Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 07 июня 2016 г. по делу N 33-3674/2016

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Лариной В.С.,

судей Данцер А.В., Зелепукина А.В.,

при секретаре Федорове В.А.,

с участием адвоката Матыцына С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лариной В.С.

гражданское дело по иску ФИО91, ИП ФИО11 и ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" к ООО "Содружество" о признании незаконным части договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и применении последствий недействительности ничтожной сделки

по апелляционной жалобе представителя истцов ФИО9

на решение Новоусманского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ

(судья райсуда ФИО10)

УСТАНОВИЛА:

ФИО91, ИП ФИО11 и ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" обратились в Новоусманский районный суд "адрес" с названным иском указав, что ООО "Компания ЗЕМЛЯ ПРАВО" с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N. В отношении указанных участков в ЕГРП зарегистрировано обременение в виде аренды ООО "Содружество" на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, который ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законодательством порядке. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N был разделен собственником ООО Компания ФИО93 ПРАВО" на два земельных участка с кадастровыми номерами N. После внесения данных в ГКН и государственной регистрации прав на разделенные участки, участок с кадастровым номером N остался в собственности ООО "Компания ФИО93 ПРАВО", а земельный участок с кадастровым номером N был продан прежним собственником ФИО91 При этом в отношении вновь образованных участков в ЕГРП также зарегистрировано обременение в виде аренды ООО "Содружество". Спорный договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без проведения общего собрания участников долевой собственности арендуемого земельного участка и на основании доверенностей, не содержащих на то необходимых полномочий. Также указали, что в отношении земельного участка N отсутствуют документы, свидетельствующие о проведении с момента постановки на государственный кадастровый учет спорного участка ( ДД.ММ.ГГГГ) до регистрации договора аренды ( ДД.ММ.ГГГГ) какого-либо собрания участников долевой собственности на спорный земельный участок, в том числе собрания, на котором определялись бы условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду, то есть, нарушен, предусмотренный законом порядок передачи участка в аренду. Кроме того, в отношении спорного участка отсутствуют доверенности. Договор аренды был подписан неуполномоченным лицом, поскольку в тексте названных доверенностей не указан земельный участок с кадастровым номером N. Также указали, что ДД.ММ.ГГГГ ООО "Содружество" обратилось в Арбитражный суд "адрес" к ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" и кадастровому инженеру ФИО11 с заявлением о признании незаконными действий по межеванию земельного участка с кадастровым номером N путем его раздела в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами: N и N; применении последствий признания незаконными действий; снятии с кадастрового учета и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами: N; признании действующим государственный кадастровый учет и восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N.Подачей указанного заявления ООО "Содружество" создается угроза нарушения прав собственников указанных выше земельных участков, ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" и ФИО91, а также создается угроза нарушения прав ИП ФИО11, связанных с его профессиональной деятельностью в качестве кадастрового инженера.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истцы просили суд признать недействительным в части договор N аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении арендодателей, сформировавших земельные участки согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ и продавших впоследствии доли ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" ( 75 человек, которые указаны в протоколе собрания от ДД.ММ.ГГГГ: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО30, ФИО28, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84), считая его в данной части ничтожной сделкой ; применить последствия недействительности названного договора в виде погашения записи о государственной регистрации права аренды ООО "Содружество", произведенной ранее Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N;

N (т. 2 л.д. 92-93).

Решением Новоусманского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО91, ИП ФИО11 и ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" было отказано. (т. 2 л.д. 218, 219-225)

В апелляционной представителя истцов ФИО9 ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного и о принятии нового решения об удовлетворении иска.(т. 2 л.д. 230-235)

Лица, участвующие в деле, кроме адвоката ФИО8 представляющего интересы ФИО91, представителя ООО "Содружество" по доверенности ФИО85, представителя ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" по доверенности ФИО1, представителя ООО "Содружество" по доверенности ФИО86 в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились.

Поскольку о слушании дела в ГСК областного суда на ДД.ММ.ГГГГ неявившиеся лица были извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки ими не представлено, судебная коллегия, руководствуясь положениями ч.1 ст. 327 и ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения адвоката ФИО8 представляющего интересы ФИО91, представителя ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" ФИО1, поддержавших апелляционную жалобу, представителей ООО "Содружество" ФИО85, ФИО86, согласных с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание собственников земельных долей под председательством ФИО87, на котором было принято решение не утверждать границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Участникам общего собрания были разъяснены положения статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и принято решение о том, что участники общей долевой собственности будут самостоятельно по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться участком, находящимся в долевой собственности, в том числе имеют право выделить в счет земельных долей земельные участки осуществить последующее распоряжение указанными участками, а так же распоряжаться участком иным образом. Указанные сделки будут осуществляться доверенным лицом на основании выданных доверенностей (том N л.д. 58, 210)

ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание 218 участников общей долевой собственности бывших земельный угодий СХП "Дружба" "адрес" под председательством ФИО87, на котором, согласно протоколу собрания было принято решение о выделении в счет 228 долей - участка (единое землепользование) общей площадью 1365,1 га, находящегося по адресу: "адрес", восточная часть кадастрового квартала N в пределах бывшего землепользования СХП "Дружба". ФИО87 согласно выданным и указанным выше доверенностям поручено зарегистрировать право общей долевой собственности на выделенный участок и подписать соглашение об определении долей в праве. Также было принято решение о сдаче участка (единое землепользование) в аренду ООО "Содружество" со следующими основный условиями: срок аренды - 25 лет, размер ежегодной арендной платы за одну земельную долю - 7 центнеров зерна, предоставление услуг по вспашке огорода, автотранспорта для подвоза угля или похорон (том N л.д. 59, 212).

Доверенности в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Суд пришёл к правильному выводу о том, что указание в протоколе общего собрания в графе "Голосовали": принято решение о сдаче в аренду земельного участка - ООО "Новые технологии" является технической ошибкой, поскольку в резолютивной части протокола предполагалось передать земельный участок в аренду ООО "Содружество".

Указанные выше протоколы общих собраний участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, принятые на этих собраниях решения до настоящего времени в установленном законом порядке не оспорены, не отменены, недействительными не признаны.

Земельный участок с кадастровым номером N был образован и прошел кадастровый учет (данные о земельном участке внесены в ГКН) ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.51-52).

Право общей долевой собственности на участок было зарегистрировано впервые ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 53-56)- выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

После произведенных вышеназванных действий ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Содружество" в лице директора ФИО88 и 218 участниками долевой собственности в лице их представителя по доверенностям ФИО87 был заключен договор аренды N земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1365,1 га для производства сельскохозяйственной продукции; кадастровый номер земельного участка- N, расположенный по адресу: "адрес", восточная часть кадастрового квартала N, в пределах бывшего землепользования СХП "Дружба". Срок аренды 25 лет. Договор зарегистрирован в УФРС по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесена запись в ЕГР за N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.44-45; приложения к договору - л.д. 45- оборот-50).

Доверенности содержали все необходимые полномочия, в том числе: произвести выдел земельного участка в счет, принадлежащих участникам на праве собственности долей бывших земель с угодий СХП "Дружба", а также действия по государственному кадастровому учету выделенного участка, государственную регистрацию прав на земельный участок, сдачу в аренду выделенного участка и принадлежащей доли каждому участнику в праве общей долевой собственности на выделенный участок, с последующей регистрацией договора аренды (том N л.д. 57, 129-133, 211).

При заключении договора аренды, арендодатели не высказывали несогласия с передачей в аренду земельного участка, а также несогласия с условиями договора аренды земельного участка.

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке. То есть земельный участок общей площадью 1365,1 га с кадастровым номером N, на момент начала процедуры образования нового земельного участка ответчиками, находился под обременением в виде аренды.

Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы представителей истцов о том, что спорный договор аренды земельного участка был заключен без проведения в период с 17.08. до ДД.ММ.ГГГГ какого-либо общего собрания участников долевой собственности, в том числе собрания, на котором определялись все основные условия передачи земельного участка в аренду в соответствии с требованиями ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Спорный договор аренды был зарегистрирован на основании доверенностей выданных участниками долевой собственности уполномоченному лицу - ФИО87 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года, которые были удостоверены главой администрации Рождественско-Хавского сельского поселения Новоусманского муниципального района ФИО89, как того требовал закон.

Сами доверенности в рамках настоящего дела в установленном законом порядке не оспаривались и недействительными не признаны.

Судом установлено, что спорный договор аренды исполняем сторонами до настоящего времени, ООО "Содружество" передает арендную плату за арендуемый земельный участок.

Надлежащих доказательств обратного и иного суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности - другому уполномоченному представителю - ФИО1 были выданы доверенности на срок 3 года, которые также оформлены надлежащим образом и содержали круг его полномочий.

Из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на данном собрании под председательством ФИО1 было принято решение о выделении в счет 81/228 доли в праве общей долевой собственности 75 собственников из земельного участка площадью 1365,1 га с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", восточная часть кадастрового квартала N, в пределах бывшего землепользования СХП "Дружба", семи земельных участков общей площадью 484,965га. Однако, по второму вопросу данного протокола принято решение: "условия договора аренды не будут распространяться на выделяемые по настоящему протоколу земельный участки N N, которые сдаются в аренду ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО", а в отношении преобразуемого участка принято решение о том, что "условия прежде заключенного договора N аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ считать неизменными" (том N л.д. 215-оборот).

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что 75 собственников преобразованного земельного участка через своего представителя ФИО1, действовавшего по доверенностям от 2009 г. от имени этих 75 чел (из 218) по сути осуществили одобрение спорного договора аренды с ООО "Содружество".

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" вновь образованных земельных участков, а ДД.ММ.ГГГГ были выданы свидетельства о государственной регистрации права, в которых было указано, что существующие ограничения (обременения) на земельные участки не зарегистрированы (том N, л.д 131-137).

Однако, из дополнительного отзыва на исковое заявление представителя третьего лица Управления Росреестра по "адрес" ФИО90 следует, что при проведении государственной регистрации прав ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" на спорные земельные участки ДД.ММ.ГГГГ была ошибочно не перенесена аренда в пользу ООО "Содружество", которая является предметом спора, несмотря на то, что при выделе земельного участка с кадастровым номером N, как в ЕГРП, так и в кадастровых паспортах на выделенные земельные участки с кадастровыми номерами: N, а соответственно в сведениях государственного кадастра недвижимости, в качестве действующего на момент выдела обременения была указана аренда в пользу ООО "Содружество" сроком на 25 лет. Впоследствии указанная техническая ошибка была исправлена и в ЕГРП были внесены соответствующие записи об аренде в пользу ООО "Содружество" в отношении указанных земельных участков (т. 2 л.д. 129-130).

Согласно уведомлений об исправлении технической ошибки в адрес директора ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" ФИО87 от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в соответствии с п.1 ст. 21 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимо, имущество и сделок с ним" N122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ Новоусманский отдел Управления Росреестра по "адрес" уведомляет о том, что техническая ошибка, допущенная при внесении записей в раздел ЕГРП на земельные участки вышеназванными кадастровыми номерами в части внесения записей об аренде исправлена ДД.ММ.ГГГГ по решению государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л. д. 138-144).

ДД.ММ.ГГГГ участок с кадастровым номером N был разделен собственником ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" на два земельных участка кадастровыми номерами N (т.1 л.д. 22).

После внесения данных в ГКН и государственной регистрации прав на разделенные участки, участок с кадастровым номером N находится собственности ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО". Земельный участок кадастровым номером N был продан прежним собственником ФИО91 (том N л.д. 29-32).

При этом, в отношении вновь образованных участков в ЕГРП так же зарегистрировано обременение в виде аренды ООО "Содружество" (т. 1 л.д. 27- 28).

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статей 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам гарантируется право приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в Муниципальной собственности; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пп. 2, 7 п. 3 ст. 14 ФЗ).

Из положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не следует, что реализация своего права на выдел собственниками земельных долей прекращает в отношении выделенного земельного участка действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка.

Кроме того, как следует из п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из данной нормы права также не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей.

Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков.

Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на общем собрании участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении вопроса о выделении земельных участков в счет земельных долей не принималось решения о прекращении договора N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земель сельхоз назначения.

Также каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что между сторонами договора было достигнуто соглашение о его досрочном расторжении, в материалах дела не содержится.

Таким образом, оспариваемый договор аренды, не расторгнут, не признан недействительным, не прекращен, в связи с чем, учитывая вышеизложенные нормы права, утверждение на общем собрании участников долевой собственности проекта межевания, само по себе не влечет для ООО "Содружество" каких- либо юридических последствий относительно исполнения условий заключенного оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд обоснованно счел правомерным заявление представителей ответчиков о том, что в связи с рассмотрением в настоящее время в Арбитражном суде "адрес" дела по иску ООО "Содружество к ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" и кадастровому инженеру ФИО11 с заявлением о признании незаконными действий по межеванию земельного участка с кадастровым номером N, путем его раздела в связи с образованием двух 2 земельных участков с кадастровыми номерами: N; применении последствий признания незаконными действий; снятии с кадастрового учета и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участков с кадастровыми номерами: N; признании действующим государственный кадастровый учет и восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N, ИП ФИО11 в защиту свои прав и интересов вправе в рамках указанного дела обратиться со встречным иском к ООО "Содружество", либо с самостоятельным иском, как предусматривает п.5 ч.1 ст. 33 АПК РФ о защите деловой репутации в сфере предпринимательской иной экономической деятельности.

Кроме того, как установилсуд, часть исковых требований была предметом рассмотрения по арбитражному делу N N г., где ООО "Компания ЗЕМЛЯ и ПРАВО" обратилось с иском к ООО "Содружество", и в числе требований указало: "погасить записи в ЕГРП об аренде в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, за исключением земельных участков с кадастровыми номерами N образованных из земельного участка с кадастровым номером N

В силу ст. 61 ГПК РФ - при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, (том.2 л.д.172-175)

В силу установленных обстоятельств спора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания спорного договора аренды в части недействительным, а сделки ничтожной, и пришёл к выводу об отказе в удовлетворении уточненных исковых требований.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из незаконности заявленных требований.

Решение суда первой инстанции по существу является верным, соответствует фактическим материалам дела.

Всем доводам сторон судом дана правовая оценка применительно к требованиям действующего законодательства, регламентирующего возникшие правоотношения сторон, в соответствии с правилами, установленными ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, в процессе рассмотрения дела судом допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы представителя истцов ФИО2 сводятся к переоценке доказательств, к неверному толкованию и применению норм материального и процессуального права, регламентирующих возникшие правоотношения сторон, они для сути принятого судом решения никакого правового значения не имеют, не опровергают выводов районного суда об отказе истцам в иске и не могут послужить основанием к отмене принятого судом решения. (ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка представителя истцов на судебное постановление иного содержания(с противоположными выводами), вынесенное в рамках другого гражданского дела с схожими отношениями сторон,- не корректна и не состоятельна. В рамках Российского законодательства не предусмотрено прецедентное право.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоусманского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: 1. 2.