Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 июля 2016 г. по делу N 33-4090/2016

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Лариной В.С.,

судей Данцер А.В., Зелепукина А.В.,

при секретаре Федорове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лариной В.С.

гражданское дело по иску ФИО63, ФИО9, ФИО10 к ЗАО "АгроСвет" о признании недействительным, незаключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе ЗАО "АгроСвет"

на решение Каширского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ

(судья райсуда ФИО8)

УСТАНОВИЛА:

ФИО63, ФИО9, ФИО10 обратились в Каширский районный суд "адрес" с названным иском указав, что им на праве общей долевой собственности принадлежит 5/977 доля в праве каждой на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером N общей площадью 11928100 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" северо-западная часть Каширского кадастрового района. В сентябре 2012 года ФИО1 сельского поселения Каширского муниципального района "адрес" удостоверены доверенности от истцов доверенному лицу ФИО2 В результате совершения действий поверенным лицом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор аренды земельного участка. Истцы полагали, что заключенный Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как договор аренды заключен не на земельный участок, а на земельные доли и ЗАО "АгроСвет" выступает по данному договору одновременно и как арендодатель, и как арендатор, кроме того, представитель ФИО11, действуя в интересах ФИО10 просил суд признать Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЗАО "АгроСвет" и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 11 928 100 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", северо-западная часть Каширского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, незаключенным с погашением регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ N.

В процессе судебного разбирательства представители истцов просили признать оспариваемый договор аренды недействительным, как заключенный с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.

Решением Каширского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования были удовлетворены. Суд постановил:признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 928 100 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", северо-западная часть Каширского кадастрового района, категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, заключенный между ЗАО "АгроСвет" (арендатор) с одной стороны и ФИО63, ФИО10, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ОпаринА.А., ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО66 ФИО65., ФИО54, ФИО55, ФИО56, (арендодатели) с другой стороны; признать недействительной государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение записи о регистрации данного договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 77, 78-102)

В апелляционной жалобе ЗАО "АгроСвет" ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного и об отказе в удовлетворении заявленных требований. (т. 3 л.д. 163-167,177)

Лица, участвующие в деле, кроме представителя ЗАО "АгроСвет" - ФИО57, представителя ФИО10 - ФИО11, представителя ФИО9 и ФИО63 - ФИО58 в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились.

Поскольку о слушании дела в ГСК областного суда на ДД.ММ.ГГГГ неявившиеся лица были извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки ими не представлено, судебная коллегия, руководствуясь положениями ч.1 ст. 327 и ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ЗАО "АгроСвет" - ФИО57, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ФИО10 - ФИО11, представителя ФИО9 и ФИО63 - ФИО58 согласных с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 11 928 100 кв.м., местоположение: "адрес", северо-западная часть Каширского кадастрового района, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства находился по состоянию ДД.ММ.ГГГГ, а так же в настоящее время в общей долевой собственности физических лиц, включая истцов ФИО63, ФИО10, ФИО9 и юридического лица - ЗАО "АгроСвет" - сторон по делу.

ФИО10 на основании протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка, расположенного в пределах землепользования бывшей СХА "Пионер" "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об определении долей в праве на имущество, находящееся в общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельства на право собственности на землю серия РФ- "данные изъяты" N выданного ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству "адрес", принадлежит 5/977 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 11928100 кв.м, с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес", северо- западная часть Каширского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д. 41)

ФИО9 на основании протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка, расположенного в пределах землепользования бывшей СХА "Пионер" "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ., соглашения об определении долей в праве на имущество, находящееся в общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ свидетельства на право собственности на землю серия РФ-VII 36-13 N выданного ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству "адрес", принадлежит 5/977 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 11928100 кв.м, с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес", северо- западная часть Каширского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2006г. (т.1 л.д.42)

ФИО63 на момент заключения оспариваемого договора на сновании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 21.08.2012г., выданного нотариусом нотариального округа "адрес" ФИО59, реестровый N, кроме того в настоящее время на основании решения Каширского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ., принадлежит 5/977 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 11579365 кв.м. с кадастровым номером 36:13:0000000:273, расположенный по адресу: "адрес", северо-западная часть Каширского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного значения. Право собственности зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на движимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.43)

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером N (землеустроительное дело том 1 л.д. 30-32) является многоконтурным и состоит из следующих частей: земельного участка площадью 1690000 кв.м., учетный N; земельного участка площадью3360000 кв.м., учетный N; земельного участка площадью 1910000 кв.м., учетный N; земельного участка площадью 2570000 кв.м., учетный N; земельного участка площадью 1958100 кв.м., учетный N; земельного участка площадью 320000 кв.м., учетный N; земельного участка площадью 120000 кв.м., учетный N.

Доля в праве общей долевой собственности ЗАО "АгроСвет", т.е. ответчика на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 724/977, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, (т.1 л.д.40)

Из протокола общего собрания (т.1 л.д. 24-26) участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, следует, что ДД.ММ.ГГГГ в 11.00 часов состоялось общее собрание с повесткой дня, куда были включены следующие вопросы: заключение договора аренды на новый срок; об условиях договора аренды земельного участка; о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности с правом заключать договор аренды; об объеме и сроках таких полномочий; разное.

На собрании присутствовали два представителя от физических лиц, действующих по доверенностям и один представитель от ответчика. Интересы истцов ФИО63, ФИО10 и ФИО9 на общем собрании представляла ФИО2, на основании доверенностей каждого из истцов от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. соответственно (т.1 л.д. 44-46).

Согласно данным доверенностям, удостоверенным ФИО1 сельского поселения "адрес" ФИО60 и зарегистрированным в реестре N N соответственно, каждый из истцов уполномочил ФИО2 пользоваться принадлежащей 5/977 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N. и в соответствии с этим быть представителем во всех компетентных организациях и учреждениях, в том числе в исполнительных органах государственной власти "адрес", органах местного самоуправления, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", ФГБУ "Кадастровая палата" по "адрес", Федеральной налоговой службе, у нотариуса по вопросам:

государственной регистрации права на принадлежащую долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,

выдела земельного участка в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и постановки его на государственный кадастровый учет;

а также сдать в аренду, заключать и подписывать, расторгать договоры аренды, дополнительные соглашения к ним, передаточные акты к ним и иные необходимые документы, без права продажи, для чего

предоставляю право заказывать, оплачивать, предоставлять и получать необходимые справки, удостоверения, документы и дубликаты документов, оплачивать сборы и пошлины, регистрировать право собственности, договоры аренды, дополнительные соглашения и другие необходимые документы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", получать свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированные экземпляры договоров и иных документов, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вносить изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

а также реализовывать предусмотренные Законом Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" права участника долевой собственности, в том числе:

представлять интересы на общем собрании участников долевой собственности для принятия необходимых решений о порядке владения пользования долей в праве общей собственности на земельный участок, участвовать во всех необходимых процедурах, в т.ч. в процедурах согласования, подписывать протоколы;

извещать остальных участников долевой собственности или публиковать сообщение в средствах массовой информации о намерении выделить земельный участок в счет причитающейся доли в праве собственности на земельный участок (земельной доли);

подписывать соглашение с участниками общей долевой собственности об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок;

согласовывать с собственниками порядок распоряжения, владения и пользования целым земельным участком, условия его аренды;

в случае необходимости быть представителем во всех судах судебной системы Российской Федерации со всеми правами, какие предоставлены законом заявителю, истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом представителя на:

составление, подписание искового заявления, предъявления его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег, с правом на подачу любых других документов, в том числе подачу жалоб, кассационной жалобы, жалоб в порядке надзора, заявление отводов и ходатайств, получение исполнительного документа, с правом на отзыв исполнительного документа, получение, истребование и представление необходимых документов, а также копий и дубликатов документов в административных и иных органах, обжалование действий судебного пристава,

при этом подавать любые заявления, расписываться и совершать все действия, связанные с представительством.

Доверенность дана сроком на три года, с правом передоверия полномочий настоящей доверенности другим лицам.

По итогам собрания было принято решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, при этом представителем от арендодателей выбрана ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком с одной стороны и физическими лицами (54 человека) с другой стороны, данные о которых имеется в списке, прилагаемому к договору, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N на срок 5 (пять) лет, подписан акт приема-передачи, размер арендной платы и порядок её оплаты, список собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, и утвержден план границ части земельного участка, передаваемого в аренду, являющиеся приложениями к договору аренды (т.1 л.д. 13-23).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" произведена государственная регистрация аренды, запись регистрации N (землеустроительное дело т.9, л.д.248-258).

Из списка арендодателей, являющегося приложением к указанному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что истец ФИО63 значится под N, истец ФИО10 по N, истец ФИО9 по N (т.1 л.д. 20-22).

Выше указанные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Как не оспаривается в судебном заседании, согласно протокола собрания участников общедолевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с повесткой собрания, по первому вопросу слушали представителя ЗАО "АгроСвет" ФИО61 и приняли единогласно ее предложение "оформить отношения между ЗАО "АгроСвет" и участниками долевой собственности путем заключения нового договора аренды части земельного участка соответствующей площади принадлежащих участникам за исключением ЗАО "АгроСвет" долей в праве общедолевой собственности на земельный участок" (т.1 л.д. 24-26).

Как не оспаривается в судебном заседании, пунктом 1 - предмет договора - договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между физическими лицами в количестве 54-х человек арендодателей участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (в том числе истцов), и ЗАО "АгроСвет", установлено что Арендодателям (физические лица, в количестве 54-х человек) принадлежат 243/977, 3/3908, 7/684 и 2/625 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 11 928 100 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес", категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (далее по тексту ? Земельный участок).

Иным участником общей долевой собственности на указанный земельный участок является Арендатор (ЗАО "АгроСвет"), размер принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности составляет 724/977, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права "данные изъяты" выданным ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес".

Площадь части земельного участка, соответствующая принадлежащим Арендодателям долям в праве общей долевой собственности на Земельный участок, составляет 3 136 161,7 кв.м.

В данном пункте Договора так же указано, что в связи с решениями, принятыми ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок и оформленными Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению, о том, что Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование аренду) Часть земельного участка соответствующую площади принадлежащих Арендодателям долей в праве общей долевой собственности на Земельный участок (далее по тексту - Часть земельного участка), состоящую из:

Части земельного участка с учетным номером N площадью 1910000 кв.м.,

Части земельного участка с учетным номером N площадью 320000 кв.м.,

Части земельного участка с учетным N площадью 120000 кв.м.,

Части земельного участка с учетным номером N площадью 786161,7 кв.м.

Границы указанных частей согласованы Сторонами и указаны в Плане -чертеже, схеме) земельного участка - Приложение N к настоящему договору, в котором указано, что данные границы отмечены цветом (т.1 л.д. 13,23).

Вместе с тем, понятие части земельного участка - это определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть ограничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота, в котором может также участвовать земельная доля - условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок объектом дельных отношений не является, так как согласно ст. 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, и объектами земельных отношений являются:

земля как природный объект и природный ресурс;

земельные участки;

части земельных участков.

В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статей 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам гарантируется право приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2002г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент проведения общего собрания) в статье 12 было установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Статьей 13 данного закона было предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Статьей 14 данного Закона было предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности за земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011г. N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", ГК РФ не ограничивает право сторон заключать договор аренды по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет является существенным условием договора.

Как следует из пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуальноопределенную вещь.

В силу части 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст. 167-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент заключения оспариваемого договора аренды), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Оценив обстоятельства спора и все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия полагает, что, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности оспариваемого договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., что влечет недействительность его государственной регистрации и погашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации указанного договора N от ДД.ММ.ГГГГ

При этом суд верно исходил из того, что соглашение о порядке владения, пользования земельным участком между собственниками отсутствует. Согласно нормам статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из системного анализа норм земельного и гражданского законодательства можно сделать однозначный вывод - выступление земельного участка или его части в обороте возможно только после прохождения им процедуры государственного кадастрового учета, так как только после этого он становится индивидуально-определенной вещью.

Указанные в Приложение N к Договору аренды физические лица в количестве 54 человека являются собственниками долей в праве обшей долевой собственности на земельный участок, которые сами по себе объектом земельных отношений не является (статья 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок не являлся исключительно собственностью арендодателей, но находился в их общедолевой собственности с арендатором, вследствие чего фактическое определение на местности при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. части земельного участка, согласно долям арендодателей и сдаваемого в аренду, путем графического описания этой части на кадастровой схеме без соблюдения процедуры выдела противоречит Законодательству. Согласно акта приема-передачи от 29.12.2012г. именно эта указанная в Договоре определенная на местности и разграниченная часть земельного участка была передана Арендатору от лица Арендодателей ФИО2

Из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что вопрос об обсуждении и определении порядка владения и пользования данным земельным участком между сособственниками отсутствует, в повестку дня данного собрания не выносился.

Доверенности, выданные истцами ФИО2 не содержали полномочия по заключению договора аренды земельной доли без ее реального выдела.

То есть условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., фактически определенные ФИО2 от лица истцов на собрании от ДД.ММ.ГГГГ. условиях, противоречат требованиям ст.ст. 12-14 Федеральною закона от ДД.ММ.ГГГГ. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. Федерального закона от 29.12.2010г. N-Ф3), а так же нормам ЗК РФ.

Кроме того, из текста договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. не следует, что его условия договора соответствуют решению общего собрания сособственников арендуемого земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя договор от ДД.ММ.ГГГГ., суд пришел к правильному выводу, что в аренду сдано больше, чем принадлежит арендодателям - то есть Арендатор принял в аренду и часть площади земельного участка, соответствующую его доли в праве общедолевой собственности на данный участок, то есть собственность арендатора. Фактически не было проведено перераспределение долей ввиду изменения соотношения долей сособственников при определении площадей частей участка, что противоречит принципу равенства сторон по договору.

Судом установлено, что в договоре указана площадь земельного участка, соответствующая долям арендодателей. ЗАО "АгроСвет" принадлежит 724/977 доли в праве, это 8839247,08кв.м. (11928100кв.м. разделить на 977 и умножить на 724). Затем от имеющейся площади всего земельного участка 11928100кв.м. отнимаем площадь доли принадлежащей ЗАО "АгроСвет" 8839247,08кв.м. и получаем 3088852,9кв.м. такая площадь должна принадлежать Арендодателям, тогда как в договоре указано, что им принадлежит 3136161,7 кв.м, это больше на 47308,8 кв.м., что нельзя признать арифметической ошибкой или землеустроительной погрешностью.

Из землеустроительного дела многоконтурного земельного участка с кадастровым номером N, а так же его схемы (т.2 л.д. 160- 166), приобщенной представителем истца и являющейся общедоступной, т.к. она размещена на официальном сайте Управления Росреестра - Публичная кадастровая карта:http://maps.rosreestr. ru/Portal Online/ также усматривается, что указанная в договоре аренды часть земельного участка с четным номером N по кадастровому паспорту имеет площадь 1958100 кв.м., а в договоре указана площадь только 786161,7 кв.м. Кроме того только две части земельного участка (с учетными номерами N) имеют пастбища, которые и закреплены Договором за Арендодателями - физическими лицами, часть земельного участка закрепленного за ЗАО "АгроСвет" составляет чистую пашню, что противоречит правоустанавливающему документу каждого из истцов на земельную долю (свидетельства на право собственности на землю, постановление ФИО3 "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ), где размер земельной доли составляет 5,6га, в т.ч. 5,48 га пашни.

Данное положение Договора нарушают права истцов, владеющих общедолевой собственностью на земельный участок с кадастровым номером N

Ответчиком по делу суду не представлено относимых, достоверных и допустимых доказательств, что условия договора аренды в части определения на местности соответствующих долям сторон конкретных частей земельного участка, сдаваемых в аренду, были известны или согласованы с истцами по настоящему делу.

Доверенное лицо ФИО2 отчета о выполнении поручений по доверенности доверителям не представила, не представила доверителям и копию договора аренды. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно доверенностям истцов, удостоверенных ФИО1 сельского поселения Каширского муниципального района "адрес", ФИО2 последние уполномочили пользоваться 5/977 долей каждого из истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, производить выдел земельного участка с постановкой его на кадастровый учет, а также сдать в аренду.

ФИО2 заключила договор аренды от лица истцов на условиях, которые фактически определиласамостоятельно на конкретную определенную на местности часть земельного участка соответствующую долям арендодателей, включающую и доли истцов, без ее выдела, выйдя при этом за пределы своих полномочий и существенно нарушив права истцов.

По ходатайству представителя истцов судом в ЗАО "АгроСвет" потребовались сведения относительно наличия договорных, трудовых или иных правоотношений с ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ., которые не были представлены до начала судебного заседания.

В судебном заседании представителями ответчика представлялся для обозрения ответ на выше указанный запрос суда, согласно которому ФИО2 не состояла в указанный период времени в отношениях с ЗАО "АгроСвет". Однако согласно сведений ГУ-УПФ Р по "адрес", ФИО2 состояла в трудовых договорных отношениях с ЗАО "АгроСвет" в период с ДД.ММ.ГГГГ., ФИО62 работал в ЗАО "АгроСвет" в период с ДД.ММ.ГГГГ ФИО61 работала в ЗАО "АгроСвет" в период с ДД.ММ.ГГГГ., то есть на момент проведения общего собрания и заключения оспариваемого договора аренды. Кроме того, ФИО61, представлявшая интересы ЗАО "АгроСвет", является родной дочерью ФИО2, представлявшей интересы граждан, участников долевой собственности. Следовательно, в общем собрании сособственников земельного участка, предшествующего заключению договора аренды, в том числе и от лица Арендодателей-истцов, фактически участвовали только работники ЗАО "АгроСвет", равно как и Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. от лица Арендодателей заключен лицом, состоящим в трудовых договорных отношениях с Арендатором. Данные обстоятельства в совокупности обоснованно вызвали у суда сомнение в правомочности ФИО2 при заключении Договора аренды от имени истцов и соблюдении ею интересов доверителей.

Приходя к выводу о том, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой, суд правомерно учел то обстоятельство, что был заключен с нарушением требований Федерального закона от 24.07.2002г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. Федерального закона от 29.12.2010г. N-Ф3), а так же в нарушение прав и законных интересов истцов по настоящему делу.

Позиция ответчика, что договор аренды носит временный характер, определенная на местности часть арендуемого земельного участка находится в пользовании Арендатора, весь земельный участок в целом согласно договора используется Арендатором, вследствие чего права истцов не нарушены, не имеет при рассмотрении данного спора правового значения.

Суд правомерно не принял во внимание ссылку ответчика на соблюдение Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как данным Законом регламентирована процедура регистрации и соответствие представляемых документов установленным требованиям, а не регулирует сам порядок заключения сделок, в том числе договоров аренды земельных участков.

Суд счел несостоятельной ссылку представителей ответчиков на решения Каширского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ., согласно установочных частей которых договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 29.12.2012г. на срок 5 лет между ЗАО "АгроСвет" и участниками долевой собственности, включая ответчика ФИО63, в настоящее время никем не оспорен, не изменен, не прекращен, не расторгнут, он является действительным и зарегистрирован в Управлении Росреестра по "адрес", из чего, по мнению ответчика, следует, что данный договор не является ничтожным. Данная ссылка представителей ответчика отражает субъективное толкование норм права. Указанные в решениях от ДД.ММ.ГГГГ. обстоятельства относятся к моменту данных судебных рассмотрений, что не лишает права сторон по делу или иным лицам оспорить, расторгнуть, изменить или прекратить договор в последствии.

Оценив выше изложенное и представленные сторонами доказательства в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что договор был заключен с нарушением требований Федерального закона от 24.07.2002г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. Федерального закона от 29.12.2010г. N-Ф3), а так же в нарушение прав и интересов истцов по делу, в связи с чем является ничтожным.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Исковые требования о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным основаны на положениях статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности сделки в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, общий срок исковой давности устанавливался в три года.

Согласно ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации в той же редакции, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, было установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.32 разъяснил, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Договор аренда, от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, вступил в силу и считается заключенным ДД.ММ.ГГГГ.

Течение срока исковой давности по требованию о признании данного договора недействительным не может ранее заключения договора.

Истцы с иском обратились в суд с соответствующими требованиями ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что трёхлетний срок исковой давности истцами не пропущен, является верным.

В силу установленных обстоятельств спора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об наличии законных оснований для об удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции по существу является верным, соответствует фактическим материалам дела.

Всем доводам сторон судом дана правовая оценка применительно к требованиям действующего законодательства, регламентирующего возникшие правоотношения сторон, в соответствии с правилами, установленными ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, в процессе рассмотрения дела судом допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО "АгроСвет" сводятся к переоценке доказательств, к неверному толкованию и применению норм материального и процессуального права, регламентирующих возникшие правоотношения сторон, они для сути принятого судом решения никакого правового значения не имеют, не опровергают выводов районного суда и не могут послужить основанием к отмене принятого судом решения. (ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Каширского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "АгроСвет" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: 1. 2.