В.И. обязуется передать в собственность за выкупную стоимость, установленную пунктом 2.1. настоящего соглашения, Стороне 1 либо лицу, указанному Стороной 1, доли указанных объектов недвижимости, а Сторона 1 -УМП "Томскстройзаказчик" и управление оплачивает указанные доли (пункт 1.2.).В соответствии с разделом 2 данного соглашения стоимость доли указанного жилого дома и доли земельного участка составляет трехкомнатная квартира /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенная на 15 этаже жилого /__/ в /__/, стоимостью /__/ руб., а также денежная компенсация в размере /__/ руб. Указанная выкупная стоимость является окончательной, изменению не подлежит и является полной стоимостью за выкупаемые у Стороны 2 доли объектов недвижимости (пункт 2.1.).

При этом стороны сделки также договорились о том, что Гребнев В.И. обязуется передать УМП "Томскстройзаказчик" и ЗАО "СУ ТДСК", либо лицу, указанному ими, доли недвижимости за выкупную стоимость не позднее 30 календарных дней с момента заключения настоящего соглашения, Сторона 1 (УМП "Томскстройзаказчик" и ЗАО "СУ ТДСК") либо указанное ими лицо обязуются принять доли объектов недвижимости и оплатить выкупную стоимость, указанную в пункте 2.1. соглашения ( пункт 2.3.).

Сделку купли-продажи долей в праве собственности Гребнева В.И. на объекты недвижимости стороны обязались заключить в течение 45 дней с момента вступления в силу настоящего соглашения ( пункты 2.4., 2.5.).

В тот же день 20.03.2014 ЗАО "СУ ТДСК" и Гребнев В.И. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество-квартиру /__/, общей площадью /__/ кв.м (без учета площади лоджии), состоящую из 3-х комнат, расположенную на 15-ом этаже в жилом доме по /__/ в /__/. Стоимость приобретаемого имущества составляет /__/ руб., оплата производится в срок до 14.04.2014 (том дела 1, л.д. 51-52).

Отказывая управлению в удовлетворении иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны приступили к исполнению соглашения о выкупе домовладения от 20.03.2014, а обязательства Гребнева В.И. по оплате спорной квартиры исполнены надлежащим образом.

Отменяя данное решение суда, суд апелляционной инстанции посчитал, что стороны соглашения о выкупе от 20.03.2014 не приступили к его исполнению, поскольку возникновение прав и обязанностей по нему было поставлено в зависимость от отлагательного условия - заключения одновременно соглашений о выкупе не только с ответчиком, но и с владельцами недвижимости, расположенной по адресам: /__/ и /__/. При этом судебная коллегия посчитала, что Гребнев В.И. не доказал факт оплаты продавцу ОАО "СУ ТДСК" денежной суммы по договору купли-продажи переданной ему спорной квартиры, что является основанием для её расторжения и выселения ответчика из квартиры в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 450, ст. 486, ч. 4 ст. 453, 1102, 1004 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Президиум Томского областного суда с таким выводами судов согласиться не может.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск (заявление) удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

Частью 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела усматривается, что истец в ходе рассмотрения дела не отрицал, что передача денег в качестве оплаты стоимости квартиры, переданной ответчику по спорному договору, не предполагалась, так как 20.03.2014 было заключено трехстороннее соглашение между ЗАО "СУ ТДСК", УМП "Томскстройзаказчик", Гребневым В.И. о передаче истцу или другому лицу, указанному истцом, доли земельного участка и дома ответчиком, которые находились у него в собственности ( /__/) в счет приобретаемой квартиры.

Вместе с тем истец настаивал на том, что после начала исполнения указанного соглашения один из собственников земельных участков, расположенных по адресу: /__/, скончался и с его наследниками не было достигнуто соглашение о продаже земельного участка, а, значит, заключенное соглашение не вступило в законную силу.

Кроме того, Гребневу В.И. были переданы ключи от квартиры для того, чтобы он ее посмотрел, каким образом он в нее заселился, не известно. Оплата по соглашению о выкупе должна была производится взаимозачетом, документы о взаимозачёте подписаны не были.

Изложенное указывает на то, что обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения настоящего спора, является факт выполнения Гребневым В.И. условий договоров, заключённых с истцом, об оплате стоимости квартиры. Такая оплата в силу соглашения о выкупе от 20.03.2014 первоначально выражалась в передаче Гребневым В.И. принадлежащего ему имущества в виде доли в праве собственности на дом и земельный участок, что не отрицалось стороной истца.

Во исполнение условий соглашения о выкупе от 20.03.2014 сторонами по делу 24.03.2014 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области были преданы документы для регистрации перехода права собственности, права общей совместной собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: /__/, жилой дом, расположенный по адресу: /__/.

При этом, как следует из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 31.03.2014 N 01/107/2014-588, N 01/107/2014-587, от 01.07.2014 N 01/107/2014-588, N 01/107/2014-587, государственная регистрация перехода права собственности, права общей совместной собственности на объекты недвижимого имущества - земельный участок, жилой дом, расположенные по адресу: /__/, документы на которую были представлены 24.03.2014, в одностороннем порядке была приостановлена по заявлениям Бирюковой Г.В. с связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, а затем на основании заявлений Бирюковой Г.В. о возврате представленных документов без государственной регистрации (том дела 3, листы дела 202-203, 216-217).

В нарушение статей 12, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оставил данные доказательства без внимания, а судом первой инстанции вывод о том, что перечисленные документы доказывают факт исполнения Гребневым В.И. обязательства по оплате квартиры, сделан без полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела и анализа доказательств в совокупности.

Так, судебными инстанциями не было установлено, кем и на каком основании приостановлена государственная регистрация перехода права собственности, права общей совместной собственности на объекты недвижимого имущества - земельный участок, жилой дом, расположенные по адресу: /__/.

Кроме того, пунктом 2.5 трёхстороннего соглашения, заключённого 20.03.2014 ЗАО "СУ ТДСК", УМП "Томскстройзаказчик" (Сторона 1) и Гребневым В.И. (Сторона 2), принимал на себя обязательство заключить договор купли-продажи квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м (без учета площади лоджии), состоящей из 3-х комнат, расположенной на 15-ом этаже в жилом доме по /__/ в /__/, в течение 45 дней с момента вступления в силу настоящего соглашения со Стороной 2 (Гребнев В.И.) (том 3, л.д. 183).

Договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество-квартиру /__/, общей площадью /__/ кв.м (без учета площади лоджии), состоящую из 3-х комнат, расположенную на 15-ом этаже в жилом доме по /__/ в /__/, заключался сторонами настоящего спора в тот же день - 20.03.2014 (том 1, л.д. 9-10).

Однако суд не установилобстоятельства заключения данного договора купли-продажи одновременно с заключением соглашения о выкупе, которое согласно условиям не вступило в законную силу.

Установление указанных обстоятельств имеет значение для правильного определения характера правоотношений сторон и определения закона, который должен быть применен по данному делу, а соответственно, для правильного рассмотрения дела по существу.

Допущенные нарушения норм процессуального и материального права при разрешении судом апелляционной инстанции настоящего гражданского дела свидетельствуют о нарушении ст. 46 Конституции Российской Федерации, ст. 6, 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, гарантирующих эффективную судебную защиту и справедливое судебное разбирательство, являются существенными, поскольку повлияли на исход дела, могут быть преодолены только путем отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и постановить законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь п.2 ч.1 ст.390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Томского областного суда

постановил:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 13 января 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12 апреля 2016 года по делу по иску закрытого акционерного общества "Строительное управление Томской домостроительной компании" к Гребневу В. И. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права пользования жилым помещением, возврате недвижимого имущества, выселении, встречному иску Гребнева В. И. к закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании" о государственной регистрации перехода права собственности отменить.

Направить гражданское дело на новое рассмотрение в Октябрьский районный суд г. Томска.

Постановление президиума Томского областного суда вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в пределах срока, предусмотренного частью 2 статьи 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий