Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 06 октября 2016 г. по делу N 33-17629/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Минасян О.К., Молотиевского А.Г.,

при секретаре Назаренко М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Габазова Ж.А. к ООО "Новожуковский" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, встречному иску ООО "Новожуковский" к Габазову Ж.А. о признании недействительной сделки по выделению земельного участка, прекращении права собственности на выделенный земельный участок, по апелляционной жалобе Габазова Ж.А. на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 06 июня 2016 года. Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия

установила:

Габазов Ж.А. обратился в суд с иском к ООО "Новожуковский" о взыскании задолженности по арендной плате, мотивировав его тем, что 01.07.2008 года между собственниками земельных долей, в числе которых был истец (арендодатели) и ООО "Новожуковский" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН при множественности лиц на стороне арендодателя. По данному договору в аренду ООО "Новожуковский" был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 11 955,6 га в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В п. 4 данного договора указано, что Арендатор выплачивает Арендодателю ежегодно арендную плату не позднее 31 декабря в натуральном выражении, а именно: 2,5 тонны фуражного зерна на каждый земельный пай.

В марте 2014г. истец выделил свою земельную долю в виде отдельного земельного участка площадью 309,96 га по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

До настоящего времени ООО "Новожуковский" пользуется его земельным участком, договор аренды не расторгнут. До 28 марта 2014 года ему выплачена арендная плата, после этой даты арендная плата не выплачивалась. Период задолженности по арендной плате с 28.03.2014 по 31.12.2015 г.г. Ежегодно арендная плата выплачивалась в размере 35 тонн пшеницы и ячменя. За 2014 год ООО "Новожуковский" частично оплатил арендную плату в размере 8,25 тонн, не оплатил 26,75 тонн. В денежном выражении это 160 500 рублей (26,75 т х 6 000 р./т). За 2015 год задолженность по арендной плате составила 35 тонн, в денежном выражении 315 000 рублей (35 т х 9 000 р./т) Итого задолженность в денежном выражении составила 475 500 руб.

Уточнив исковые требования, Габазов Ж.А. просил суд признать расторгнутым договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2008 года в части земельного участка, принадлежащего Габазову Ж.А.; взыскать с ООО "Новожуковский" задолженность по арендной плате в натуральном выражении, обязав передать истцу 61,75 тонн зерна; взыскать судебные расходы.

ООО "Новожуковский" подало встречный иск к Габазову Ж.А., в котором со ссылкой на п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст.ст. 166-168 ГК РФ, просило суд признать недействительной ничтожную сделку по выделению Габазовым Ж.А. нового земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96га. из исходного земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия недействительности указанной сделки - прекратить право собственности Габазова Ж.А. на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96 га.

Основанием для признания недействительной сделки по выделу Габазовым Ж.А. нового земельного участка из исходного участка, находящегося в аренде у ООО "Новожуковский" по договору от 01.07.2008 года, по мнению ООО "Новожуковский", является отсутствие согласия арендатора на выдел Габазовым Ж.В. в марте 2014 года земельного участка в счет своей земельной доли. Действия Габазова Ж.А. привели к нарушению прав общества, т.к. направлены на уменьшение общей площади арендованного участка и изменение его границ.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 06 июня 2016 года иск Габазова Ж.А. удовлетворен частично.

Суд взыскал с ООО "Новожуковский" в пользу Габазова Ж.А. арендную плату в натуральном выражении, обязав передать Габазову Ж.А. 61,75 тонн зерна.

Взыскал с ООО "Новожуковский" в пользу Габазова Ж.А. расходы по уплате госпошлины в сумме 7 955 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Габазова Ж.А. отказано.

Встречный иск ООО "Новожуковский" удовлетворен.

Суд признал недействительной ничтожной сделку по выделению нового земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96 га из исходного земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, применил последствия недействительности указанной сделки, прекратил право собственности Габазова Ж.А. на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96 га, исключил из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о праве собственности Габазова Ж.А. на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96 га, сняв с кадастрового учета земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96 га, расположенный по адресу : АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Не согласившись с решением суда в части удовлетворения встречного иска, Габазов Ж.А. подал апелляционную жалобу.

В обоснование жалобы апеллянт приводит доводы о том, что ООО "Новожуковский" избран неверный способ защиты права, поскольку в данном случае законом предусмотрены специальные правовые последствия в случае несогласия арендатора земельного участка с выделом его доли в натуре. Иных правовых последствий, в том числе в виде признания прекращенным права собственности на земельный участок, в данном случае не предусмотрено. Однако ООО "Новожуковский" не воспользовалось предоставленным законом средством защиты, а избрало непредусмотренный законом в данном случае способом защиты, что привело не к восстановлению прав истца, а к нарушению прав ответчика Габазова Ж.А. Указывает, что вывод суда о том, что выдел земельного участка является сделкой, не основан на нормах права. Суд не учел, что закон не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на земельный участок отсутствие согласия арендатора на выдел доли в праве на земельный участок.

ООО "Новожуковский" принесены возражения на доводы апелляционной жалобы, в которых они просят оставить решение суда без изменения, доводы жалобы без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии истец, 3-и лица не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Габазова Ж.А. - Карюк Л.А., поддержавшую доводы жалобы, представителя ООО "Новожуковский"- Харченко М.Д., просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия полагает, что решение суда в обжалованной части подлежит отмене.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 01 июля 2008 года собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения, в числе которых был Габазов Ж.А., заключили с ООО "Новожуковский" договор аренды земельного участка с/х назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Договор аренды был заключен по итогам общего собрания собственников земельного участка 23 мая 2008 года, на котором было принято положительное решение о сдаче участка в аренду ООО "Новожуковский".

По данному договору собственники земельного участка передали в аренду ООО "Новожуковский" земельный участок с/х назначения площадью 11 955,6 га АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый N переданного в аренду участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный договор 25.08.2008 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

По условиям договора (п. 4) Арендатор ежегодно не позднее 31 декабря выплачивает Арендодателям арендную плату в натуральном выражении в размере 2,5 тонны фуражного зерна (ячмень, сорго и т.п.) на каждый земельный пай.

Габазову Ж.А. принадлежало 14 земельных паев.

Срок действия данного договора - до 31 декабря 2013 года.

24 сентября 2013 года договор аренды земельного участка с ООО "Новожуковский" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2008 года был продлен до 31 декабря 2019 года на основании дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 18.10.2013 года, вступило в силу с 01.01.2014 года (п. 3 доп.соглашения).

Наличие обременении у земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 11 955,6 га АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в виде аренды сроком до 31.12.2019 года подтверждается выпиской из ЕГРП.

Решение о продлении срока договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2008 года было принято на общем собрании собственников земельного участка 27 августа 2013 года.

В 2013 году Габазов Ж.А. принял решение выделить свои земельные доли в натуре из исходного земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

02 апреля 2013 года в газете Дубовского района Ростовской области "Светоч" было размещено объявление кадастрового инженера ФИО о согласовании проекта межевания земельного участка Габазова Ж.А., выделяемого в счет его земельных долей из земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно заключения кадастрового инженера ФИО. возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка Габазова Ж.А. не поступило.

02 мая 2013 года был составлен и утвержден проект межевания земельного участка Габазова Ж.А. площадью 309,96 га, выделяемого в счет его долей, из участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

28 февраля 2014 года на выделяемый земельный участок Габазова Ж.А. площадью 309,96 га, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сельхозугодия 23 479 га, расположенного в границах участка, составлен кадастровый паспорт, он был поставлен на кадастровый учет. Кадастровый номер образованного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

28 марта 2014 года за Габазовым Ж.А. на выделенный земельный участок площадью 309,96га. было зарегистрировано право собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 24.03.2016 года.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции указал, что анализ представленных материалов регистрационного и кадастрового дел на выделенный земельный участок Габазова Ж.А., иных материалов дела, позволяет прийти к выводу, что при выделении земельного участка Габазова Ж.А. в счет его земельных долей из исходного участка площадью 11 955,6 га АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, были допущены нарушения земельного законодательства, а именно положения ст.11.3 Земельного кодекса РФ, имеющие существенный характер и нарушающие права ООО "Новожуковский" как арендатора исходного участка. Суд пришел к выводу, что поскольку Габазов Ж.А., участвуя в общих собраниях участников долевой собственности, не выражал несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, то положения п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к нему применены быть не могут, в связи с чем при образование земельного участка площадью 309,96 га с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН путем выдела в счет земельных долей из состава земельного участка площадью 11 955,6 га в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, Габазов Ж.А. обязан был получить согласие арендатора исходного участка ООО "Новожуковский".

Суд указал, что по своей правовой природе выдел земельного участка Габазовым Ж.А. в счет своих долей из исходного участка являлся сделкой, которая должна соответствовать требованиям закона и иным правовым актам (ст. 153, 422 ГК РФ).

Сделка по выделу (образованию) Габазовым Ж.А. земельного участка в счет своих земельных долей не соответствует требованиям закона в части необходимости получения согласия арендатора исходного земельного участка на такой выдел.

Такая сделка является ничтожной, что прямо следует из содержания п. 2 ст. 168 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Поскольку незаконная сделка по выделу ГабазовымЖ.А. земельного участка в счет своих долей посягает на права и интересы арендатора участка, из которого образовывается участок Габазова Ж.А., то она относится к категории ничтожных сделок.

Учитывая, что иных способов восстановления нарушенного права арендатора ООО "Новожуковский" на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН гражданским законодательством не установлено, суд, удовлетворяя исковые требование ООО "Новожуковский" применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что правовыми последствиями недействительности ничтожной сделки являются не только прекращение права собственности на вновь образованный земельный участок Габазова Ж.А., но и исключение из ЕГРП записи о праве собственности на образованный участок и снятие его с кадастрового учета, суд счел возможным применить указанные последствия по данному спору.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку судом допущено неправильное применение норм материального права, что в силу положений ч.2 ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

В пункте ч.4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ закреплено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Между тем, указанная норма права носит общий характер, поскольку содержит общий перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка. Вопросы образования земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности собственников исходного объекта регулируются специальным законом (Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), на что прямо указано в ч. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Частью 3 статьи 11.5 Земельного Кодекса РФ также предусмотрено, что особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, в случае образования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо руководствоваться специальными нормами - Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Указанное правило распространяется и на выдел земельных участков в счет принадлежащих собственникам земельных долей.

Статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ предусмотрен порядок образования земельного участка, выделяемого в счет земельных долей.

При этом получение согласия арендатора на выдел земельного участка законом не предусмотрено.

Следовательно, выдел земельного участка Габазовым Ж.А. произведен в соответствии с положениями названного закона.

Ссылка суда на то, что Габазов Ж.А. принимая участи в общих собраниях не выражал несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в связи с чем положения п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к нему применены быть не могут, основан на неверном понимании норм материального права.

Так, в силу ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Содержание данной нормы не указывает на обязательность получения согласия арендатора при выделе земельного участка собственником, который ранее не возражал против передачи земельного участка в аренду.

Поскольку сам по себе выдел земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, обремененного договором аренды, не влечет прекращения обременения в отношении выделенного земельного участка, наличие возражений участника общей долевой собственности при заключении договора аренды имеет значение лишь для разрешения вопроса о сохранении такого рода обременения. Отсутствие указанных возражений влечет одновременную регистрацию обременения в виде аренды выделенного земельного участка с правом собственности на обозначенный земельный участок.

В спорной ситуации права арендатора защищены иным образом, нежели посредством придания юридической значимости согласию ООО "Новожуковское" на выдел участков из объекта долевой собственности.

Так, согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, законом предусмотрены специальные правовые последствия в случае несогласия арендатора земельного участка о выделе доли в натуре из арендованного земельного участка. Иных правовых последствий, в том числе в виде признания прекращенным права собственности на земельный участок в данном случае законом не предусмотрено.

Судебная коллегия считает, что ООО "Новожуковский" избрало не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. Истец, заявляя требования о признании сделки недействительной, не указал, между кем была совершена указанная сделка. Вывод суда о том, что выдел земельного участка является сделкой, не основан на нормах права. Кроме того, суду следовало обратить внимание на то, что специальный режим выдела и установления границ земельного участка в счет земельных долей устанавливается Федеральным законом от 24.07.2002г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ч.6 ст.27, ч.3ст.11.5 Земельного кодекса РФ). На основании части 1, части 2 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в индивидуальном порядке. Габазов Ж.А. воспользовался правом на выдел земельного участка в индивидуальном порядке. Процедура выдела Габазовым Ж.А. земельного участка была соблюдена, на публикацию сообщения в газете о выделе земельного участка от участников долевой собственности, а также и от арендатора ООО "Новожуковское" возражений не поступало. В отзыве на встречное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" указало, что постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка не требуется согласия арендатора в исходном земельном участке.

Судебная коллегия считает, что фактически под видом оспаривания сделки по выделу Габазовым Ж.А. нового земельного участка из исходного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который находится в аренде у истца, ООО "Новожуковское" оспаривает действия ФГБУ "Федеральной кадастровой палаты Росреестра" в лице филиала по Ростовской области и Управления Росреестра по Ростовской области по постановке земельного участка Габазова Ж.А. на кадастровый учет и признании права собственности. Между тем, такой способ защиты права законом не предусмотрен.

Таким образом, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Новожуковский" не имелось, в связи с чем в иске надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 06 июня 2016г. в части удовлетворения встречных исковых требований ООО "Новожуковский" к Габазову Ж.А. о признании недействительной ничтожной сделки по выделению нового земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96га из исходного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, применении последствий недействительности указанной сделки: прекращении права собственности Габазова Ж.А. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96га., исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о праве собственности Габазова Ж.А. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96га., снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 309,96га., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - отменить.

Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Новожуковское" к Габазову Ж.А. отказать.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11.10.2016г.

Председательствующий:

Судьи: