Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 26 сентября 2016 г. по делу N 33-6662/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.

судей Бачинской Н.Ю., Маренниковой М.В.

при секретаре Кудряшовой В.С.

с участием прокурора Соболевского М.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

26 сентября 2016 года

гражданское дело по апелляционной и дополнительной апелляционной жалобе Одинцовой Л.В. на решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 1 марта 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П., ПАО "Сбербанк" о расторжении договора купли-продажи имущества, признании отсутствующим право залога оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Ракульцева С.П. к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Зенцову А.А., Одинцову И.В. о выселении оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Бачинской Н.Ю., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ между Одинцовой Л.В. (продавец) и Ракульцевым С.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью "данные изъяты" кв.м и земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м по адресу "адрес". По условиям договора: цена продаваемого недвижимого имущества "данные изъяты" рублей является окончательной и изменению не подлежит; приобретение указанного недвижимого имущества осуществляется покупателем частично за счет собственных средств в сумме "данные изъяты" рублей (оплачиваются в день подписания договора), частично в сумме "данные изъяты" рублей - за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю ОАО "Сбербанк России" в размере "данные изъяты" рублей на основании кредитного договора; денежные средства в сумме выдаваемого банковского кредита оплачиваются покупателем продавцу в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации объекта недвижимости и перехода права собственности. Договором также предусмотрено, что покупатель приобретает право на объекты недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности, одновременно с государственной регистрацией права на недвижимое имущество оно передается в залог ОАО "Сбербанк России", до момента полной оплаты недвижимого имущества по договору залог на объект недвижимости за продавцом не устанавливается.

Передача жилого дома и земельного участка от продавца покупателю осуществлена в день подписания договора.

Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости по договору к покупателю Ракульцеву С. П. произведены ДД.ММ.ГГГГ.

Одинцова Л.В. обратилась в суд с иском к Ракульцеву С.П., ПАО "Сбербанк России" о расторжении указанного договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о прекращении права собственности Ракульцева С.П. на недвижимое имущество и признании права собственности на него за Одинцовой Л.В., о признании отсутствующим права залога ОАО "Сбербанк России" на спорные объекты недвижимости. В обоснование требований ссылалась на то, что цена недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определена в размере "данные изъяты" рублей, из которых ответчик оплатил по расписке "данные изъяты" рублей, оставшаяся сумма "данные изъяты" рублей, полученная покупателем от банка по кредитному договору, продавцу не передана, что является существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи. При этом ПАО "Сбербанк" допустило злоупотребление правом, перечислив в нарушение п.3.1.5 кредитного договора сумму кредита "данные изъяты" рублей на счет заемщика Ракульцева С. П. без его письменного распоряжения на перечисление этой суммы на счет продавца недвижимости Одинцовой Л. В.

Ракульцев С.П. обратился в суд со встречным иском к Одинцовой Л.В., Одинцову В.Ю., Одинцову И.В., Зенцову А.А. о выселении из спорного жилого помещения и снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что оплату по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произвел в полном объеме, однако Одинцова Л.В. и ее родственники не исполняют условие данного договора, согласно которому обязаны сняться с регистрационного учета и освободить недвижимость в течение 20 дней с момента полной оплаты по договору. Досудебное требование о выселении ответчиками не исполнено.

Судом постановленоуказанное выше решение.

В апелляционной и дополнительной апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения. Доводы жалоб сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению судом норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная жалоба Одинцовой Л. В. на решение Заволжского районного суда г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ оставлена без удовлетворения.

По кассационной жалобе Одинцовой Л.В. постановлением президиума Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Отменяя указанное определение, суд кассационной инстанции указал на нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобах, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы Одинцову Л.В., представителя последней Алексеева К.А., Одинцова В.Ю., возражения представителя ПАО "Сбербанк России" по доверенности Шехановой Е.А., заключение прокурора, полагавшего обоснованными доводы жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части разрешения спора по иску Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П. и принятии в указанной части нового решения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Одинцовой Л.В., суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Суд исходил из того, что расторжение договора возможно только при существенном нарушении его другой стороной, доказательств причинения существенного ущерба истцом не представлено. При этом учел, что право собственности ответчика на предмет договора зарегистрировано в установленном законом порядке, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке договор и положения главы 30 ГК РФ не содержат.

Также суд пришел к выводу о согласованности сторонами цены договора в размере "данные изъяты" рублей, об отсутствии доказательств оплаты покупателем по договору "данные изъяты" рублей.

С выводами суда относительно согласования сторонами цены договора и отсутствия доказательств оплаты по сделке судебная коллегия, соглашается, считает их правильными, основанными на фактических обстоятельствах дела.

Вместе с тем с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч. 3 ст. 488 ГК РФ).

Судом установлено, что истцу Одинцовой Л.В. на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес".

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Одинцовой Л.В. и ответчиком Ракульцевым С.П. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику за "данные изъяты" рублей принадлежащие ему жилой и земельный участок по адресу: "адрес".

По условиям договора приобретение недвижимого имущества осуществляется покупателем частично за счет собственных средств, в сумме "данные изъяты" рублей, частично в сумме "данные изъяты" рублей за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателю ОАО "Сбербанк России" ( п.2.1.3 Договора).

Пунктом 2.1.4 Договора стороны установили, что ответчик должен был уплатить цену договора двумя платежами: в день подписания договора "данные изъяты" рублей, остальную сумму за счет средств банковского кредита в течение 5 дней рабочих дней с момента государственной регистрации объекта недвижимости и перехода права собственности.

Свою обязанность по своевременной уплате стоимости приобретенного имущества покупатель не исполнил. Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается данными выписок из ЕГРПН.

Права собственности покупателя на спорное имущество обременены ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России".

Поскольку полная оплата по договору купли-продажи должна была произойти спустя определенное время после передачи объекта недвижимости покупателю, то такой договор в силу положений п.1 ст. 488 ГК РФ квалифицируется как продажа в кредит.

Из пояснений Одинцовой Л.В. в суде первой и апелляционной инстанции, доводов жалобы следует, что недополученная от ответчика сумма в "данные изъяты" рублей за проданное недвижимое имущество является значительной, неисполнение обязательств ответчиком привело к тому, что истец лишился того, на, что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку намеревалась разрешить жилищный вопрос, приобрести иное жилье себе и своим детям.

Доводы иска о существенном нарушении условий договора в части неоплаты, заслуживали внимания и остались без должной оценки суда.

Кроме того, неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 ГК РФ.

Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Одинцова Л.В. заявила требование о расторжении договора и о возврате жилого дома и земельного участка, что является правом истца, поэтому суд необоснованно отказал в удовлетворении иска.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, в связи с чем, право собственности на жилой дом и земельный участок вновь должно быть признано за истцом.

В силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При этом то обстоятельство, что жилой дом и земельный участок является предметом залога у ПАО " Сбербанк России", само по себе не является обстоятельством, препятствующим удовлетворению заявленного Одинцовой Л.В. иска, поскольку положения ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможности возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимости от обременения его залогом третьими лицами.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии предусмотренных законом оснований к расторжению заключенного между сторонами договора, нельзя признать законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора с применением последствий расторжения в виде взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств уплаченных по договору в размере "данные изъяты" рублей, прекращении прав ответчика на спорное имущества после уплаты истцом ответчику "данные изъяты" рублей, возвращении указанного имущества в собственность истца с внесением соответствующих записей в ЕГРПН.

С выводом суда о том, что стороны согласовали цену объектов недвижимости за "данные изъяты" рублей, судебная коллегия соглашается.

Доводы жалобы, оспаривающие вывод суда о цене заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, сводятся к несогласию приведенной судом оценки доказательств, оснований для вмешательства в которую судебная коллегия не усматривает.

Ссылки в жалобе на заключение о рыночной стоимости данного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей, а также размер предоставленного банком Ракульцеву С.П. кредита, правильность выводов суда в указанной части не опровергают.

В силу п.п.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вправе были определить цену договора по своему усмотрению.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в том числе и условие о цене, которая в договоре указана однозначно в размере "данные изъяты" рублей и является согласованной.

Как указано выше, права собственности покупателя на спорное имущество обременены ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России".

Отклоняя требования Одинцовой Л.В. к ОАО "Сбербанк России" о признании отсутствующим право залога на предмет договора купли-продажи на том основании, что она не является стороной кредитного договора, суд не учел, что в силу п.1 ст.430 ГК РФ по договору в пользу третьего лица такое лицо, имеет право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

По условиям кредитного договора ( статьи 3 ) Банк был обязан выдать кредит, путем зачисления денежных средств на счет заемщика только после выполнения условий Кредитного договора, предусмотренных в пунктах 3.1.1 - 3.1.6, в том числе, после надлежащего оформления договоров обеспечения исполнения обязательств по договору, согласно (п. 2.1.1 залога жилого дома с земельным участком, залогодатель Ракульцев С.П.); а также в числе прочих условий после того, как заемщик Ракульцев С.П. оформит поручение ОАО "Сбербанк России" на перечисление суммы кредита и собственных средств заемщика на счет физического лица, осуществляющего его продажу объекта недвижимости, то есть Одинцовой Л.В.( п.3.1.5).

Согласно п.5.1 Кредитного договора Банк обязался произвести выдачу кредита по заявлению заемщика после выполнения заемщиком условий, изложенных в пункте 3.1 Кредитного договора, указанный пункт договора включает в себя в том числе выполнение требований, предусмотренных п.3.1.5.

Указанные условия договора Банком не выполнены.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Фактически обеспечивая исполнение кредитных обязательств Ракульцевым С.П. залогом жилого дома и земельного участка, принадлежащим на праве собственности в момент заключения кредитного договора Одинцовой Л.В., Банк в нарушений условий договора не выполнил обязанности по получению соответствующего поручения от заемщика по перечислению кредитных денежных средств продавцу, то есть Одинцовой Л.В.

При установленных обстоятельствах по мнению судебной коллегии действия Банка по перечислению суммы кредита на счет заемщика Ракульцева С.П. без поручения (финансового распоряжения) на перечисление части кредита в счет оплаты по договору купли-продажи на счет Одинцовой Л.В. нельзя признать добросовестными, а доводы жалобы в указанной части о злоупотреблении правом со стороны Банка заслуживают внимания.

В силу предъявленного истцом требования о признании права собственности на жилой дом с земельным участком, существующее обременение данного имущества в виде права залога ОАО " Сбербанк России" нарушает права истца.

Положения абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения позволяют Одинцовой Л.В. предъявить требования о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований Одинцовой Л.В. и восстановила ее права, признав право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес", вместе с тем указанные объекты недвижимости находятся в залоге у ОАО "Сбербанк России", то требования истца о признании отсутствующим право залога Банка на указанные объекты недвижимости с учетом вышеприведенных мотивов подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия разрешает вопрос о взыскании судебных расходов.

При обращении с иском в суд истцом частично оплачена государственная пошлина в размере "данные изъяты" рублей. Указанная государственная пошлина в связи с удовлетворением исковых требований истца подлежит взысканию с Ракульцева С.П. в пользу Одинцовой Л.В. В той части, которой истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с Ракульцева С.П. в доход муниципального образования в размере "данные изъяты" рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 1 марта 2016 года в части разрешения исковых требований Одинцовой Л.В. к Ракульцеву С.П., отменить, принять в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Одинцовой Л.В. ( Продавец) и Ракульцевым С.П. (Покупатель) в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Взыскать с Одинцовой Л.В. в пользу Ракульцева С.П. "данные изъяты" рублей.

После выплаты Одинцовой Л.В. в пользу Ракульцева С.П. "данные изъяты" рублей прекратить право собственности Ракульцева С.П. на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес".

Признать за Одинцовой Л.В. право собственности на жилой дом литер "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.м и земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных по адресу: "адрес".

Признать залог ПАО "Сбербанк России" на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес", отсутствующим.

Взыскать с Ракульцева С.П. в пользу Одинцовой Л.С. возврат государственной пошлины "данные изъяты" рублей.

Взыскать с Ракульцева С.П. в доход муниципального образования г. Ярославля государственную пошлину в размере "данные изъяты" рублей.

В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи