Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 14 октября 2016 г. по делу N 33-5728/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Жидковой О.В.,

судей Коничевой А.А., Чистяковой С.В.,

при секретаре Вариной С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 10.08.2016, которым удовлетворены исковые требования Серова Д.В..

Признаны незаконными действия Комитета по управлению имуществом города Череповца по признанию в одностороннем порядке недействующими договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007, договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007, договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007, договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007, договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007, договора N ... аренды земельного участка от 19.02.2007 с возвратом земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ... ; земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ... ; земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ... ; земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ... ; земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ... ; земельного участка с кадастровым номером N ... по адресу: "адрес", участок N ...

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., объяснения истца Серова Д.В., его представителя по доверенности Нестерова С.С., представителя ответчика Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашевой О.П., судебная коллегия

установила:

19.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом города Череповца (арендодатель) и Серовым Д.В. (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , по условиям которых арендодатель предоставил арендатору за плату в аренду для строительства индивидуальных жилых домов земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м соответственно, расположенные по адресу: "адрес", сроком до 17.01.2016 (Т.1 л.д.7-9, 15-17, 23-25, 31-33, 39-41, 48-50).

09.04.2012, 18.02.2013 Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца Серову Д.В. выданы разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на арендованных земельных участках по адресу: "адрес", сроком на 10 лет (Т.1 л.д.11, 19, 27, 35, 43, 52).

В период действия указанных договоров аренды истец возвел на земельных участках каркасные строения разной степени готовности, право собственности на которые, как на объекты незавершенного строительства, в установленном законом порядке не зарегистрировал.

10.03.2016 Комитетом по управлению имуществом города Череповца в адрес Серова Д.В. направлены уведомления об отказе от договоров аренды земельных участков N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... от 19.02.2007, возобновленных на тех же условиях на неопределенный срок, с требованиями передать арендуемые земельные участки по акту приема-передачи в срок до 01.04.2016, в связи с их неосвоением со ссылкой на часть 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (Т.1 л.д.12, 20, 28, 36, 45, 53).

31.03.2016 Серов Д.В. в письме, адресованном в Комитет по управлению имуществом города Череповца, в ответ на уведомления об отказе от договоров аренды земельных участков от 19.02.2007 выразил несогласие с действиями комитета и указал на невозможность возврата земельных участков, поскольку на них ведется строительство индивидуальных жилых домов, завершение работ планируется в конце 2016 года (Т.1 л.д.13).

Письмами Комитета по управлению имуществом города Череповца от 28.04.2016 Серову Д.В. в ответ на его обращение сообщено, что договоры аренды земельных участков от 19.02.2007 с 01.04.2016 являются недействующими, и предложено освободить земельные участки и передать их по акту приема-передачи представителю комитета в срок до 15.05.2016 (Т.1 л.д.14, 22, 30, 38, 47, 55).

24.06.2016 Серов Д.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, в котором просил признать незаконными действия ответчика по признанию в одностороннем порядке недействующими договоров аренды N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... от 19.02.2007 и требованию возврата земельных участков с кадастровыми номерами N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ...

В обоснование требований указал, что на арендуемых земельных участках установлены деревянные ограждения на свайном фундаменте, деревянные каркасные строения на железобетонных конструкциях, буро-набивные сваи, завезены строительные материалы. В связи с проведенными на участках работами, демонтаж и разбор объектов недвижимости и конструкций в установленный срок не представляется возможным, данные требования не соответствуют положениям норм действующего законодательства и условиям договоров, повлекут за собой причинение ему ущерба в значительном размере.

Истец Серов Д.В. и его представитель по доверенности Нестеров С.С. в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Дополнительно пояснили, что на участках ведется строительство, денежные средства, уплаченные в счет арендных платежей за первый и второй кварталы, приняты комитетом.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашева О.П. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась. Указала, что комитет реализовал свое право на расторжение договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, в одностороннем порядке. К окончанию первоначального срока действия договоров право собственности на завершенные строительством объекты недвижимости Серовым Д.В. не было оформлено.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом города Череповца просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Указывает, что право комитета отказаться от договоров аренды земельных участков закреплено в части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 7.3 указанных договоров. Кроме того, судом не принято во внимание то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером N ... на момент отказа от договора аренды не было начато и не велось строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается актами и фотоматериалами. Истцом не представлено достаточных доказательств того, что на участках ведется строительство именно жилых домов, поскольку в отсутствие проектной документации и договоров подряда на строительство назначение каркасов строений разной степени готовности установлено со слов Серова Д.В. Площадь строений и их строительный объем значительно отличаются от аналогичных данных, указанных в разрешениях на строительство. Уплаченные истцом арендные платежи могут быть возвращены ему на основании письменного заявления, которое в комитет не поступало.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, полагает решение подлежащим отмене.

Заявленные Серовым Д.В. требования об оспаривании действий Комитета по управлению имуществом города Череповца по расторжению в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков по существу сводятся к несогласию с односторонним расторжением со стороны арендодателя указанных договоров, в связи с чем настоящий спор подлежит разрешению в рамках искового производства в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у Комитета по управлению имуществом города Череповца оснований для признания договоров аренды земельных участков, заключенных с Серовым Д.В., недействующими и истребования у последнего арендуемого имущества, поскольку Комитетом по управлению имуществом города Череповца действие указанных договоров было возобновлено, приняты от Серова Д.В. арендные платежи, включая период после направления уведомления об отказе от договоров, арендуемые земельные участки арендатором используются по назначению.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков от 19.02.2007 N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , заключенные между Комитетом по управлению имуществом города Череповца и Серовым Д.В., после истечения срока их действия (17.01.2016) возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается уведомлениями Комитета по управлению имуществом города Череповца от 10.03.2016, направленными в адрес Серова Д.В.

Доказательств, подтверждающих обратное, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не представлено.

Из положений абзаца 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Из материалов дела следует, что пунктом 7.3 договоров аренды земельных участков от 19.02.2007 N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... предусмотрено право каждой из сторон при возобновлении договора на неопределенный срок в любое время отказаться от договоров, уведомив о прекращении действия договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.

Реализуя свое право, Комитет по управлению имуществом города Череповца в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 10.03.2016 направил арендатору Серову Д.В. уведомления об отказе от договоров аренды земельных участков от 19.02.2007 N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , возобновленных на неопределенный срок, с 01.04.2016 и необходимости возврата земельных участков до указанной даты.

Серов Д.В., получив указанные уведомления, 31.03.2016 направил в Комитет по управлению имуществом города Череповца свои возражения.

Таким образом, реализованное ответчиком право одностороннего отказа от исполнения сделки свидетельствует о расторжении договоров аренды земельных участков от 19.02.2007 N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... и прекращении арендных отношений с 01.04.2016 (по истечении 20 календарных дней с момента направления арендодателю уведомлений об отказе от договоров).

При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договоров.

Исследование вопроса об использовании или неиспользовании по назначению земельных участков имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное обстоятельство являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что в период действия договоров аренды земельных участков и разрешений на строительство он приступил к возведению объектов капитального строительства и на участках имеются объекты незавершенного строительства, не свидетельствуют о возникновении у истца исключительного права на приобретение в аренду данных земельных участков.

Согласно части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, подпунктом 10 которой предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, которым в свою очередь установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изложенному с 01.03.2015 в новой редакции (ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ), если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, право собственности на объекты незавершенного строительства истцом в установленном законом порядке не зарегистрировано, с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации или пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N171-ФЗ) истец к арендодателю не обращался, в связи с чем применение указанных положений закона в рамках рассматриваемого спора невозможно.

Оснований для применения к возникшим правоотношениям положений подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации), также не имеется, поскольку указанные положения применяются при совокупности условий, указанных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Совокупности таких условий по материалам дела не усматривается, поскольку с заявлением о предоставлении в аренду спорных земельных участков на новый срок ни до, ни после истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков (в данном случае до прекращения договоров аренды, обусловленного датой 01.04.2016), истец к арендодателю не обращался; доказательств, подтверждающих право собственности на объекты незавершенного строительства в обоснование возможности применения положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не представил.

Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 10.08.2016 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Серова Д.В. о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом города Череповца по одностороннему расторжению договоров аренды от 19.02.2007 N ... , N ... , N ... , N ... , N ... , N ... и требованию о возврате земельных участков - отказать.

Председательствующий: О.В. Жидкова

Судьи: А.А. Коничева

С.В. Чистякова