Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 июля 2016 г. по делу N 33-4306/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Степановой Е.Е.,

судей Данцера А.В., Шабановой О.Н.,

при секретаре Федосовой Е.В., -

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО8 гражданское дело по иску ОАО "Российские железные дороги" к ФИО1 о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, взыскании расходов по оплате государственной пошлины; по встречному иску ФИО1 к ОАО "РЖД" от признании договора купли-продажи недвижимого имущества N N от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере "данные изъяты" рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей,

по апелляционной жалобе представителя ОАО "РЖД"

на решение Центрального районного суда "адрес"

от ДД.ММ.ГГГГ

(судья районного суда ФИО5),

УСТАНОВИЛ:

ОАО "РЖД" обратился в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, взыскании расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование исковых требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО "РЖД", цена договора установлена сторонами в размере "данные изъяты" рублей. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, поименованное в договоре, а также технические паспорта на него. Право собственности продавца зарегистрировано в установленном законом порядке. Указанный договор купли-продажи исполнен сторонами, объекты недвижимости переданы ответчику и оплачены им в полном объеме путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца по платежным поручениям. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой зарегистрировать переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости путем направления писем, которые оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения (л.д. 4-6).

В свою очередь, ФИО1, обратился в суд со встречным иском. Определением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ принято к производству встречное исковое заявление ФИО1. С учетом уточненных требований истец просил: признать договор купли-продажи недвижимого имущества N N от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскать с ОАО "РЖД" в лице начальника Юго-Восточной железной дороги-филиала ОАО "РЖД" суммы неосновательного обогащения в размере "данные изъяты" рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" (л.д. 44-46, 108, 144-146).

Определением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по "адрес", администрация городского поселения "адрес" муниципального района "адрес" (л.д. 109).

Решением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" к ФИО1 о возложении обязанности по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества согласно договора купли-продажи недвижимого имущества N N от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "РЖД" и ФИО1, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, отказать; встречные исковые требования ФИО1 к ОАО "РЖД" удовлетворить (л.д. 151, 152-156).

Представитель ОАО "РЖД" обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил судебную коллегию отменить указанное выше решение. В качестве доводов жалобы указывая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считают, что договор купли-продажи содержит данные достаточные для индивидуализации предмета договора, таким образом, основания для признания договора незаключенным отсутствуют. Также одним из доводов жалобы указывают, что встречные исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику (л.д. 169-172).

В силу требований части 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу суд не усматривает.

Следовательно, в данном случае суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В суде апелляционной инстанции представитель ОАО "РЖД" по доверенности ФИО6 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 полагает, что решение суда законно, обоснованно и не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, судебная коллегия на основании ч.1 ст. 327 и ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав представителя ОАО "РЖД" ФИО6, представителя ФИО1 - ФИО7, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( ст. 554 ГК РФ).

Судом установлено и видно из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан договор между ОАО "Российские железные дороги" (продавец) и ФИО1 (покупатель) купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО "РЖД" N N, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, указанное в пунктах 1,2 договора.

В частности: гараж для автомобилей общей площадью 457,2 кв.м., назначение: гараж, инвентарный N, литер: Л, этажность: 1, кадастровый (или условный) N, объект расположен по адресу: "адрес";

кладовая общей площадью 70,6 кв.м., назначение: складское, инвентарный N, литер: Н, этажность: 1, кадастровый (или условный) N, объект расположен по адресу: "адрес";

кладовая общей площадью 98,2 кв.м., назначение: складское, инвентарный N, литер: О, этажность: 1, кадастровый (или условный) N, объект расположен по адресу: "адрес";

здание деревоотделочные мастерские, сушилка, душевые, котельная общей площадью 357,1 кв.м., назначение: производственное, инвентарный N, литер: М, М1, М2, М3, М4, м, м1, м2, м3, этажность: 1, кадастровый (или условный) N, объект расположен по адресу: "адрес";земельный участок, занимаемый объектами и необходимый для их пользования площадью 2 356 кв.м, является частью земельного участка общей площадью 2 142 735 кв.м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", полоса отвода ж/д Грязи, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного. Стороны обязуются заключить договор субаренды участка, занятого объектами и необходимого для их использования по форме, утвержденной нормативными документами ОАО "РЖД", с условием о вступлении его в силу не ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю; покупатель обязан обеспечить проведение кадастровых работ и государственного кадастрового учета части земельного участка, передаваемой в субаренду, в установленном порядке по согласованию с продавцом.

Пунктом 3.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлена цена подлежащих продажи объектов недвижимого имущества в размере "данные изъяты" рублей, в том числе НДС 18% - 232 932,20 рублей (л.д. 9-14). Стоимость каждого объекта недвижимости в договоре не установлена.

Между тем, по указанному договору купли-продажи недвижимости переход права собственности от ОАО "РЖД" к ФИО1 зарегистрирован не был. В ходе подготовительных работ было установлено, что большая часть строений, указанных в качестве предмета купли-продажи, находятся на чужом земельном участке и по договору субаренды права на земельный участок под строениями переданы быть не могут.

Установив фактические обстоятельства по делу, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, и во взаимосвязи с приведенными доводами и требованиями закона, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи нельзя признать заключенным, поскольку его условия о местоположении недвижимости не согласованы сторонами.

Как следствие, суд правомерно признал договор купли-продажи незаключенным, отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и взыскал "данные изъяты" рублей в пользу ФИО1 в качестве неосновательного обогащения.

Доводы апелляционной жалобы ОАО "РЖД" не могут повлечь отмену постановленного решения, так как не содержат оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, а выражают лишь несогласие с принятым решением.

Так, ОАО "РЖД" полагает, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера недвижимого имущества. Кадастровые номера в договоре указаны, следовательно, в части предмета договора его следует признать согласованным.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы, как основанном на неверном толковании положений статьи 554 ГК РФ, где прямо указано, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Такое определение объектов недвижимости позволяет выделить их специфические черты.

Прочная связь с землей является признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, в том числе на земельном участке, отведенном для этих целей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются несогласованными, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Согласно выводам кадастрового инженера объекты недвижимости, указанные в договоре договора купли-продажи, полностью или частично расположены за территорией описанного в договоре купли- продажи земельного участка, необходимого для их использования и являющегося частью земельного участка общей площадью 2 142 735 кв.м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", полоса отвода ж/д "адрес".

Факт расположения приобретенных объектов недвижимости за пределами названного земельного участка подтверждается также ситуационным планом земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N (л.д. 51-54).

ОАО "РЖД" данные обстоятельства не оспаривало, доказательств соответствия местонахождения проданных объектов недвижимости адресу и местонахождению на названном в договоре земельном участке, а так же принадлежность ему на каком-либо праве земельного участка подо всеми отчуждаемыми строениями, не представило.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно рассмотрел иск к филиалу юридического лица, так же не может служить основанием для отмены постановленного решения.

Из материалов дела видно, что стороной по делу являлось Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" ( ОАО "РЖД"), от имени которого иск по доверенности предъявлен ФИО6 ( л.д. 4-6).

Встречные исковые требования ФИО1 приняты к ОАО "РЖД" ( л.д. 108). Окончательные исковые требования ФИО1 заявлены к ОАО "РЖД" в лице Юго-Восточной железной дороги ( л.д. 144). При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о рассмотрении иска в отношении участника, не имеющего статус юридического лица, не состоятелен.

Довод о злоупотреблении правом со стороны ФИО1 и утверждение, что он покупал строения с целью их последующей перепродажи, а когда не смог продать по более высокой цене, обратился с настоящим встречным иском, судебная коллегия находит бездоказательным.

Судом бесспорно установлено, что объекты недвижимости, проданные ОАО "РЖД" полностью либо частично расположены на чужом земельном участке, следовательно обладают признаками самовольных строений. При таких обстоятельствах, переход права собственности не представляется возможным, как и последующая перепродажа.

Ссылка в апелляционной жалобе, что в договоре купли-продажи указан адрес, по которому находятся строения, не может расцениваться как согласование расположения объектов недвижимости. В договоре указано местоположение объектов ориентировочно: "адрес" указаны порядковый либо кадастровый номера земельного участка. Кроме того, расположение строений за пределами земельного участка, находящегося в аренде у Продавца, уже свидетельствует о несогласованности существенного условия договора, поскольку Покупатель добросовестно рассчитывал на оформление права субаренды на часть земельного участка, находящейся под ними.

Поскольку суд обоснованно признал договор ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Российские железные дороги" (продавец) и ФИО1 (покупатель) N N незаключенным, постольку правомерно было отказано в удовлетворении первоначального иска о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по нему.

Разрешая заявленные требования в части взыскания неосновательного обогащения, районный суд правильно руководствовался ст. 1102 ГК РФ, и взыскал уплаченную покупателем по незаключенному договору сумму.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение. Представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам дела. Нарушений либо неправильного применение норм материального права, существенных нарушений норм процессуального права судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, так как не содержат оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, а выражают лишь несогласие с принятым решением.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя ОАО "РЖД" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: